Choix société de ménage parties communes

[Mopimoi]

Bonjour,

Je suis en location dans un immeuble en mono propriété avec une douzaine d'autres appartements.
Le propriétaire nous présente une facture de ménage exorbitante lors de la régularisation annuelle des charges. Le ménage des parties communes fait partie des charges récupérables, je n'ai pas de soucis avec ça.
En revanche, le montant est excessif au vue de la prestation : 6200€ par an pour un passage hebdomadaire d'une heure... soit tout de même 120€/h ! Avec un contrat à 35h/semaine on est à 18000€/mois : je change de métier tout de suite !
Allez, même en supposant qu'il y ait 50% de temps de transport, on tombe à 9000€/mois, je change quand même de métier !

Il nous présente bien des factures de la société de ménage, à la bonne adresse, donc je ne peux pas contester la facture en elle-même, mais j'aimerai en contester le montant.

Je vois donc trois options :
1) La société fait le ménage dans plusieurs bâtiments lui appartenant (il y a plusieurs bâtiments à la même adresse), et au lieu de nous refacturer que la partie qui correspond à notre immeuble, il nous facture l'intégralité (jackpot!)
2) La société qui fait le ménage est de mèche, par exemple elle appartient à un ami ou qui sais-je, et donc ils se sont mis d'accord sur ce tarif parfaitement exorbitant, vu que de toutes façon ce sont les locataires qui payent
3) Le propriétaire a simplement pris la société la plus cher qui existe, et la société a gonflé son devis, et tout ce beau monde s'en fout puisque ce sont les locataires qui payent (bref, l'option 2 sans pour autant qu'ils soient de mèche).


J'ai donc demandé à voir le contrat qui le lie avec la société de ménage, afin de vérifier son contenu (nombre d'heures contractuelles, surface à nettoyer etc.... et vérifier que ça correspond à notre immeuble uniquement).
Je doute fortement que je l'obtiendrai puisque... mais supposons que je l'obtienne et que le contrat mentionne effectivement 6200€/an pour une prestation hebdomadaire d'une heure, quels sont mes recours ?

a) Je ne peux rien faire, c'est le propriétaire qui choisi son prestataire et on l'a dans l'os ?
b) Je peux refuser de payer cette somme, en fournissant par exemple 2-3 devis de sociétés qui factureront probablement autour de 1500€ (en gros 30€/h, 50h/an... je suis généreux) ?
c) autre ?

Merci d'avance !

[justedroit]

Bonjour Mopimoi,
Dans le cadre d'une mono propriété, un règlement d'immeuble doit indiquer à qui revient la prise en charge financière du nettoyage des parties communes, et ses modalités sur sa répartition entre locataires.

Autrement, le bail doit le préciser.

Autrement encore, ces frais de nettoyage sont à la charge unique du seul propriétaire de l'immeuble.

Par ailleurs, outre les modalités des répartitions des frais d'entretien des parties communes entre locataires, l'un d'entre eux a le droit de réclamer à son bailleur un justificatif des dépenses de nettoyage lorsque la facture ne détaille pas suffisamment la prestation de l'entreprise dont il s'agit.

Enfin, dans le cadre d'un contrat d'entretien à la charge totale du locataire, et en absence d'un syndic ou d'un organisme pour une mono propriété, ce dernier (l'ensemble serait mieux), est en droit de choisir son propre prestataire qui ne peut être imposé par le bailleur, qui lui seulement, peut l'enclencher à la place de son (ses) locataire (s) pour s'assurer que cela sera fait.

[Mopimoi]

Bonjour et merci pour votre réponse.

Dans le cadre d'une mono propriété, un règlement d'immeuble doit indiquer à qui revient la prise en charge financière du nettoyage des parties communes, et ses modalités sur sa répartition entre locataires.

Autrement, le bail doit le préciser.

Autrement encore, ces frais de nettoyage sont à la charge unique du seul propriétaire de l'immeuble.

Nous n'avons ni règlement d'immeuble, ni précision dans le bail. Vous dites donc que ces frais de nettoyage seraient à la charge unique du seul propriétaire ?
J'ai du mal à comprendre l'idée ici, les frais d'entretien étant une charge récupérable, non ? Pourquoi y aurait-il une différence lorsque l'immeuble appartient à un seul propriétaire plutôt qu'à plusieurs ? Sur quel texte vous appuyez-vous ?

'un d'entre eux a le droit de réclamer à son bailleur un justificatif des dépenses de nettoyage lorsque la facture ne détaille pas suffisamment la prestation de l'entreprise

C'est ce que j'ai fait, mais pour le moment je n'ai pas encore eu accès au contrat.

est en droit de choisir son propre prestataire qui ne peut être imposé par le bailleur

Ce point m'intéresse fortement, je cherche désespérément un article de loi qui permettrait de le justifier. A part des jurisprudences sur l'entretien des chaudières à gaz [pour lequel le propriétaire ne peut imposer le prestataire], je n'ai rien trouvé.

[justedroit]

Bonjour Mopimoi,

L'idée est, qu'un immeuble en copropriété est régi par la Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis et le Décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l'application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Ainsi, par exemple, l'article 1 du Décret précité précise :

Que le règlement de copropriété mentionné par l'article 8 de la loi du 10 juillet 1965 susvisée comporte les stipulations relatives aux objets visés par le premier alinéa du I et par le premier alinéa du II dudit article ainsi que l'état de répartition des charges prévu au troisième alinéa de l'article 10 de ladite loi.

Que cet état définit les différentes catégories de charges et distingue celles afférentes à la conservation, à l'entretien et à l'administration de l'immeuble, celles relatives au fonctionnement et à l'entretien de chacun des éléments d'équipement communs et celles entraînées par chaque service collectif.

Que l''état de répartition des charges fixe, conformément aux dispositions du troisième alinéa et, s'il y a lieu, du dernier alinéa de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, la quote-part qui incombe à chaque lot dans chacune des catégories de charges .

Qu'il précise les éléments pris en considération et la méthode de calcul ayant permis de fixer la quote-part de charges afférente à chaque lot :

1° Proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans chaque lot, telles que ces valeurs résultent des critères posés à l'article 5 de la loi du 10 juillet 1965, s'agissant des charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes ;

2° En fonction de l'utilité objective que les services et éléments d'équipement commun présentent à l'égard de chaque lot, en précisant les bases selon lesquelles la répartition a été effectuée, s'agissant des charges entraînées par lesdits services et éléments, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Donc, le règlement de copropriété est, par principe, un document écrit qui définit l'organisation et le fonctionnement de l'immeuble en copropriété, et précise les droits et les obligations des parties au bail, et que les frais d'entretien de l'immeuble doit se différencier des autres charges.

Quant à la Loi précitée, il est désigné dans son article 3 ce que sont les parties communes et notamment en ce qui concerne le sujet que :

"Sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d'entre eux.
Dans le silence ou la contradiction des titres, sont réputées parties communes :
- sol, les cours, les parcs et jardins, les voies d'accès" ;

Donc, c'est net, précis et sans ambiguïté ; le copropriétaire bailleur peut – car il n'en est pas obligé - récupérer cette avance de frais auprès de son locataire, lui soumettant le justificatif de son paiement.

Or, dans votre cas d'espèce, il s'agit d'une personne physique ou morale qui a acquit un immeuble entier comprenant que des appartements.

Il peut l'avoir acquis pour seulement rénover ces logements, les embellir, puis les revendre tout ou partie ainsi rénovés.

Ainsi, il devient le propriétaire des parties dites privées comme celles dites communes, et à ce titre il lui revient seul à sa charge, toutes les réparations et entretiens de ces deux parties.

Mais, comme son intention a été de louer ses logements ce, sans règlement intérieur de l'immeuble, il ne se dégage que des réparations et entretiens locatives liées uniquement aux logements occupés.

Car, tout autant, dans l'existence de ce règlement, il pouvait décréter que le nettoyage des surfaces des parties communes, s'effectuera à tour de rôle de chaque locataire.

Ce qui signifie que sans règlement intérieur c'est comme un bail oral, le bailleur peut prétendre raisonnablement tout ce qu'il veut, et son locataire dire le contraire.

En conclusion, vous pouvez prétendre que dans ce silence, vous avez pensé que l'entretien des sols était à la charge du propriétaire, si bien et si vrai, qu'à ce sujet, une Réponse ministériel n°43710 : JOAN Q, 28 sept. 2010 évoquant l'absence de remise au locataire de l'extrait lui revenant du règlement de la copropriété, a précisé que le défaut de ces informations permettait au locataire de se prévaloir de la nullité du bail, évidemment sous réserve de l'appréciation souveraine du juge.

Ceci expliqué pour seulement répondre à votre interrogation, convenant tout de même que sur le plan pratique, il est tout simplement décidé que le nettoyage des parties communes est une charge locative par répartition.

Mais, cela nous amène à considérer malgré tout, que comme tous les contrats de prestations de services, et en ce cas d'espèce, il vous est fait droit de choisir l'entreprise de nettoyage.

A ce sujet, et comme vous l'avez évoqué la jurisprudence existe en ce qui concerne les contrats d'entretien des chaudières tout simplement en raison du fait que ce sujet était souvent litigieux .

Alors, qu'en est-t-il pour tous les autres contrats ?

Le d) de l'article 7 de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, dispose que :

"Le locataire est obligé

-De prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'Etat ».

Dés lors, pour prendre en charge cet entretien, le locataire est en droit par incompétence, manque de temps, absence de désir … de décider de son propre chef, faire appel à des entreprises.

Le tout étant qu'aux yeux du bailleur et de la Loi, qu'il remplisse son obligation de locataire, et qu'il en détienne les preuves à l'appel de son bailleur.

Comme, pour des raisons obscures ou pas si obscures que ça, un bailleur qui contracte un quelconque contrat d'entretien pour le compte de son locataire, contrevient à la Loi SAUF si le cas échéant précisément, ce dernier ne peut lui remettre l'attestation de son exécution.

Toutefois, il est vrai aussi pour certains contrats, il entend uniquement répondre à la négligence de son locataire.

Il en est ainsi par exemple pour un contrat d'assurance habitation, dont le locataire ne s'en n'est pas pourvue.

Et, si la facture de nettoyage est à votre nom, vous n'avez pas à la régler car vous n'avez pas été le donneur d'ordre.

Evidemment, vous pouvez demander des devis portant sur les mêmes prestations pour savoir si votre bailleur, comme il le semble, n'exagère pas son montant.

Enfin, en absence de justification de la régularisation des charges, le locataire n'est tenu qu'aux charges réglées précédemment à cette régularisation.

En tout état de cause, j'espère que ces éléments de réponse, vous permettront d'orienter votre Discussion au mieux de vos intérêts de locataire.

[Mopimoi]

Je suis votre raisonnement selon lequel je peux prétendre que je pensais que l'entretien des parties communes étaient à la charge du bailleur... Mais ce serait mentir puisque je n'ai jamais pensé cela, et je trouve normal de payer ce service dont je bénéficie.

En revanche, je n'ai pas compris si j'avais mon mot à dire quant au choix du prestataire pour faire cet entretien.
La jurisprudence sur l'entretien des chaudière ne parvient pas à m'en convaincre car il s'agit d'un cas ou le locataire est seul responsable de son installation (la chaudière), donc il n'est pas difficile pour lui de choisir le prestataire pour son entretien.
En revanche les parties communes sont... communes à plusieurs locataires, donc le choix d'un prestataire est nettement plus compliqué (au vote ? à l'unanimité ? à la majorité ? ...), ce qui dans les faits rend cette option assez utopique.

Mais parallèlement, je trouve absolument aberrant que le propriétaire puisse être le seul à choisir un prestataire dont il n'aura pas à supporter le coût. Je peine à trouver un texte de loi sur lequel m'appuyer pour contester une charge manifestement aberrante sur l'entretien des communs.

[justedroit]

Source Association CLVC :

"Certains équipements, et en premier lieu les appareils à gaz, exigent un entretien périodique. En cas de panne ou en fin de location, le locataire devra justifier qu’il a assuré cet entretien, faute de quoi sa responsabilité pourrait être engagée. Doit-il pour autant souscrire un contrat d’entretien ? Libre à chacun d’en décider. Toutefois, si le contrat de location l’impose, le locataire y sera tenu, mais il gardera le choix de son prestataire (CA Paris, 6e ch. C, 4 mars 1997 - P et a. c/P - Loyers et copr., mai 1997, n° 138).

[Mopimoi]

Vous me répondez là sur l'entretien des chaudières, mais je dis justement dans mon message précédent qu'il y a une grande différence entre une chaudière individuelle et des parties communes.

Ce que je n'arrive pas à trouver, c'est une loi ou une jurisprudence concernant l'entretien des parties communes, pour savoir si oui ou non les locataires ont leur mot à dire sur le choix du prestataire étant donné qu'ils sont les payeurs.

[justedroit]

Bonjour Mopimoi,
Pardon de vous rappeler que c'est vous, me semble-t-il, qui avez soulevé l'exemple d'un entretien, disant ne pas avoir compris si vous aviez votre mot à dire quant au choix d'un prestataire, ajoutant l'exemple d'une jurisprudence sur l'entretien d'une chaudière qui ne vous avez pas convaincue, s'agissant poursuivez-vous d'un cas de locataire seul responsable de son installation (chaudière) et donc pas difficile pour lui de choisir le prestataire pour son entretien.

A cela, je vous ai soumis simplement l'explication d'une association où, il est dit qu'en cas de panne, le locataire devra justifier qu'il a assuré cet entretien, ce qui sous-entend qu'il a l'initiative à l'appel d'une entreprise, et que si le bail exige la souscription d'un contrat, le locataire gardera le choix de son prestataire.

Certes, nous sommes d'accord, il ne s'agit là que du privatif et non des parties communes.

Et, si celles-ci dépendaient d'une copropriété, il n'y aurait pas de discussion possible sur le choix du prestataire qui appartiendrait au Syndic au nom de la copropriété.

Mais, dans votre cas d'espèce, où il peut être aménagé l'entretien des parties communes par les locataires, on peut tout autant convenir sur la possibilité du choix du prestataire par les locataires.

Il va sans dire qu'en cas de litige en la matière, le juge se référera probablement sur l'exemple d'une copropriété remplaçant le rôle du syndic par l'unique propriétaire de l'immeuble.

Je pense donc pour conclure ce débat, qu'après votre protestation auprès de propriétaire sur le montant des frais de nettoyage et demande d'accès au contrat d'entretien pour en connaître la teneur et la réalité des frais engagés, dont vous doutez à juste titre une moindre réponse puisqu'il n'en est pas tenu, sachant que durant six mois à compter de l'envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires ; ce qui revient à dire le besoin de prendre RDV avec votre propriétaire ou sa comptabilité pour les consulter, votre seule voie à cette occasion est une discussion directe avec votre bailleur.

Et qui sait, si dans ce cadre-là, vous ne trouverez pas le point de rencontre de vos intérêt communs, qui sont que les parties communes soient régulièrement entretenues.

Bonne négo !

[Mopimoi]

C'est effectivement moi qui ai soulevé cet exemple, car c'était celui se rapprochant le plus de ma situation, tout en disant qu'il ne correspondait pas exactement à mon cas d'espèce. Une autre différence étant que la chaudière est un élément individuelle dont l'entretien est sous la responsabilité du locataire, alors que l'entretien des communs est de la responsabilité du propriétaire, qui peut en répercuter le coût au locataire.

Une fois cela dit, j'ai tendance à penser que le locataire n'a effectivement pas son mot à dire, aussi aberrant que cela puisse paraître (à mes yeux en tous cas).

Je ne vous suis pas sur la fin : "demande d'accès au contrat d'entretien pour en connaître la teneur et la réalité des frais engagés, dont vous doutez à juste titre une moindre réponse puisqu'il n'en est pas tenu, sachant que durant six mois à compter de l'envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires"

Vous dites qu'il n'est pas tenu de me présenter le contrat, alors même que je pense qu'il s'agit là d'une pièce justificative pour expliquer ce montant. Sinon, si une simple facture suffit sans le moindre détail, quelle est la limite ? 10 000€ de ménage annuel ? 50 000€ ? A quel moment peut-on dire que la facture ne suffit pas à justifier le montant ?
S'il ne veut pas me montrer le contrat, c'est probablement que le contrat concerne d'autres bâtiments, sinon je ne vois pas pourquoi il ne m'y donnerait pas accès.

[justedroit]

Ben oui, pour le premier paragraphe et je n'ai jamais dit le contraire, si ce n'est que cette charge peut être prise sur le compte du bailleur ou plus exactement assimilée au prix du loyer.

Qu'ensuite, c'est l'absence de l'énumération des parties communes qui est gênante et qui prête à confusion, puisque là, nous parlons que du sol, mais il y a aussi les cours, les parcs et jardins, les voies d'accès, le gros oeuvre des bâtiments, les éléments d'équipement commun, y compris les parties de canalisations y afférentes qui traversent des locaux privatifs ;
- les coffres, gaines et têtes de cheminées ;
- les locaux des services communs ;
- les passages et corridors ;
- tout élément incorporé dans les parties communes.

Et si par exemple, un dégât des eaux survient dans un logement et qu'il provient d'une fuite d'une canalisation traversante ; le bailleur peut alors être tenté de responsabiliser son locataire alors que celle-ci est sienne.

Pour la suite, penser est une chose, le droit en est tout autre. J'explique :

Premièrement, l'absence de réponse de votre bailleur à votre demande ne démontre pas forcément son intention de camoufler le contrat en question, même si l'on peut supposer en ces circonstances, que son silence ne vaut pas mieux.

Ce serait plus tôt une question de relation entretenue entre le bailleur et son locataire et la stricte application de son droit de ne pas donner suite à votre requête.

Deuxièmement, par contre, lors d'une régularisation des charges, le bailleur vous doit le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d'information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d'eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d'eau chaude sanitaire du logement.

Pour autant, il n'est pas tenu de vous adresser les justificatifs, tel par exemple en l'espèce la facture ou le contrat de l'entreprise de nettoyage adressée à son endroit ce, conformément aux dispositions de l'article 23 en son sein, de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 :

« Durant six mois à compter de l'envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires ».

Cela veut seulement sous-entendre, que si le locataire doute de la véracité de la somme réclamée (et celle-ci importe peu) par son bailleur pour une quelconque prestation rendue, il est en droit de vérifier sa réalité.

En contrepartie, sous-entendre aussi et en prime abord, que le bailleur n'est pas un tricheur voire mieux, et en ce sens, n'a pas systématiquement à tout déballer à son locataire.