Urbanisme et promoteurs immobiliers

[Nannon56]

Bonjour,
D'avance, je vous prie de m'excuser si ce texte est très long, mais j'ai essayé d'exposer mon problème au mieux que je pouvais. Ce dernier peut concerner tous les propriétaires de villa d’une résidence au sein d’un domaine Privé bâti dans le Sud de la France par Vinci Immobilier.
VINCI responsable de la vente de mon bien au 31/05/2018, vient de d’adresser une lettre (et à tous les propriétaires du domaine) où il stipule que La déclaration d'achèvement de travaux concernant le permis de construire obtenu par VINCI lmmobilier Résidentiel sera déposée début 2022. Dans le cas où la conformité serait contestée par les services de la ville pour des ouvrages réalisés directement par des copropriétaires, VINCI ne pourra être tenu pour responsable et le certificat de non-contestation de la conformité ne pourra être obtenu qu'après dépose des ouvrages non conformes.
Le premier point est que ma villa a été livrée le 28/06/2016 (même si je l’ai achetée neuve en 2018), ce qui signifie (c’est mon interprétation qui peut être critiquée si besoin est) que le 28/06/2026, je n’aurais plus besoin d’une attestation de conformité de la part de la mairie pour vendre mon bien ou y faire d’autres travaux. Si je ne me trompe pas dans cette affirmation, je peux attendre deux ans sans problème.
Le deuxième point est :
Depuis mon entrée dans ma villa (en copropriété horizontale avec une autre maison), nous avons réalisé de nombreux travaux dans nos deux maisons, en prenant bien soin de les voter lors de notre assemblée générale. Pose de climatisation avec unité extérieure sur le coté de chacune de nos maisons dans notre jardin (avec usage privatif exclusif), dépose de la pergola sur terrasse existante (12.5m² et 20 m²) en bois peinte en marron, qui s’abimait avec le temps et remplacement de celle-ci par une pergola bioclimatique en aluminium blanc, toujours côté privatif sans vis-vis. Ajout de volets roulants à nos fenêtres, côté privatif et côté voie de circulation privé du domaine, aux volets de bois déjà existant. Ces derniers étant, d’une part, mal ajustés et permettant au soleil de largement inondé nos chambres de ses rayons et, d’autre part, étant dangereux à manipuler par temps de mistral.
Depuis, après mes recherches sur internet, je sais que nous devons déclarer ces travaux à la mairie et que nous pouvons régulariser en cas d’oubli.
Que se passe-t-il si la mairie me fait une opposition à ma déclaration préalable de travaux ?
En effet, concernant nos pergolas bio climatique, nous n’avons pas procédé à cette déclaration car après discussion avec la responsable de l’urbanisme, nous étions hors règlement de la ZAC, sous le motif que le règlement de la ZAC sur laquelle nous sommes implantés (pas de PLU sur la commune) indique
que « Les constructions doivent présenter une simplicité de volume, une unité d’aspect et de matériau en harmonie avec les constructions avoisinantes et compatible avec la bonne économie de la construction, la tenue générale de l’agglomération et l’harmonie du paysage. », et que les pergolas dans le domaine étant toutes en bois peintes en marron, ce règlement exclus la pose d'une pergola blanche en aluminium.
Or, dans ce même règlement, il est indiqué "La liaison architecturale s’apprécie par un élément non bâti en volume (sans toit), exemple : pergola, arc, tonnelle, etc.", indiquant qu'une pergola n'est donc pas un élément bâti en volume.
Mon interprétation est donc que le paragraphe souligné par l’urbanisme ne s'applique pas à notre pergola. De plus, ma voisine et moi-même, étant en copropriété avons établi lors de notre assemblée générale que pour respecter l'unité architecturale, nos deux pergolas seront identiques.
Par ailleurs, l’argument de la mairie pourrait s’appliquer pour le matériau, mais pas pour la couleur, étant donné que sur le ZAC, il existe un deuxième domaine dont les pergolas sont peintes en gris.
Enfin, le matériau de la pergola n’est pas indiqué dans les documents de mon acte de vente. Il existe seulement un plan de la maison ou il est écrit « terrasse sous pergola » .

Enfin, nous avions fait ces travaux, car nous avions mal interprété les termes de notre acte de vente. En effet, il est écrit dans nos compromis de vente que « Le vendeur s’engage à fournir ladite déclaration (H1 ou H2) à l’acquéreur dès le dépôt de la déclaration d’achèvement des travaux. Le formulaire H1 m’a bien été remis avec une date d’achèvement des travaux au 28/06/2016 ».
Dans mon acte de vente il est effectivement stipulé que « l’ACQUEREUR s’interdit d’effectuer toute modification avant la réception de la conformité ou, à défaut, dans le délai de 3 ans suivant le dépôt de la déclaration attestant de l’achèvement des travaux par le constructeur, tous travaux susceptibles de mettre obstacle à la conformité des travaux avec le permis et s’interdit d’effectuer tous travaux modificatifs susceptibles de contrevenir au règlement de construction des bâtiments d’habitation (réglementation phonique, thermique, accessibilité personnes à mobilité réduite…) »
Je sais maintenant, après maintes recherches sur le net, que la déclaration fiscale ne vaut pas une DAACT, néanmoins, comment faire la différence si sur mes deux documents, les mêmes termes sont employés ?

Par ailleurs, l’article R212-2, Création Décret n°2016-884 du 29 juin 2016 stipule que :
Dans les contrats conclus entre des professionnels et des consommateurs, sont présumées abusives au sens des dispositions des premier et cinquième alinéa de l'article L. 212-1, sauf au professionnel à rapporter la preuve contraire, les clauses ayant pour objet ou pour effet de :
1° Prévoir un engagement ferme du consommateur, alors que l'exécution des prestations du professionnel est assujettie à une condition dont la réalisation dépend de sa seule volonté ;
/../
Or, l’application de la clause, telle que comprise par Vinci, nous oblige, nous propriétaire à ne réaliser aucune modification et cela pendant au minimum trois ans (ce qui est déjà considérable), et en l’état actuel des choses, la DAACT ne devant être déposée qu’en 2022, soit 6 ans après la livraison des villas ‘4 ans après l’achat de ma villa), étendant l’interdiction de réaliser des travaux pendant les 9 années suivant la vente d’un bien – Ce qui est largement abusif.

Au terme de cet exposé assez long, je propose les actions suivantes :
1) Chacune des deux propriétaires va déposer simultanément les déclarations préalables de travaux en mairie pour
a. Les pergolas (sans création de surfaces supplémentaires)
b. Les climatisations (réversibles COP4- masquage des unités externes par une haie végétale)
c. Les volets roulants (avec maintien des volets existants)
2) Selon la réponse de la mairie
a. Pas d’opposition : pas de problème
b. Opposition aux pergolas : argumentation et proposition de faire un « covering » bois
c. Une opposition aux climatiseurs pour une autre raison que l’esthétisme est-elle possible dans la mesure où les climatiseurs n’étaient pas prévus dans le permis de construire (néanmoins la piscine non plus et j’ai un certificat de non-opposition de la mairie concernant celle-ci)
d. Une opposition aux volants roulant pour une autre raison que l’esthétisme est-elle possible dans la mesure où ils n’étaient pas prévus au permis, mais que nous avons laissé en place les volets existants
Si nous sommes en irrégularité avec la loi aux termes de ces régularisations à cause d’une opposition de la mairie, que risquons-nous, tant d’un point de vu de l’urbanisme que du point de vue de la « menace » du promoteur que par ailleurs je trouve très abusive.
Si Vinci nous poursuit au tribunal pour non-dépose de nos pergolas, climatisation et/ou volets roulants, pourrions-nous évoquer l’article R-212-2.

Personnellement, je trouve que nos droits concernant notre propriété privé sont bafoués, et par l’urbanisme, et par Vinci. Le constructeur a mis des matériaux de bas de gamme pour faire plus de profit et, en plus, il nous interdit de les changer parce qu’il ne veut pas passer un peu plus de temps dans des modifications de permis. Toutes les modifications effectuées dans ma maison sont écologiques. Les volets, posés par Vinci, ferment tellement mal que l’été, même volet fermés et fenêtre ouverte, la température monte à plus de 30 degrés Celsius dans mes chambres. La pergola avait des espaces de 20 centimètres entre ses poutres ne protégeant en rien nos salons du soleil de la matinée ; même volet roulant fermé (les seuls déjà posés par Vinci), la température est à plus de 30°. Et, en plus, il n'ont même pas prévue la climatisation … dans le sud de la France sous prétexte qu'il ont le Label BBC 2005 (même pas 2012), alors que ce dernier n'interdit pas la climatisation - il faut respecter la norme en terme d'énergie primaire

D'avance, je vous prie d'excuser la longueur de cette lettre, mais j'espère que vous comprenez l'inquiétude dans laquelle nombre de propriétaires et moi-même, nous nous trouvons. Je vous serais très reconnaissante de m'éclairer sur les démarches à suivre pour me protéger au mieux de ces atteintes à mon droit à la propriété privée.