Régularisation d'eau lors de la restitution de la caution

[Inukami]

Bonjour, je vous explique mon soucis, merci d'avance pour votre aide.

Voilà, j'emménage en mars 2019 dans un appartement, je paie une caution de 610€, le loyer est de 630€ / mois (dont 20€ de provisions sur charge pour l'eau).

À savoir que le propriétaire possède en tout 4 appartements et que l'abonnement d'eau concerne le compteur collectif. J'ai de mon côté un simple décompteur qui n'est pas pris en compte dans la facture annuel qu'il reçoit.

Chaque année le propriétaire me demande par SMS ma quote part pour la régularisation de l'eau d'environ 19€ à chaque fois. Précisant bien qu'il s'agit du compteur général divisé par 4.

Le 30 octobre 2023 nous procédons à l'état des lieux de sortie, conforme, "RAS" écrit partout. Je propose également au propriétaire s'il veut me racheter la cuisine que j'ai fait installer pour 300€, il accepte et me dis qu'il m'enverra le montant lors de la restitution de la caution.

Nous sommes le 19 novembre. Le propriétaire me propose de me restituer 153,78€. Son calcul :

Caution = 610€
Meuble de cuisine = 300€
Changement de filtre à hotte = -15€ (non préciser dans l'état des lieux d'ailleurs)
Régularisation d'eau (facture non parvenue) = -40€
Solde paiement pour le changement du groupe de sécurité (que j'avais changé moi même) = 21,28€
Consommation réelle d'eau car erreur de régularisation annuelles = -682,50€

Sur l'état des lieux j'ai une entrée à 1051 M3 et une sortie à 1519 M3 sur mon décompteur.

J'ai donc apparemment consommé plus que ce que j'ai réellement payé pendant environ 5 ans mais le propriétaire ne m'en a jamais fait part et me demandait chaque année ces fameux 19€ de régularisation.

Je ne reçoit aucune facture d'ailleurs, je ne sais même pas combien coûte le prix de l'eau. Je reçoit ma régul, je paye et je ne pose pas de questions.

Voilà maintenant que je m'en vais, il m'explique qu'il s'est trompé dans les calculs et qu'il a sous estimé les régularisations annuelles. Comment est-ce possible étant donné qu'il reçoit les factures ? Et veut donc me les déduire de ce qu'il me doit (caution + cuisine vendue).

À t'il le droit de faire ça ? J'ai lu rapidement qu'il ne pouvait pas impacter la caution ou alors seulement conserver 20%. Est-ce que c'est bien cela ? J'ai également lu que j'étais en droit d'échelonner ma dette sur 12 mois lorsqu'il s'agit d'une erreur de sa part, si c'est bel et bien le cas j'ai aussi vu qu'il y avait prescription sur des erreurs de + de 3 ans.

Pouvez-vous m'éclairer sur ce que j'ai pu lire ?

Merci d'avance.

[justedroit]

Bonjour Inukami,
Oula ! Y'a beaucoup à dire en réponse à votre demande.

Lorsque les logements n'ont pas de compteur individuel, ni divisionnaire, le bailleur partage le montant des dépenses d'eau par le nombre de logements.

Comme cette façon de faire est injuste car les surfaces des logements, le nombre de ses occupants, les modes de vie sont forcément différents, il est préconisé qu'à défaut de compteur individuel, chaque logement doit posséder un compteur divisionnaire.

Il se fait que vous dites avoir un décompteur, si le mot est différent, le résultat est le même à savoir, vous ne réglez que vos consommations personnelles inscrites sur votre compteur.

Comme vous n'évoquez pas de parties coutumes je fais silence de cette consommation d'eau.

Ainsi, votre bailleur doit régulariser votre compte de charges et notamment celle de votre consommation d'eau chaque année par la différence de consommations indiquée au compteur individuel, entre le début et la fin de chaque année de l'exercice ; ce qui n'a pas été fait.

Dès lors, le calcul devrait être le suivant :

1519 m3 – 1051 m3 = 468 m3
puis 468 m3 : 5 années (ne soyons pas chiche!) =
une consommation annuelle de 93,60 m3 SAUF erreur de ma part.

Mais comme selon l'article 7-1 de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986

« Toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit.
Toutefois, l’action en révision du loyer par le bailleur est prescrite un an après la date convenue par les parties dans le contrat de bail pour réviser ledit loyer" ;

Que votre bailleur aurait dû prendre connaissance de son soit disant erreur - qui resterait à prouver - à la date de sa première régularisation soit mettons le 01/01/2020, sa demande de paiement est prescrite depuis le 01/01/2023 ; vous ne lui devez rien d'autant encore sans justificatif.

Ensuite :
-Changement de filtre à hotte = -15€ (non préciser dans l'état des lieux d'ailleurs).
Dés lors, si non mentionné sur les EDL d'entrée pour la sortie ou rien noter en sortie ; vous ne le devez pas".
-Régularisation d'eau (facture non parvenue) = -40€
Dés lors, sans justificatif, vous ne devez pas cette somme : Article 23 de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 :
« Les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification ».
-Solde paiement pour le changement du groupe de sécurité (que j'avais changé moi même) = 21,28€
Dés lors, vous devez le prix de cette pièce.

Résumons :

Caution = 610€ + Meuble de cuisine = 300€ = 910 €
A déduire : 21,28 €
Solde en votre faveur = 910 € - 21,28 € = 888,72 €
SAUF erreur ou omission de ma part.

Enfin, compte-tenu du fait que l'EDL de sortie n'émet aucune réserve, le bailleur doit vous faire parvenir le solde de votre compte le 30 novembre.

Sur vos questions :
1,-Dans un immeuble collectif, le bailleur peut effectivement faire un arrêté de compte provisoire, et le cas échéant retenir au maxi 20 % du montant du solde de votre dépôt de garantie.
2,- En ce qui concerne la dette, la question ne se pose pas puisque vous ne devez rien, mais pour vous répondre, effectivement, si le bailleur oublie de régulariser le compte de l'année le comptabilisant l'année suivante, le locataire peut sur demande au bailleur lui régler la somme par douzième.