Signalement – Risque d’atteinte à la sécurité juridique lié à la réforme LMNP 2025

[Dams38330]

Je cherchais à faire un signalement à que choisir mais je n'ai pas trouvé où le faire alors je teste le forum.
Madame, Monsieur,

Je me permets de vous contacter afin d’attirer votre attention sur une problématique fiscale qui me semble soulever un enjeu majeur de sécurité juridique pour de nombreux particuliers, dans le cadre de la réforme applicable au régime LMNP à partir de 2025.

Le point central de difficulté concerne la réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value lors de la revente d’un bien. Cette évolution, bien que présentée comme non rétroactive, produit en réalité des effets particulièrement contestables sur des décisions passées, irréversibles, prises par les contribuables.

En effet, les amortissements ne constituent pas un avantage fiscal en soi, mais un mécanisme comptable reflétant la perte de valeur du bien. Jusqu’à présent, leur non-réintégration dans le calcul de la plus-value constituait le véritable cadre fiscal du dispositif. La réforme modifie cette règle a posteriori, en transformant des écritures comptables passées en base d’imposition future.

Cela pose un problème de sécurité juridique : des décisions économiques ont été prises dans un cadre fiscal donné, sans possibilité d’anticiper un tel changement. Ces décisions étant irréversibles, le contribuable ne peut ni revenir en arrière, ni adapter son comportement.

Pour illustrer simplement cette situation, on peut prendre l’exemple suivant :
un particulier bénéficie d’une réduction d’impôt de 1 000 € par an pour l’emploi d’une aide à domicile. Si une loi venait à prévoir que, lors de l’arrêt de cet emploi, il faudrait rembourser ces montants, voire payer davantage, cela reviendrait à transformer un mécanisme incitatif en charge différée, sans que cela ait été annoncé clairement dès le départ.

Autre illustration : une loi rétroactive serait illégale si elle sanctionnait directement un comportement passé (par exemple, “avoir emprunté une rue l’an dernier”). En revanche, il suffit de formuler la règle différemment (“si vous empruntez cette rue à l’avenir et que vous l’avez empruntée auparavant, une sanction s’applique”) pour contourner formellement l’interdiction de rétroactivité, tout en produisant un effet similaire sur le fond.

Dans le cas présent, le contribuable se retrouve face à une situation particulièrement contraignante :

* il ne peut contester la règle qu’au moment de la vente du bien ;
* cette contestation implique de supporter immédiatement une charge fiscale pouvant atteindre plusieurs dizaines de milliers d’euros ;
* dans mon cas personnel, cela représente un enjeu de l’ordre de 50 000 €, ce qui rend toute démarche contentieuse extrêmement difficile, voire impossible.

Par ailleurs, cette réforme intervient dans un contexte de forte augmentation des charges :

* hausse significative de la taxe foncière (supérieure à 50 % dans certains cas) ;
* perspectives d’alourdissement fiscal issues des lois de finances récentes.

Dans ces conditions, la vente du bien, bien que juridiquement un fait futur, peut devenir une contrainte économique réelle, et non un choix libre. Cela expose certains contribuables à des situations de forte tension financière, voire de surendettement.

Enfin, il convient de souligner un déséquilibre manifeste : pour des contribuables aux revenus modestes, une économie fiscale passée limitée (par exemple liée à un taux de 17,2 %) peut conduire, lors de la revente, à une imposition globale de l’ordre de 36,2 %, sans possibilité de simplement restituer l’avantage initial, mais avec l’obligation de supporter une charge nettement supérieure.

Au regard de ces éléments, il me semble que cette réforme soulève des questions sérieuses en matière de :

* sécurité juridique ;
* prévisibilité de la norme fiscale ;
* proportionnalité de la charge fiscale ;
* et égalité devant l’impôt.

Je souhaiterais savoir si votre association a connaissance de ce sujet, et si des actions collectives ou analyses juridiques sont envisagées.

Je reste bien entendu à votre disposition pour vous fournir des éléments complémentaires ou illustrer cette problématique à partir de situations concrètes.

Je vous remercie par avance pour l’attention portée à ce message.

Je vous prie d’agréer, Madame, Monsieur, l’expression de mes salutations distinguées.

[MathieuLLL]

Salut, tu soulèves un vrai problème. J'ai deux biens en LMNP et la réintégration des amortissements m'a fait revoir toute ma stratégie de sortie. Le gouvernement joue sur le fait que ça s'applique à la vente (fait futur) donc "pas rétroactif" techniquement, mais dans les faits on a tous investi avec d'autres règles du jeu. 50k€ d'impact c'est pas rien. Y'a des recours qui commencent à se monter via des avocats fiscalistes, ça vaut le coup de surveiller de près.