Relation conseil syndical et syndic

[touf06]

Bonjour à tous,
Je suis copropriétaire dans un ensemble d'une centaine d'appartement constitué de 4 blocs.
Unilatéralement, le syndic a engagé des gros travaux sur les deux façades d'un des blocs sans aucune décision d'AG et sans que le caractère d'urgence ne soit retenu.
La première partie de ces travaux nous a été facturé près de 8000 euros et sont classés dans le bilan comptable comme "travaux courants"
La décision de faire ces travaux n'a fait l'objet d'aucune consultation du CS ni aucune mise en concurrence d'entreprises.
Le syndic nous propose à présent de poursuivre les travaux en utilisant une technique et une entreprise qui ne nous semble pas qualifié pour cela.
Devant ce lourd désaccord, le conseil syndical a décidé d'utiliser l'Article 27 du Décret 67-223 du 17 Mars 1967 en se faisant assister et conseiller par un professionnel de la spécialité requise , en l’occurrence un cabinet d'expert indépendant (Ingénieur Arts et métiers) afin de nous conseiller sur un avis technique (causes et solutions).
Sur demande des copropriétaires concernés, le CS a donc mandaté un cabinet d'expertise qualifié et reconnu et a envoyé le devis (350 euros) au syndic lui demandant de l'accepter et d'honorer la facture une fois reçue.
Cet expert sera payé sur les fonds de fonctionnement du CS votés en AG.
Le montant de cette mission n’excède pas celle en dessous de laquelle aucune décision d'AG n'est nécessaire et autorise donc le CS de commander ces travaux.

Petit problème et c'est là qu'est notre problème, le syndic exige d’assister à cette mission d'expertise alors que justement, nous voulions un avis complètement indépendant de celui du syndic.
A présent, le syndic en est venu à fixer lui même le jour et l'heure de cette réunion d'expertise alors que c'est le CS qui est à l'origine de cette demande.

Ma question :
Le syndic peut il légalement nous imposer sa présence alors que nous voulions un avis indépendant et sans aucune pression du syndic ?

Merci d'avance pour votre aide

[justedroit]

Bonjour touf06,
Vu le premier alinéa de l'article 37 du Décret que vous citez ; suite à l'initiative du syndic d'exécuter des travaux combien même urgents à la copropriété, ce dernier doit malgré tout informer les copropriétaires et convoquer immédiatement une AG.

En matière de suivi du contrat notamment en vue d'effectuer les travaux nécessaires à la copropriété, le pouvoir du syndic est limité à celui qui lui a été confié par le syndicat de la copropriété ; autrement, il engage sa responsabilité.

Toutefois, en l'espèce, s'agissant d'une poursuite de travaux déjà engagés à tort par le syndic, on peut comprendre qu'il veuille entendre les DIRES de l'expert pour le cas échéant soit défendre son point de vue soit pour le moins, être tenu directement informé.

Le président du conseil peut être accompagné par un ou deux de ses conseillers pour ainsi renforcer la maîtrise de cette situation.

Et après tout, les patrons de la copropriété sont bien ses copropriétaires !

[touf06]

Bonjour Justedroit,

Merci de votre réponse,

Concernant l'Article 37 auquel vous faîtes référence,

Comme je vous l'ai dit, il ne s'agit pas de travaux urgents nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble.
Ils ont été définis par le syndic comme des travaux courants. Aucune informations faites aux copropriétaires ni aucune convocation immédiate d'AG, ni aucune décision d'AG.
Le syndic ne se revendique pas dans l'application de l'Article 37 ni dans autre chose puisqu'il ne se justifie pas.

Concernant votre remarque "on peut comprendre qu'il veuille entendre les DIRES de l'expert pour le cas échéant soit défendre son point de vue soit pour le moins, être tenu directement informé."
Nous ne sommes pas dans le cadre d'une procédure judiciaire ou d'une réunion contradictoire dans laquelle la présence du syndic serait bien évidemment nécessaire.
Nous voulons simplement un avis neutre et indépendant d'un homme de l'art comme l'Article 27 nous le permet
A réception du rapport d'expertise de l'expert, le syndic pourra bien évidemment défendre son point de vue et être tenu directement informé.

Imaginons qu'un conseil syndical veuille prendre attache et consultation amiable avec un juriste de l'UFC QUE CHOISIR dans le cadre d'une affaire l'opposant à son syndic et que ce dernier veuille imposer sa présence sans laquelle aucune consultation ne sera possible !
Voilà à quel chantage nous sommes confrontés !

[fgg]

Imaginons qu'un conseil syndical veuille prendre attache et consultation amiable avec un juriste de l'UFC QUE CHOISIR dans le cadre d'une affaire l'opposant à son syndic et que ce dernier veuille imposer sa présence sans laquelle aucune consultation ne sera possible !
Voilà à quel chantage nous sommes confrontés !

Bonjour,
Le conseil syndical, au complet, peut se déplacer jusqu'au cabinet de l'expert,juriste,avocat,association de consommateurs...etc
Le syndic est un prestataire rémunéré pour son travail.
Il n'est pas l'employeur du conseil syndical qui n'est, en aucun cas, son subordonné.

[justedroit]

Bonjour tou06,
La ligne de conduite du syndic lui permettant de se dispenser d'autorisation de l'AG est celle des travaux appelés « menu entretien » mais là encore, ceux-ci doivent être prévus dans le budget prévisionnel et donc acceptés par l'AG.

Mon allusion au premier alinéa à l'article 37 ne vaut pour des travaux combien même ils revêtiraient son caractère d''urgence ; ils nécessitent la convocation d'une AG de suite après l'initiative du syndic.

Concernant l'article 27, je ne partage pas votre avis car la situation que vous avez évoquée, n'entre pas à mon sens dans son champ d'application dés lors qu'il est stipulé que le conseil syndical peut prendre conseil, avis technique à tout professionnel de la spécialité ce qui correspond à bien à ce que vous nommez un homme de l'Art, pas à un expert qui n'en est pas un.

Lequel normalement doit adresser une convocation à toutes les parties concernées en relation au litige ce, combien même cette procédure reste dans un cadre amiable, d'autant que le syndic, partie tiers qui s'invite au contrat, est d'office concerné puisque mis en cause sur la poursuite contestée des travaux qu'il a initiés sans décision d'AG, qu'un ­ syndic n'est pas dispensé dans ses rapports avec des tiers de préciser sa qualité de mandataire et l'identité de ses mandants.

Enfin, votre exemple d'imagination, lui par contre entre bien dans ce cadre puisque cette dépense constituerait une dépense courante d'administration.

[touf06]

Bonjour Justedroit et fgg,
Tout à fait, le conseil syndical prend conseil et avis technique auprès d'un cabinet d’ingénierie-expertise-conseil dans la construction et BTP. Les "hommes de l'Art" travaillant dans ce cabinet étant diplômé "Ingénieurs Arts et Métiers dans le domaine bâtiment-travaux-construction" et Ils sont donc "experts dans leur domaine professionnel" et c'est dans cette seule fonction que nous l'avons mandaté.
Le fait qu'il soit accessoirement "expert judiciaire" n'entre pas du tout en compte car il n'y a aucune procédure en cours, ni aucun besoin de discussion contradictoire avec le syndic.

Comme je vous l'ai dit, nous sommes dans une phase de conseil et de prise de renseignement, pas dans une procédure, quelle soit amiable ou pas. Nous voulons simplement un avis technique d'un professionnel à opposer éventuellement en assemblée générale à la technique de travaux que nous proposera le syndic qui lui, est un professionnel de la gestion de copropriété mais est en aucune manière un professionnel de la construction. Chacun son boulot.
Le tout est que les copropriétaires soient correctement informé et puissent prendre la décision qu'ils souhaitent en toutes connaissances de causes.
Celui qui paye, c'est celui qui décide.........enfin j'espère.

Dans mon exemple d'imagination, remplaçons donc le mot "juriste" par "ingénieur-conseil" (et oublions le mot "expert" si celui-ci fâche car synonyme d'action judiciaire)
Ceci devrait donc bien entrer dans ce cadre puisque cette dépense constituerait une dépense courante d'administration.

[justedroit]

A présent, le syndic en est venu à fixer lui même le jour et l'heure de cette réunion d'expertise alors que c'est le CS qui est à l'origine de cette demande.

C'est pas moi qui l'ai dit.

Nous voulons simplement un avis technique d'un professionnel à opposer éventuellement en assemblée générale à la technique de travaux que nous proposera le syndic qui lui, est un professionnel de la gestion de copropriété mais est en aucune manière un professionnel de la construction. Chacun son boulot.

Je suis bien d'accord, chacun son boulot. Dés lors que craignez-vous d'un profane en la matière (le syndic) face à des ingénieurs Arts et Métiers dans le domaine bâtiment-travaux-construction sur la question de technique de travaux ?
Ne croyez-vous pas au contraire que la présence du syndic à cette réunion serait un atout à exploiter lors de la prochaine AG au sens où tout aura été dit, que ce dernier ne sera pas en mesure de rétorquer qu'en son absence (impossible) les questions posées à cet expert ne sont pas les bonnes et ont été dirigées.

[touf06]

Une expertise désigne un examen, un avis, une estimation ou une évaluation de quelque chose..........rien de plus.

Je ne crois pas que la présence du syndic soit un atout.
Les premiers gros travaux qu'il a décidé unilatéralement semble faire de lui tout sauf un profane; c'est en tout cas ce qu'il doit penser.

Le technicien n'a besoin que de voir, comprendre, conclure et proposer.
Quand un expert automobile visite votre voiture après un accident, il n'a besoin ni de l'assureur, ni du carrossier et encore moins de vous.
Il visite, constate et conclue.

Par contre, lorsque vous qualifiez d'"impossible" qu'il soit absent à cette réunion, je pense sincèrement que vous vous trompez.
L'Article 27 perdrait tout son sens et n'aurait plus lieu d'être. Plus d'indépendance ni de liberté de faire du CS


""Le conseil syndical peut, pour l'exécution de sa mission, prendre conseil auprès de toute personne de son choix. Il peut aussi, sur une question particulière, demander un avis technique à tout professionnel de la spécialité.

Les dépenses nécessitées par l'exécution de la mission du conseil syndical constituent des dépenses courantes d'administration. Elles sont supportées par le syndicat et réglées par le syndic"".

Tout est dit, le syndic n'a pas sa place ici.

C'est en tout cas ce que je pense.

Bonne soirée

[justedroit]

Bonjour touf06,
Vous souhaitez isoler votre situation qui n'est pas celle décrite et l'analyse que vous recherchez à juste titre résulte d'une mise en cause dont votre syndic en a parfaitement conscience.

Pour clore ce débat en tout cas pour moi, j'espère pour vous mais très sincèrement me tromper lorsque je vous dis son impossible absence à cette réunion au point que vous n'ayez aucune difficulté à obtenir de lui, qu'il règle les honoraires de l'expert, qu'il s'abstienne de se rendre à cette réunion où il n'a pas sa place, et qu'il s'y tienne.

Bonne journée.