Attention : la loi Denormandie remplace la loi Pinel, exactement avec le même risque

[AS 31]

Ceux qui ont l’habitude de me lire sur ce forum savent que j’ai été contacté par de nombreuses personnes qui m’ont lu ici (plus d’une centaine), pour avoir mon analyse sur les investissements en loi Pinel qu’on leur proposait, analyses en cas réels dont j’ai relayé certains exemples ici (sur les deux sujets Pinel les plus lus) et dont j’ai même fait des vidéos sur YouTube. Et vous savez que je suis objectif, car j’aurais pu me contenter d’en vendre comme les autres, plutôt que de dénoncer ces « fausse études » comme vous allez le voir juste après.

En résumé, le risque c’est le prix d’achat trop élevé par rapport au marché, et toutes les études que l’on m’a fait passer, supposent une revente juste quand la réduction d’impôt disparait, ce qui est très malin, car sinon, vous n’y allez pas (sans la réduction d’impôt, votre effort de trésorerie grimpe généralement de 300 à 500 € par mois). Donc ces études supposent alors une revente, généralement au prix d’achat (j’en ai vu certaines qui supposaient une revalorisation du prix au fil du temps). Mais quand vous revendez, vous êtes confrontés aux prix du marché réel, pas à celui qui vous a été imposé par le promoteur du programme, et qui est généralement entre 30 % et 40 % au-dessus du marché (voir mes différents exemples en cas réels). Il y a donc alors une perte à la revente et au lieu d’avoir fait un investissement rentable, vous avez perdu de l’argent. Pour l’instant, comme la loi Pinel date de 2014, il y a peu de reventes (après 9 ans de location), donc peu de témoignages, mais le processus va s’accélérer, et le pire, c’est que tous les investisseurs sur un immeuble donné vont revendre en même temps.

Donc, depuis la disparition de la loi Pinel, je vois fleurir un peu partout sur internet, des publicités pour la loi Denormandie, vu que c’est son copié-collé dans l’ancien, avec la même réduction d’impôt (avec des travaux de rénovation, notamment au niveau énergétique). Mais ces publicités sont un peu « sournoises », car elles évoquent généralement juste un investissement immobilier avec un avantage fiscal, sans donner le nom du dispositif, ce qui est plus malin pour appâter l’investisseur potentiel. Et avec les exemples que j’ai pu voir j’arrive à la même conclusion : un prix d’achat au-dessus du marché, donc un scénario de revente très risqué.

Si vous êtes concerné, vous pouvez me contacter pour une analyse, toujours gratuite pour respecter l’esprit de ce forum associatif, comme je l’ai fait pendant des années pour la loi Pinel (mon mail : [email protected]).

[AS 31]

Bonjour,

Suite à mon message précédent concernant la loi Denormandie (du nom de l'ancien ministre), qui a pris la place de la loi Pinel chez certains commerciaux sans scrupules, j'ai commencé à chercher et même si les infos sont difficiles à trouver, vu que la plupart des sites ne donnent pas d'exemples concrets (prix et adresse) mais vous appâtent juste avec l'argument fiscal, j'ai quand-même réussi à en trouver une dizaines et je suis en train d'en faire l'analyse.

Je ne sais pas 'ils sont tous comme ça, mais les exemples que je suis en train d'analyser sont juste hallucinants, car pire que le Pinel, certains allant sur un prix de vente deux fois plus élevé que le marché.

Dès que j'ai le temps, car ça prend du temps et j'ai aussi mes clients à gérer (et ils sont évidemment prioritaires), je viendrai vous donner des exemples.

Mais si certains en ont déjà il peuvent nous en faire part, et si d'autres veulent une analyse si on leur en a proposé, qu'ils m'adressent un mail.

[AS 31]

Je ne vais encore pas être sage, mais je suis têtu (mes origines bretonnes ?) et je suis passionné par mon métier et la relation client.

Je l’ai déjà évoqué, la loi Denormandie (rénovation dans l’ancien avec le même « appât » fiscal) ressemble au piège de la loi Pinel dont j’ai mis récemment mais aussi il y a pas mal de temps, plusieurs exemples en cas réels (sur LinkedIn et sur YouTube). Et ici, je vais prendre un exemple complètement hallucinant en Denormandie (je pense que c’est un des pires), avec une analyse du marché « réel » pour comparer aux prix des logements vendus sur ce programme en Denormandie, puis une analyse du coût et des conséquences en fonction des hypothèses (revente quand la réduction d’impôt disparait ou conservation à long terme), et enfin la pépite, un comparatif du T2 le moins cher au m² de ce programme en Denormandie, par rapport au T2 d’Isabelle, une de mes clientes, et encore mieux, par rapport au studio que je viens de réaliser pour sa fille. Un conseil, restez bien assis.

1) Ce « gentil » programme est à Carcassonne (les appartements de mes clientes à Toulouse, donc à une heure seulement). Leur T2 le moins cher au m² est à 239 663 € pour 50,36 m² (4 760 le m², aïe) et il reste un T3 de 67,18 m² à 307 886 € (4 580) / On est en zone B2 donc le plafond de loyer du T2 est 551 € (rentabilité brute 2,8 %) et de 668 € pour le T3 (rentabilité brute 2,6 %)

2) Je suis allé chercher les ventes enregistrées dans un rayons de 300 m et en remontant seulement au 01/2024 mais il y en a quand-même 25 (donc fiable pour faire une analyse). Le prix le plus haut est à 2 500 le m² mais il y en a une seule / La moyenne haute est à 1 500 en étant sympa / Soyons fous, si je prends le plus haut (2 500) le T2 se revendrait au bout de 9 ans à 126 000 (et il reste 139 000 de CRD sur le crédit, sans compter l’effort de trésorerie, voir juste après) et le T3 à 168 000 (CRD 179 000). Donc revente impossible, sinon ce n’est pas la chemise que vous y laissez, mais l’armoire entière.

3) Je suis sympa et je mets de côté les frais de notaire (un pourcentage du prix donc je ne sers pas ma cause) et la taxe foncière (énorme à Carcassonne), pour calculer l’effort de trésorerie :

T2 Denormandie : crédit (3,3 % + 0,2 % assurance) 1 405 - loyer 551 – réduction d’impôt 432 = 422 (donc 854 après la disparition de la réduction d’impôt). En fait, l’effort réel de trésorerie est supérieur à 422, car il faudrait rajouter les frais d’agence, les assurances, les charges de copropriété et la taxe foncière.

Le T2 d’Isabelle 140 000 (quartier des Minimes) : crédit 821 – loyer 760 = 61

Le studio de sa fille (quartier Purpan) 86 000 : crédit 504 – loyer 600 = - 96

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