Potentiel vice caché?

[Kai62]

Bonjour,
Propriétaire d'une maison (via agence) depuis un peu plus d'un an nous avons découvert que le plafond du sous-sol était de plus en plus atteint par les moisissures et s'effritait par endroit.

Ayant fait venir un artisan celui-ci a constaté que le placo n'était pas hydrofuge et fixé directement aux poutres et que certaines avaient de la salpètre. Cela a été traité et le placo remplacé par du placo adapté mais surtout il s'est rendu compte qu'une des poutres était très touchée (selon lui au moins 5 ans) et qu'elle s'était affaissée. Selon lui si on n'avait rien fait d'ici 2-3 ans nous aurions traversé le plancher.
J'ai pris des photos de l'avant/après et l'on peut toujours voir la différence de niveau au besoin entre la poutre en question et les autres et il a dû la remplacer un peu en système D sinon le coût aurait été bien supérieur et nous ne pouvons nous le permettre...

Selon l'artisan cela serait du vice caché. Est-ce le cas et est-ce que je peux me retourner contre le propriétaire à ce niveau et par quelles options? (sachant du coup que les travaux de réparation viennent d'être faits...)

Petit hors-sujet mais l'agente immobilier (SMS de sa part à l'appui mentionnant les défauts de la maison) ne nous a pas mentionné que la toiture était à refaire (nous voyons que sur un côté c'était pas terrible) alors que le propriétaire en a fait part ... après la vente. Est-ce qu'il y aurait aussi matière à mettre en avant un défaut de conseil de la part de l'agence?

Merci à vous d'avance pour vos conseils.

[valioud]

sachant du coup que les travaux de réparation viennent d'être faits

Il sera alors difficile de prouver par l'Article 1641 du Code civil, ce qui aurait dû être constaté par une expertise.

[justedroit]

Bonjour Kaid62,
Pour ce qui est de votre petit hors-sujet relative au fait que d'une part, votre vendeur vous a informé que la toiture serait à refaire mais après acquisition du bien, et que d'autre part surtout, son mandataire n'a pas inclus son état sur la liste des défauts de la maison, n'est pas seulement un défaut de conseil, mais bien plus grave, constitue une réticence dolosive ou comme certains le disent le dol par réticence, lequel est prévu au deuxième alinéa de l'article 1137 du Code civil ainsi énonce :

"Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l'un des contractants d'une information dont il sait le caractère déterminant pour l'autre partie".

Cette réticence dolosive selon son ampleur permet à l'acheteur de remettre en question la vente du bien ou pour le moins d'entamer une discussion portant sur une diminution de son prix.

Mais pour ce faire, ne surtout pas agir comme vous l'avez fait pour le plafond du sous-sol au sens où, vous vous êtes seulement fié aux dires d'un artisan, lequel a intérêt à réaliser des travaux ce, sans préalablement avoir averti votre vendeur en lui soumettant le devis, lui réclamant tout ou partie sa prise en charge de son montant dans le cadre d'une procédure amiable portant sur le défaut caché de la chose vendue, concluant que sans manifestation de sa part, vous prendrez l'initiative d'une expertise pour la suite que vous comptez donner à cette affaire.

[Kai62]

Bonjour,
Merci à vous pour vos retours.
Effectivement j'aurais certainement dû stopper les travaux à ce moment. Par contre si le placo posé depuis était retiré on verrait tout de même qu'il y a un affaissement de certaines poutres (ça a juste été consolidé à ce niveau) et j'ai pris photos et vidéos de l'avant/après. Mais je suppose que c'est un peu mort avec ce que vous dites malgré tout. Tant pis pour notre boulette.

Concernant @justedroit le sujet sur la toiture (on a par ailleurs prévu fin août 2025 pour la refaire...), n'y a t'il pas un risque que l'agente dise que cela a été mentionné oralement et que ça suffise à passer?
Sinon qu'est ce qui pourrait être entrepris?

J'avais pris en photo, et j'ai encore, sur mon ancien téléphone un message de l'agente quand nous souhaitions négocier qui indiquait mot pour mot "le propriétaire est conscient que sur la maison il y a 2-3 trucs à revoir notamment la salle de bain etc. Sinon elle est vivable de suite. [...] il est rare qu'on puisse trouver le même produit avec malgré tout si peu de travaux [...]"

A cela s'ajoute qu'à chaque fois c'était elle qui ouvrait et fermait la porte d'entrée et c'est en récupérant les clés qu'on s'est rendu compte que la serrure posait un gros problème (selon des artisans il faudrait sûrement changer la porte d'entrée prochainement)... Mis bout à bout on trouve quand même qu'il y a eu beaucoup d'omissions de sa part.

[justedroit]

Bonjour Kai62,
Le fait de dire que vous avez en mains un SMS qui vous fait part des défauts du bien en excluant la toiture qui est à refaire, constitue en lui-même un DOL, dans la mesure où un professionnel précisément, doit par son expertise connaître parfaitement le bien qu'il propose à la vente, d'autant que son Mandant au courant de l'état de la toiture a dû lui en faire part ; c'est bien + qu'un défaut de conseil et d'informations.

Par ailleurs, évitez de dire que vous avez vu qu'un côté de la toiture n'était pas terrible, où il vous sera reproché qu'il vous appartenait alors d'explorer davantage pour avoir connaissance de son réel état.

Pour moi, l'idée est seulement de revenir discuter le prix du bien, d'autant si celui-ci vous a été vendu au prix du marché.

[François38]

Petit hors-sujet mais l'agente immobilier (SMS de sa part à l'appui mentionnant les défauts de la maison) ne nous a pas mentionné que la toiture était à refaire (nous voyons que sur un côté c'était pas terrible) alors que le propriétaire en a fait part ... après la vente. Est-ce qu'il y aurait aussi matière à mettre en avant un défaut de conseil de la part de l'agence?

Sur la toiture, un défaut d'étanchéité serait un vice caché mais pas une toiture à refaire puisque par définition vous pouvez constater visuellement son état.

Il n'y a aucun défaut de conseil ici : l'AI est un professionnel de la vente et ses obligations sont définies dans ce cadre, il doit s'assurer des aspects de la vente (titre de propriété du vendeur, avec les problèmes éventuels d'indivisions - est que le bien peut être vendu ? -, statuts de SCI le cas échéant,caractéristiques du bien données par le vendeur (surface, servitudes, etc ...) et diagnostics obligatoires.

[justedroit]

Article 1112-1 du Code civil :

Celle des parties qui connaît une information dont l'importance est déterminante pour le consentement de l'autre doit l'en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant.

Néanmoins, ce devoir d'information ne porte pas sur l'estimation de la valeur de la prestation.

Ont une importance déterminante les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties.

Il incombe à celui qui prétend qu'une information lui était due de prouver que l'autre partie la lui devait, à charge pour cette autre partie de prouver qu'elle l'a fournie.

Les parties ne peuvent ni limiter, ni exclure ce devoir.

Outre la responsabilité de celui qui en était tenu, le manquement à ce devoir d'information peut entraîner l'annulation du contrat dans les conditions prévues aux articles 1130 et suivants.

[Kai62]

Merci à nouveau pour vos retours qui me font réfléchir.

@François38
Niveau défaut d'étanchéité c'est également le cas bien que l'on s'en soit aperçu tardivement. Il y avait des moisissures derrière une sorte de placard et on pensait, naïvement et sans remarque à nouveau de l'agente, que c'était dû à un manque d'aération (et la maison avait trouvé acquéreur 2 fois mais problème de banque amenant à ce qu'elle soit inhabitée au moins plus d'un an) alors qu'en fait il y a un problème d'infiltration qui traverse l'étage (plinthe, plâtre derrière abimé et belle cochonnerie, j'espère pouvoir régler au plus vite...) jusqu'au salon .
Je mets un lien, n'arrivant pas à poster directement l'image pour illustrer la chose.
https://i.postimg.cc/mg27dVNq/infiltration-maison.jpg
J'ai aussi un autre problème d'étanchéité à un autre endroit aussi, heureusement qu'il y a de la laine de verre pour amortir le choc.

On peut ajouter à cela la chaudière au gaz qui est loin d'être en bon état avec un niveau de corrosion de certaines parties alors qu'elle date de 2017...

Pour la toiture j'ai repris une photo google qui date environ de notre arrivée pour un côté de toiture et de l'autre côté j'en ai fait une à l'époque.
https://i.postimg.cc/Ghqj19KH/photo-toiture-1.jpg

C'était davantage une planche de rive sur le côté qui était visible pour des néophytes comme nous et la toiture d'un côté avait bien besoin d'un coup de balai mais on ne s'imaginait pas que ça induisait un renouveau aussi proche

On avait demandé à un artisan touche à tout qu'on connaissait un peu de venir pour voir s'il y avait des gros soucis et il ne nous avait pas dit grand chose (au final je me dis qu'il n'avait pas trop le coup d'oeil mais bon!)
Pour résumer:
_ porte d'entrée mauvais état (agente toujours là en avance pour ouvrir et qui rester un peu pour refermer derrière)
_ chaudière idem
_ infiltration a minima à l'époque à un endroit 100% sûr
_ toiture en mauvais état
_ plafond sous-sol très mal installé (pas hydrofuge, directement sur poutre, affaissement de certaines poutres...)
On savait que la salle de bain était à refaire mais ça fait quand même à notre goût beaucoup d'éléments sur lesquelles l'agente n'a fait aucun commentaire et clairement en sachant tout ça en rétrospective le prix de la maison était bien trop élevé.
J'en profite pour noter que l'ancien proprio, l'agente et celui qui a fait le DPE sont amis sur facebook et qu'on se sent un peu le dindon de la farce mais bon

Si on peut au moins récupérer un petit quelque chose et que l'agente à l'avenir soit plus honnête et transparente pour d'autres acquéreurs on aimerait bien chercher cette option (solliciter un avocat dans l'immobilier @justedroit?)

Après s'il y a 5% de chance d'aboutir à quelque chose en déboursant encore des milliers d'euros on préfère le statut quo et nous donner une leçon d'être bien plus vigilant à l'avenir.