Recours DPE faussé (R=8 sans écran sous-toiture) et vices cachés avec aveu de travail dissimulé

[titi3096]

Bonjour à tous,

Je sollicite vos avis techniques et juridiques suite à l'achat récent d'une maison (construite sous la norme RT 2012) vendue avec un très bon DPE classé B. Une première réunion d'expertise contradictoire vient d'avoir lieu ce matin pour de multiples malfaçons, et je souhaite consolider la suite de ma procédure.

1. Le litige principal : Un DPE manifestement faussé
Le rapport DPE mentionne noir sur blanc une résistance thermique "observée/mesurée" de R=8 pour les combles perdus (isolés en laine soufflée), et qualifie le comble de "faiblement ventilé".
Or, la toiture ne possède aucun écran de sous-toiture. La maison étant située en zone très exposée (Zone de vent 2), le vent s'engouffre directement sous les tuiles. La laine soufflée subit un phénomène de balayage/lavage permanent par les courants d'air. Il me semble matériellement impossible d'atteindre et de maintenir un R=8 dans un comble ouvert aux vents de la sorte. Le diagnostiqueur a donc saisi des données d'entrée faussées.

2. Les facteurs aggravants et l'aveu du vendeur
Nous cumulons d'autres vices dissimulés démontrant un bricolage dangereux : électricité raccordée au scotch, baignoire posée sur des cales en bois (causant un dégât des eaux).
Fait majeur : Lors de l'expertise ce matin, le vendeur a avoué devant témoin avoir fait réaliser ces travaux "au black", sans facture ni garantie décennale.

Mes questions pour les membres du forum :

Pour les thermiciens / diagnostiqueurs : Mon argumentaire sur la perte totale du "R=8" à cause du vent (absence d'écran de sous-toiture) est-il techniquement inattaquable pour remettre en cause la note B du DPE ?

Pour les juristes (Opposabilité du DPE) : Quelle est la procédure la plus efficace pour attaquer la Responsabilité Civile Professionnelle (RCP) du diagnostiqueur et obtenir le financement de la réfection de la toiture/isolation ?

Concernant le travail dissimulé : Le vendeur ayant avoué le travail "au black" pour la dalle, il est réputé constructeur. Comment utiliser au mieux cet aveu (faut-il le faire acter par l'expert d'urgence ?) pour faire sauter la clause d'exonération des vices cachés chez le notaire ?

Je vous remercie par avance pour votre temps et vos conseils précieux.

[justedroit]

Bonjour titi3096,
D'après moi :

1.- Pour l'histoire du DPE : soulevez votre droit à opposition en réalisant un audit énergétique vous permettant de savoir si la RT 2012 rend obligatoire la pose d'un écran sous-toiture pour le type de couverture, son degré de pente et l'orientation de la maison sachant qu'en principe le permis de construire ne peut être accordé sans attestation de sa prise en compte au moins partielle.

2.- Pour l'histoire du vendeur et les vices cachés de la chose vendue : le vendeur n'est pas en mesure de vous remettre la garantie décennale des travaux en question si non prescrite et/ou ses factures en raison du fait que ceux-ci peuvent avoir été réalisés par un professionnel qui, par convention entre eux, ne les lui aurait pas éditées.

De facto, le vendeur qui s'est comporté comme un constructeur ou maître d'oeuvre, donc un professionnel présumé avoir connaissance des défauts cachés, fait en sorte qu'il ne peut se prévaloir de l'exonération de la clause de sa non garantie mentionnée dans l'acte authentique de vente.

SOURCE : Article 1645 du Code civil :
"Si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu'il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l'acheteur".

Mais attention, de votre côté vous ne devez pas avoir eu connaissance de ces défauts avant la date d'acquisition du bien.

SOURCE : Article 1642 du Code civil :
« Le vendeur n'est pas tenu des vices apparents et dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même ».

A vous de faire la part des choses.