Infiltration eau via toiture après achat - recours possible (syndic, vice caché ...)

[AxouW6]

Bonjour,

J'ai procédé fin novembre 2018 à l'acquisition d'un T2 en vue de le mettre en location. Il s'agit d'un 4ème étage d'un immeuble ancien de 4 étages et disposant de combles aménagées en studios. Je procède depuis décembre à des travaux de rénovation.

Courant décembre, les ouvriers ont enduit les murs de plâtre afin de préparer la repeinte du salon. Dans le week-end (marqué par une forte pluie), j'ai constaté lors d'une inspection que tout un pan de mur (mur de façade de l'immeuble sous la bande de rive du toit) était extrêmement humide (plâtre encore mouillé) et j'ai contacté l'entrepreneur qui m'a conseillé d'alerter le syndic. Ce dernier a missionné un couvreur qui a inspecté la toiture début janvier 2019.

Le couvreur a indiqué qu'il était nécessaire de procéder à des rénovations (habillage en zinc, jonction entre bande de rive et souche de cheminée et jonction entre enduit mural et souche de cheminée). Je suis plutôt rassuré car compte tenu du montant (<1000€), le syndic devrait pouvoir donner son aval sans passer par une validation en AG.

Pour ce qui concerne le mur de mon salon, je suis plus inquiet puisque l'entrepreneur me préconise d'attendre plusieurs mois après les réparations de la toiture avant de repeindre le pan de mur humide (le temps de sèche). Une solution alternative consiste à doubler l'isolation du mur avec une lame d'air et du placo pour pouvoir disposer d'un appartement habitable plus rapidement. Cette opération a toutefois un coût important que je n'avais pas budgétisé initialement.

Je sollicite votre aide afin de connaître mes possibilités de recours en tant qu'acheteur :
- L'isolation du mur de façade étant à la responsabilité de la copropriété, dans quelle mesure l'assurance du syndic peut-elle prendre en charge ces travaux d'isolation ? Si possible, quelles sont les démarches à réaliser auprès de mon assureur, voire auprès de l'assureur des précédents occupants ?
- L'humidité d'un mur ne constitue-t-elle pas un vice caché indéniable, du fait de son caractère apparent pour les occupants de l'appartement ? Dans quelle mesure puis-je me retourner contre le vendeur dans ces circonstances ? Je précise que le vendeur a réalisé un achat/vente auprès d'un parent (sans occuper les lieux) afin de réaliser une belle plus-value (>67% !).

Je vous remercie pour vos conseils ou vos partages d'expérience !
Bien cordialement,:)

[pascal85]

Bonjour
Le défaut d'étanchéité du bâtiment est du ressort de la copro et de son assurance.
Pour ce qui est de vos travaux, si vous décidez de faire un doublage d'isolation contre le mur du séjour, ce sont des travaux qui vous "appartiennent". La copro n'a pas à prendre en charge des travaux intérieurs des parties privatives. Le mur du séjour ne vous appartient pas puisqu'il fait partie des parties communes du bâtiment (élément structurel), mais la cloison de doublage qui serait rapportée contre ce mur est dans votre partie privative. Du reste, je vous déconseille de faire ce doublage qui va ralentir l'évaporation de l'eau et qui pourrait engendrer des désordres ultérieurs du fait de cette humidité persistante. Voire le développement de mérule.
Pour ce qui est d'une action pour vice cachée, vous pouvez toujours tenter. Mais, si comme vous le précisez les vendeurs n'ont jamais habité le logement, ils peuvent ne pas avoir été au courant du problème.
Pour terminer, la plus-value du vendeur sur ce logement, quelque soit son importance, n'intervient pas dans la notion de vice caché, ni dans le montant du préjudice auquel vous pourriez prétendre...
Cordialement
PB

[justedroit]

Bonjour AxouW6,
Ce n'est pas un vice caché, s'il est apparent.

Pour autant, le vice apparent peut exister s'il ne fait pas l'objet d'investigations approfondies et que vous, acheteur, n'avait pu le discerner bien qu'apparent au moment de la visite des lieux.

Toutefois, pas alors suffisamment convaincu qu'il pouvait affecter considérablement le bien en question car autrement aux termes de l'article 1642 du Code civil, le vendeur n'en est pas tenu :

«Le vendeur n'est pas tenu des vices apparents et dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même».

Mais, comme il vous a été ci-dessus souligné, faire appel à cette garantie pour vice caché ou apparent de la chose vendue a peu de chance d'aboutir dès lors, qu'il vous appartient d'en apporter la difficile preuve engageant des frais d'expertise, ALORS :

Que le vendeur n'a pas occupé les lieu,
Que probablement l'acte authentique de vente évoque l'article 1643 du Code civil, parlant du vendeur : « Il est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie » ;
Que les réparations à l'origine de ces infiltrations seront à la charge de la copropriété, et de votre ressort naturellement, ceux relatifs à la rénovation de l'appartement vous permettant de mieux louer votre bien, y compris – me semble- t-il, aussi - la mauvaise idée de doubler l'isolation du mur intérieur sans qu'il soit sec pour le louer + vite.
Qu'en définitif, ce serait la perte des loyers d'une location retardée par ces travaux qui peut être mise en cause laquelle serait à réclamer …. au syndic pour défaut d'entretien au sens de cet alinéa suivant du I de l'article 18 de l Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis :

« Indépendamment des pouvoirs qui lui sont conférés par d'autres dispositions de la présente loi ou par une délibération spéciale de l'assemblée générale, le syndic est chargé, dans les conditions qui seront éventuellement définies par le décret prévu à l'article 47 ci-dessous :
-d'administrer l'immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d'urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l'exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci ».

Armez-vous de ténacité.

[DIDOUYAM]

Bonjour,

Le vice caché suppose que le vendeur n'était pas forcément au courant alors que s'il savait et a menti et dissimulé ou s'est tu c'est une manœuvre dolosive et il faut agir vite, le délai pour une action en justice est de 2 ans à compter de la découverte des vices.
Demandez aux voisins, au syndic s'ils ont des procès verbaux, des déclarations de sinistre concernant ce logement par les vendeurs, faite venir un huissier pour constat photo des désordres, faite une déclaration de sinistre par votre assurance et si vous avez une protection juridique saisissez les afin qu'ils mandatent un expert au contradictoire des parties, à savoir l' agent immobilier et le vendeur.
Il faut cumuler un maximum de preuves pour une action en justice.
Il faut trouver un très bon avocat en droit de la construction et de l'immobilier pour qu'il saisisse le juge des référés et demande une expertise judiciaire une expertise judicaire coûte 5 000 euros, sachez que la charge de la preuve vous incombe et quand le dol est prouvé vous avez le choix entre l'action rédhibitoire à savoir annulation de la vente pour vice du consentement par le dol car cela entraine la nullité du contrat ou l'action estimatoire restitution d'une partie du prix de vente résultant de la moins value.