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Commandement de payer clause résolutoire bail habitation - Comment contester ?

petito
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Commandement de payer clause résolutoire bail habitation - Comment contester ?

Messagepar petito » 06 août 2019, 19:48

Bonjour,

J'ai reçu un commandement de payer (clause résolutoire) pour mon bail d'habitation. J'ai un délai de 2 mois pour agir.

Le montant de la dette est faux. Si j'ai une dette elle est de moins de 100 Euros et elle ne concerne que les charges.

La "dette" se découpe en deux parties :
- Loyer : Le bailleur a réviser le loyer de manière illégale donc il me demande ces augmentations. (Il pratique une hausse du loyer rétroactive depuis le début du bail)
- Charges : Il a été incapable de me donner les justificatifs pour certaines charges, j'ai donc arrêté de payer toutes provisions et je n'ai réglé que pour les charges justifiés à la régularisation.

1. Je souhaite savoir comment contester ce commandement de payer. J'ai lu qu'il fallait saisir le tribunal. Je suis novice, je pense être éligible à l'aide juridictionnelle, je dois voir l'ADIL bientôt

2. Merci de partager vos liens internet pour avoir plus d'info

3. Merci de me dire s'il existe des forums spécialisés pour trouver des réponses

justedroit
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Re: Commandement de payer clause résolutoire bail habitation - Comment contester ?

Messagepar justedroit » 07 août 2019, 07:42

Bonjour petito,
En votre qualité de locataire vous avez obligation de vous acquitter du montant de vos loyers et charges, et vous ne pouvez faire justice vous-même en décidant de ne plus répondre à cette obligation même pour bonne raison.

Ce, SAUF pour les charges qui ne vous sont pas justifiées au visa de l'article 23 de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 où il est énoncé que :

« Les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie :

1° Des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée ;
2° Des dépenses d’entretien courant et des menues réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée ... 

Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.

Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition  entre les locataires et, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs. Durant six mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires ….

Lorsque la régularisation des charges n’a pas été effectuée avant le terme de l’année civile suivant l’année de leur exigibilité, le paiement par le locataire est effectué par douzième, s’il en fait la demande ».


En ce qui concerne la révision des loyers et pour tout contrat bail signé après le 24/03/2014, l'article 17-1 de la même Loi précitée modifié par la Loi ALUR, veut qu'elle soit annuelle ou « passe son tour » (l'année) et à condition que le locataire en soit averti par son bailleur.

Par contre, ce dernier peut rétroactivement avant cette date remonter sur cinq ans pour opérer ces révisions.

Ma suggestion est de contester ce commandement à payer par LRAR gardant copie à l'endroit de son expéditeur, précisant la ou les raisons de votre manquement, réclamant au besoin une régularisation du tout en rappelant les articles Loi précités si ceux-ci sont compatibles avec votre situation, montrant votre bonne foi en réglant, loyers et charges sans ses éventuelles augmentations qui ne vous sont pas justifiées ou la totalité de ces dernières si cela est le cas d'un défaut de justification.

Mais sachez qu'un tribunal entend qu'un locataire paie son loyer et charges à son bailleur, soulève éventuellement protestation la motivant en cas d'un désaccord, donne un délai au rétablissement de la situation qui serait injustifiée avant lui, de l'assigner pour que le droit lui soit rendu.


Que faire en cas de litige ?

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petito
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Re: Commandement de payer clause résolutoire bail habitation - Comment contester ?

Messagepar petito » 08 août 2019, 01:19

Bonjour, et merci pour votre réponse.
Par contre, ce dernier peut rétroactivement avant cette date remonter sur cinq ans pour opérer ces révisions.
Justement j'ai vu avec l'ADIL et ce n'est pas le cas. J'ai une amie qui a fait respecté la non rétroactivité de la hausse auprès d'un bailleur qui est un pro de l'immobilier et il a acquiescé.
Les nouvelles dispositions sont d’application immédiate. De fait, le bailleur doit  transmettre sa demande de révision dans le délai d’un an suivant la date de prise d’effet de ladite révision (date prévue au contrat ou à défaut date anniversaire du bail). En cas d’oubli dans ce délai d’un an, l’indice ne pourra plus être pris en compte pour reconstituer le loyer (article 17-1 al. 3).


https://www.adil56.org/revision-loyer-c70.html

De plus connaissez-vous la procédure de contestation du commandement de payer ? j'ai lu qu'il faut saisir le TGI ? Je n'ai pas lu qu'une LRAR suffise...

fgg
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Re: Commandement de payer clause résolutoire bail habitation - Comment contester ?

Messagepar fgg » 08 août 2019, 06:18

Bonjour,
Distinguer la révision annuelle du loyer de la prescription des charges et loyers impayés:
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F479
Ce sont deux choses différentes.

justedroit
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Re: Commandement de payer clause résolutoire bail habitation - Comment contester ?

Messagepar justedroit » 08 août 2019, 08:21

Bonjour petito,
Faut croire que je me sois mal expliqué lorsque après vous avoir dit que tout contrat signé après le 24/03/2014 date de l'article 17-1 prévoit que la révision des loyers est annuelle ne peut être réclamée rétroactivement, j'ai ajouté que par contre elle peut être opérée sur 5 ans avant cette date.

Car en effet, j'entendais par là, seulement pour information, cette possibilité du bailleur de poursuivre cette ancienne règle de rétroactivité de manière transitoire c'est-à-dire jusqu'au 26/03/2015 inclus ce, en vertu encore de l'article 2224 du Code civil : « Les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer ».

Pour ce qui est de ne avoir lu en quelque endroit de la toile qu'une LRAR suffise à répondre à un commandement de payer qui n'est pas revêtu de sa formule exécutoire, elle l'est pour moi en tout cas, dés lors que comme je vous l'ai écrit, en dehors du fait que l'on ne doit pas se faire justice soi-même en ne réglant pas toute somme réclamée par le bailleur la protestant éventuellement, il s'agit selon vous, d'une somme qui est erronée d'un montant qui serait de l'ordre de moins de 100 € et qui de surcroît, ne répond pas à la Loi en la matière, d'où par ailleurs, ma recommandation de citer ses articles.

Car, quel est le créancier qui reçoit de son débiteur la démonstration qu'il ne doit en aucun cas la somme qui lui est réclamée va poursuivre son action en justice au risque non seulement de perdre la procédure mais aussi dans le cadre d'une demande reconventionnelle, susceptible d'être sanctionné par l'article 32-1 du Code de procédure civile :

"Celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d'un maximum de 10 000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés".

Mais tout cela n'engage que moi et s'il vous plait davantage d'avoir lu qu'il vous faille en ces circonstances saisir le TGI, alors ....

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Re: Commandement de payer clause résolutoire bail habitation - Comment contester ?

Messagepar petito » 12 sept. 2019, 14:26

@justedroit
Merci de votre intervention, je m'excuse j'ai du mal à lire les styles d'écriture assez juridique. Maintenant ce que vous dites me parait plus claire et je vous en remercie.

Ce que vous m'avez écrit m'a globalement été dit par le juriste de l'ADIL.

***

Le juriste de l'ADIL était abasourdi de la situation, pour faire simple, il m'a conseillé de faire un recommandé pour régulariser moi-même la situation avec les fruits de son analyse pour respecter les montants exacts.

D'attendre 15 jours pour voir la réaction du bailleur, il m'a dit qu'un juge n'accèderai pas aux demandes d'un bailleur de la sorte, surtout pour des montants aussi faibles. A priori, la justice, compte tenu des éléments du dossier, ne sera pas aussi clémente pour casser un bail si le bailleur le souhaitait.

Le juriste de l'ADIL m'a conseillé aussi de voir un avocat en fonction de la suite des évènements. Il m'a conseillé de me tourner vers les associations de défense des locataires comme CLCV, CGL, ASOC, CNL.

A titre personnel, depuis mon dernier message j'ai envoyé un recommandé avec les arguments au bailleur et des chèques correspondant à la régularisation de la situation selon ce que dit l'ADIL pour nous sortir de l'impasse.

Me concernant, je n'ai pas de problème à payer ce qui est dû mais uniquement ce qui est dû, le bailleur a tendance à réclamer des choses auxquelles il n'a pas droit.

- Puis-je me retourner contre le bailleur ?
- Que dirait un juge de cette situation s'il allait au tribunal avec le commandement de payer ?
- Comment trouver un avocat ?

Chers amis, merci pour tout vos éclaircissement.

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