Propriétaire: Remise en état de l'appartement

[Ahi]

Bonjour
Je suis un bailleur et j'ai mon locataire qui a quitté le logement.

Il y a plusieurs sujets:

1. Radiateur:
il a été constaté qu'un bouton d'un radiateur est cassé.
le radiateur a environ 5 ans

1.1 - Le remplacement du radiateur est à la charge de qui ?
1.2 - Si le remplacement est a la charge du propriétaire, puis-je utiliser une grille de vétusté pour lui imputer une partie?
1.3 - le prix que je lui impute est par rapport a celui d'achat ou du neuf?
1.4 - Puis-je changer de gamme? Car à l'époque j'ai pris une bonne marque et je voudrais rester dans l'innovation et dans l'économie d'énergie. A l'époque le radiateur m'a couté entre 500-600€
et le nouveau sera entre 600-700€

2- le parquet. Salon / Cuisine
Suite à un dégât des eaux par l'appartement du dessus le parquet a été remplacé cette année par l'assurance.
Aujourd’hui j'ai un trou dans le parquet et on ne voit plus le motif mais le bois.
si de l'eau coule dessus ça risque de gonfler. Dois-je lui imputer le remplacement en l'intégralité?

3- plinthe chambre
le motif a été déchiré sur un côté du mur.
le motif n'est plus produit pour remplacer que cette partie.
Puis-je lui imputer le remplacement de toutes les plinthes de la chambre en blanc?

3- la peinture.
la peinture a noirci car le locataire fume à la fenêtre,
Lors du changement du parquet la peinture a été abîmée
il a fait des trous dans les murs.
Comment je luis facture?

4- comment ça se passe si c'est moi qui fait les travaux?
4.1 - je lui impute le matériel et la main d'œuvre?
4.2 - je lui impute en fonction d'un devis de professionnel?

Car si je fais tous par une entreprise il n'aura pas assez de dépôt de garantie.

5 - Comme je dois faire une remise en état du logement entre 2 locataires. Puis-je imputé le manque a gagné sur le dépôt de garantie?

[Ahi]

Merci de votre réponse.
Pour le cas du radiateur il y a de tous les prix (inertie, cœur de chauffe en pierre avec télécommande, marque française).
je facture par rapport à un modèle équivalant prix du neuf?

[mallo]

Et encore moins réglo (mais courant) : faire un devis par un pro et l'imputer au dépôt de garantie, puis procéder aux travaux soi-même, voire ne rien faire du tout...

[justedroit]

Bonjour Ahi,

Radiateur:
il a été constaté qu'un bouton d'un radiateur est cassé.
le radiateur a environ 5 ans. Le remplacement du radiateur est à la charge de qui ?

Si donc ce bouton de radiateur cassé a été mentionné sur l'EDL de sortie signé par le locataire, c'est son mécanisme lui-même qui est à considérer.
L'est-il par son usure ou par une mauvaise manipulation du locataire ?

Si le remplacement est a la charge du propriétaire, puis-je utiliser une grille de vétusté pour lui imputer une partie?

Absolument pas.

le prix que je lui impute est par rapport a celui d'achat ou du neuf?

Sa valeur à neuf diminuée de celle de sa vétusté.

Puis-je changer de gamme? Car à l'époque j'ai pris une bonne marque et je voudrais rester dans l'innovation et dans l'économie d'énergie. A l'époque le radiateur m'a couté entre 500-600€et le nouveau sera entre 600-700€

Oui, à vos frais par sa différence.

le parquet. Salon / Cuisine; Suite à un dégât des eaux par l'appartement du dessus le parquet a été remplacé cette année par l'assurance.
Aujourd’hui j'ai un trou dans le parquet et on ne voit plus le motif mais le bois.
si de l'eau coule dessus ça risque de gonfler. Dois-je lui imputer le remplacement en l'intégralité?

Non, seulement la partie de la lame endommagée et si pas possible la lame mais en aucun cas l'ensemble du parquet.

plinthe chambre
le motif a été déchiré sur un côté du mur.
le motif n'est plus produit pour remplacer que cette partie.
Puis-je lui imputer le remplacement de toutes les plinthes de la chambre en blanc?

Non, l'esthétique n'est pas pris en compte.

la peinture.
la peinture a noirci car le locataire fume à la fenêtre,
Lors du changement du parquet la peinture a été abîmée
il a fait des trous dans les murs.
Comment je luis facture?

Vous évoquez plusieurs désordres :
-La peinture qui est noircie par le mode de vie du locataire peut-être reprise à ses frais, mais uniquement cette partie-là ou le cas échéant son pan de mur,mais non l'ensemble des murs de la pièce.
-Les trous à boucher sont à la charge du locataire.
-La peinture qui a été abîmée en raison du changement du parquet est à la charge de la personne qui a exécuté ces travaux.

C'est ainsi que vous devez présenter le devis au locataire.

En pratique, il en est autrement. Exemple, un morceau ou une plinthe ne se vend pas. Donc vous achetez un paquet qui vous servira peut-être avec un supplément réglé à part, de faire sa totalité. Il en est ainsi de la peinture.

comment ça se passe si c'est moi qui fait les travaux? je lui impute le matériel et la main d'œuvre? je lui impute en fonction d'un devis de professionnel?
Car si je fais tous par une entreprise il n'aura pas assez de dépôt de garantie.

Vous pouvez facturer ces réparations de deux façons comme il vous a déjà été expliqué :
Si vous êtes en mesure de faire ces travaux en présentant au locataires le montant de tout le matériel et produit nécessaires à la réparation des désordres à justifier.
Car comme vous dites votre intérêt est de contenir les frais dans le montant du dépôt de garantie.
Ou par un professionnel multi services (à justifier) lui fournissant les produits nécessaires.

Comme je dois faire une remise en état du logement entre 2 locataires. Puis-je imputé le manque a gagné sur le dépôt de garantie?

Oui, si vous justifiez la réalité de la remise sur le loyer de votre preneur.

[Ahi]

Les parquets ne peuvent pas être démontés sans tous cassés.
tu es obligé de tous refaire.
De plus il a 6 mois de pose. dans ce cas il peut tous cassé et payée qu'une partie a chaque fois.

[justedroit]

Bonjour à tous,
Je rebondis sur la réponse de mallo.

Faire un devis par un pro et l'imputer au dépôt de garantie puis procéder aux travaux soi-même, en dehors de toute absence de moralité du bailleur, constitue tout simplement une es-cro-que-rie.
Et ce serait chaud pour lui si le locataire qui en a fait les frais en a eu vent.

Et si le bailleur n'a pas à produire de factures attestant la réalisation des travaux, c'est qu'en réalité il ne pourrait restituer tout ou partie du dépôt de garantie dans ses délais.

Toutefois, si ce dernier ne l'entend pas ainsi de sa retenue sur son dépôt de garantie, il peut faire valoir son droit de sa restitution judiciairement en évoquant l'absence du préjudice du bailleur s'il reloue son logement sans diminution de loyer, d'où l'arrêt de la 3ième CC du 31/03/2009 qui a conclue que :
« attendu qu'ayant relevé que le bailleur ne rapportait la preuve ni d'avoir réparé les menus désordres constatés dans l'état des lieux de sortie ni d'avoir reloué à des conditions plus défavorables, la juridiction de proximité, qui a en déduit que le préjudice de M. X [le bailleur] n'était pas établi, a légalement justifié sa décision".

Et pour répondre à l'histoire du trou du parquet de notre internaute bailleur qui souhaite pour cela changer l'ensemble du parquet, il devra justifier que cette façon de faire est nécessaire et proportionnée au préjudice subi.

[mallo]

@justedroit : pourtant il est autorisé d'imputer le coût de réparations sans les réaliser pour autant ???

[justedroit]

EXACT. Car paradoxalement, d'autres jurisprudences le confirment.

En effet, si dans le cas de désordres avérés du locataire le législateur donne au bailleur la possibilité de retenir tout ou partie de son dépôt de garantie sans réaliser les travaux, c'est que le bailleur ce faisant est le perdant de l'affaire, au sens où la chose louée se dégrade peu à peu, et qu'à un moment donné, outre que sa location ne sera plus au regard du montant du loyer inchangé et alors il ne trouvera s'en contentant, que des preneurs rejetés par d''autres bailleurs (brebis galeuses), mais aussi et surtout que les réparations qui seront un jour forcément nécessaires lui reviendra en totalité - et je pense aussi à la durée des travaux où le logement sera vide, bien + cher que son logement entretenu en continu.

[Eric123]

Bonjour,

Un trou dans un plancher peut se réparer avec de la résine, type Sintobois. Tout dépend de la grandeur du trou.

Idem pour un éclat sur un carrelage.

[justedroit]

@matching,

Donc mon interprétation de l’arrêt de la cour de cassation : Cass. Civ III : 3.4.01, n° 99-13668 ; Cass. Civ III : 2.10.07, n° 06-18142 : est qu'un bailleur peut faire faire un devis par un pro, le déduire de la caution puis décider de faire les travaux lui même voir même ne pas faire du tout.

Cette jurisprudence appuie comme je l'ai dit + haut que le bailleur n'a pas à justifier par factures l'emploi de la retenue du dépôt de garantie de son locataire, mais je n'ai lu en aucun endroit ajustant mes lunettes, qu'un bailleur peut faire faire un devis par un pro, le déduire de la caution puis décider de faire les travaux lui même.

Faire un devis pro et ne pas faire les travaux est une chose admise, mais faire un devis pro et réaliser les travaux soi-même est autre chose très discutable car en ce cas la Loi prévoit que sa MO ne peut être comptabilisée.