Mandats et conditions illégales

[phiphi74]

Nous vendons notre maison.
Nous avons contacté plusieurs agences immobilières.
Les contrats proposés sont différents les uns des autres, et manquent parfois de précision.
Il y a même un indépendant qui propose un mandat simple, mais avec engagement de 24 mois!, et clause de blocage de la vente pendant 24 mois supplémentaires pour un éventuel acquéreur qui les aurait sollicité pendant le mandat...
D'autre part, toute vente entre particuliers ou à une autre agence a un prix inférieur à celui spécifié au mandat entraînerait le versement d'un préjudice à ladite agence!
N'y a-t-il pas de loi qui encadre la rédaction des mandats immobiliers, avec exclusion de clauses illégales?
De même, la commission de l'agent immobilier est-elle encadrée, et associée à des obligations?
C'est tout de même indécent de gagner autant et aussi facilement des milliers d'euros pour si peu de service rendu!
Combien de métiers peuvent se targuer de cette facilité de gain?
Merci pour toute information.
C'est encore un domaine où le consommateur semble bien fragile face à une profession sans scrupule et peu surveillée.

[groloup]

Bonjour,
Suivant les termes de la loi Hoguet qui régie la profession d'agent immobilier:
- Un mandat de vente ne peut être conclu que pour 12 mois. Au-delà il est caduque et il faut refaire un nouveau mandat.
- Si l'agence a fait visiter votre bien, il est normal qu'elle soit protégée, pendant 24 mois pour éviter que l'acquéreur ne profite gratuitement de la mise en relation faite par l'agence pour traiter directement avec le vendeur. Utilité du bon de visite signé par l'acquéreur potentiel.
- Rien n'est dû aux agences ayant un mandat de vente simple en cas de vente par le propriétaire ou par une autre agence. C'est la libre concurrence. En revanche la commission est due en cas de vente en directe si l'agence a un mandat de vent exclusif.
- Les honoraires sont libres. Mais n'oubliez pas que tant qu'il ne vend pas, l'agent immobilier travaille gratuitement. Estimations, visites, déplacements, publicités.
sans oublier les autres dépenses telles que: assurances professionnelles, bail commercial, tel, ... Et enfin , il reverse 20 % de sa commission à l'état au titre de la TVA.
Si vous êtes convaincu que "les gains sont faciles" allez-y. Après avoir engagé vos biens personnels, les banques vous prêterons (peut-être) de quoi lancer votre affaire !!! Et si ça ne marche pas, en tant que gérant, vous n'aurez même pas droit au chômage.

[phiphi74]

Si un mandat simple permet au particulier de vendre son bien par lui-même, l'agent immobilier introduit dans le contrat une clause de non concurrence.
Cela entraîne l'impossibilité pour le vendeur d'annoncer un prix de vente inférieur à celui de l'agence immobilière, sauf à payer des indemnités.
Or, dans le prix de vente de l'agence sont inclus ses frais, donc le vendeur ne récupère pas le prix escompté.
De plus, il ne peut faire évoluer son prix à la baisse dans sa petite annonce sans prendre le risque de la non concurrence...
Le jeu de l'agence sera de faire baisser le prix de vente pour s'assurer une transaction, entraînant à la baisse le marché de l'immobilier.
Peu d'avantage pour le service rendu!

[groloup]

Je reviens avec un peu de retard sur votre dernier mail.
Si vous signez un mandat simple, vous êtes libre de faire ce que vous voulez. Donner mandats simples à d'autres agences, vendre par vous même et dans tous les cas au prix que vous voulez.
Si l'agence a ajouté une clause de non concurrence dans son mandat simple (je ne l'ai pour ma part jamais vu en 10 ans de métier) il faut absolument la faire supprimer et j'ajoute ne pas donner de mandat de vente à cette agence. Elle manque de sérieux. Ou on signe un mandat exclusif ou on signe un mandat simple !
Cdlt

[Daniel92]

Un mandat simple ne permet pas au vendeur de faire ce qu'il veut contrairement à ce que certains écrivent.

La différence entre un mandat simple et un mandat exclusif, c'est que l'agence dans le cadre d'un mandat exclusif travaille seule sur le bien, en simple vous pouvez mettre d'autres pro ou vendre par vous même, mais par contre toutes les autres clauses de présentations, de prix restent comme dans le mandat exclusif.

[groloup]

Je précise ma réponse précédente.
Bien sûr les prix inscrits sur les mandats simples ou exclusifs sont intangibles mais ce que je voulais dire , c'est que vous êtes libre de faire le prix que vous voulez si vous vendez en direct (et si vous n'avez pas donné de mandat exclusif).
Cdt
JL

[phiphi74]

C'est peut-être exact légalement, mais les agences rechignent à fixer un prix supérieur à celui que l'on affiche dans une petite annonce personnelle, et pour cause, puisqu'elle se retrouve en concurrence directe avec son propre client.
Ce qu'elles ne comprennent pas, c'est que pour justifier leurs confortables émoluments, elles se devraient de rendre un travail exemplaire.
Par exemple, dossier avec photos aériennes, estimation complète du bien,conseils de mise en valeur, présentation de tous leurs biens à la clientèle et pas seulement leurs produits en exclusivité, négociation tripartite vendeur-client -agence pour trouver un terrain d'entente (plutôt que refuser la vente)...
Bref, cela se mérite!

[groloup]

Je reprends vos arguments :
dossier avec photos aériennes, estimation complète du bien,conseils de mise en valeur, Je suppose que dans votre esprit, tout cela est fait gratuitement pour le vendeur bien sûr.
Cela est faisable pour une agence en cas de mandat exclusif. Car pour ce type de mandat; en échange d'être le seul à pouvoir vendre, l'agence s'engage à mettre tout en oeuvre pour vendre le bien. Si le vendeur passe une annonce en direct sur le PAP ou Leboncoin, l'agence a peu de chances de vendre , donc de récupérer ses dépenses de promotion. Au vendeur de choisir ou non le mandat exclusif. Aucune loi n'oblige les vendeurs à passer par les agences
leurs produits en exclusivité De même il est normal que les produits mandatés en exclusivité soient présentés en priorité aux acquéreurs. C'est là encore un engagement moral ; exclusivité/ priorité et un gage de réussite de la vente.
Quant aux confortables émoluements, comme vous avez des idées précises sur le métier:
- Passez les diplômes requis pour avoir la carte professionnelle.
- Mettez vos biens personnels en caution auprès de votre banque.
- Négocier un prêt.
- Achetez un Droit au Bail d'un local bien placé.
- Suivez une formation (comment gagner beaucoup d'argent sans rien faire).
- Créez votre agence
- Embauchez des collaborateurs (attention ils veulent un salaire !).
- Payez vos assurances, téléphone, URSSAF, RSI,...
ET BONNE CHANCE !
Nota: Si vous ne réussissez pas, vous perdrez votre caution personnelle et vous n'aurez pas droit au chômage.
Il en est des agents immobiliers comme de tous profesionnels, il y en a des bons (beaucoup) et des nuls.

[phiphi74]

Je vois que cela vous tient à cœur et c'est tout à votre honneur.
Je fais part de mon expérience personnelle ainsi que de celle de mes beaux-parents dans la vente de nos biens respectifs.
Ce qui me surprend est que la concurrence entre agences immobilières est forte et que cela devrait générer de meilleurs services.
L'effet pervers que cela entraîne est que chaque agence essaie de protéger son marché par des conditions particulières inscrites dans les mandats, par des rétentions d'information auprès de ses clients (vendeur ou acheteur), par des menaces de poursuites pécuniaires aussi, par une baisse du marché immobilier le cas échéant.
L'effet vertueux que l'on pourrait attendre est que cela fasse le tri dans les agences pour ne conserver que les meilleures, dont vous semblez faire partie.