Point de départ délai restitution dépôt de garantie

[KinaT]

Bonjour à tous,

Je pense avoir fait le tour du forum mais n'ai pas encore trouvé de réponse à mes questions, c'est pourquoi je me permets de créer un nouveau sujet pour vous les exposer.

J'ai été locataire pendant 15 mois d'une maison, j'ai transmis mon congé à l'agence immobilière qui le gérait en novembre pour une date de sortie prévue le 12 décembre 2024. Le 12 décembre dernier donc, dernier jour de mon bail, j'ai eu ma visite d'état des lieux de sortie avec un mandataire de l'agence immobilière en charge de l'établissement de l'état des lieux. Il s'avère que, suite à un problème technique, je n'ai pas pu consulter le rapport ni le signer à la fin de la visite. J'ai néanmoins bien remis les clés ce jour-là. Suite à divers problèmes de signature, finalement, l'agence immobilière a mandaté un commissaire de justice afin d'établir un (nouvel) état des lieux. Une date a donc été fixée le 27 décembre. J'ai bien été convoquée à ce rdv et m'y suis présentée. L'agence immobilière n'était pas représentée à ce rdv.

Depuis le 27 décembre, je n'ai pas de nouvelle de l'agence immobilière concernant la restitution de mon dépôt de garantie ni la régularisation des charges suite à mon départ.

J'ai lu et relu les textes applicables en la matière mais je me pose toujours deux questions :
- la loi du 6 juillet 1989 (art. 22) fait courir le délai de restitution du dépôt de garantie à compter de la remise des clés, or ma remise des clés a eu lieu le 12 décembre mais l'état des lieux de sortie "officiel" n'a eu lieu que le 27, est-il exact dans ma situation de faire courir le délai des 1 ou 2 mois à compter du 12 décembre ou ce doit être à compter de l'état des lieux de sortie ? Cela fait 15 jours de différence, ce n'est pas grand-chose mais cela me permettrait de relancer l'agence plus rapidement

- concernant la régularisation des charges post-résiliation, et s'agissant d'une maison qui n'est pas située dans une copropriété, de quel délai dispose l'agence pour me restituer les charges ? Etant précisé que je sais qu'il n'y a rien à retenir sur ces charges car la régularisation annuelle avait eu lieu quelques mois auparavant et que les charges ne couvraient que l'entretien annuel de la chaudière.

Je remercie ceux qui prendront le temps de me répondre.

Bonne fin de journée

[justedroit]

Bonjour KinaT,
Un EDL du logement peut être réalisé postérieurement à sa date de sortie.

Seules deux dates comptent :
La première essentielle, est la date du terme du préavis.
La seconde, est la date de remise des clés qui ne doit pas être postérieure à celle du terme du préavis.

Le délai de restitution du montant de dépôt de garantie court à compter de la date de la remise des clés et celle du terme de votre préavis ; en principe, elles doivent coïncider.

Enfin, le délai de restitution dépend de l'EDL, selon la considération de l'état du logement.

Bonne journée.

[KinaT]

Merci @justedroit et @Humble pour vos réponses. Je comprends donc que c'est bien la date de remise des clés qui compte, soit le 12/12 (et qui coïncide bien avec le dernier jour du préavis). L'EDL effectué ce jour-là, même si non signé de mon côté dus aux problèmes techniques, a été signé par le mandataire, il y a donc une "preuve" de remise des clés.

Merci encore, bonne journée

[justedroit]

RE-,
L'EDL de sortie n'est pas une preuve exclusive puisque, comme déjà dit, il peur être réalisé après la sortie des lieux du locataire.

La preuve de la remise des clés est le dernier jour du terme du préavis.

Autrement, vous seriez considérée comme une locataire sans titre, ni droit, et le bailleur serait en droit de vous réclamer non pas un loyer à son prorata mais une indemnité.

Enfin et surtout, vous n'avez rien à prouver. En effet, c'est au bailleur de prouver que les clés ne lui ont pas été remises le jour de votre sortie : premier alinéa de l'article 1353 du Code civil :

"Celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver".

Voilà !

[KinaT]

Re-bonjour,

Je viens de recevoir une réponse de l'agence immobilière qui ne me restitue que partiellement mon dépôt de garantie et en conserve une bonne partie (la moitié quasiment) pour l'intervention d'un jardinier.

Cela me pose problème car l'entretien du jardin faisait partie des charges locatives mensuelles que j'ai toujours payées. Or l'agence immobilière n'a jamais mandaté de jardinier durant toute ma période d'occupation du logement.

Ma question est donc la suivante : l'agence est-elle en droit de retenir une partie de mon dépôt de garantie pour payer un entretien du jardin qui était compris dans les charges que je payais mensuellement et qui n'a pas été réalisé par leur faute ? J'aimerais trouver une jurisprudence qui précise bien que le dépôt de garantie ne peut pas être utilisé pour payer des prestations déjà couvertes et payées dans les charges, mais je ne trouve rien.

Si jamais vous avez des idées de références de textes / décisions de justice à m'apporter, cela me serait d'une aide précieuse pour contester cette retenue du dépôt de garantie.

Merci

[justedroit]

Bonjour KinaT,

l'agence est-elle en droit de retenir une partie de mon dépôt de garantie pour payer un entretien du jardin qui était compris dans les charges que je payais mensuellement et qui n'a pas été réalisé par leur faute ?

Ce sont deux choses différentes :

L'une, est la retenue d'une partie de montant de votre dépôt de garantie pour régler un entretien du jardin, alors que cette charge a fait l'objet de sa provision mensuelle.

L'autre, est que cet entretien n'a pas été réalisé par la faute de l'autre partie du contrat bail.

Pour l'une, cela fait l'objet d'une régularisation des charges et notamment pour solde de tout compte, laquelle charge est régularisée par le montant total de cette charge - les montants versés ; le solde s'il est positif vous revient normalement et sans discussion possible, mais à contrario, s'il est négatif, il vous appartient de le régler.

Pour l'autre, si l'entretien n'a pas été réalisé, vous n'avez pas à régler cette charge puisque son paiement est sa contrepartie. Reste, qu'il vous faut le prouver.

S'il fait l'objet d'un litige (la faute de l'autre), c'est le règlement de ce litige qui permettra de trancher si le défaut d'entretien du jardin est justifié ou pas.

SUR LE PLAN LEGISLATIF :
Article 22 de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 parlant du dépôt de garantie :

"Il est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l’adresse de son nouveau domicile".

Article 23 de la même loi précitée :

"Les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie :
1° Des services rendus liés à l'usage des différents éléments de la chose louée ;
2° Des dépenses d'entretien courant et des menues réparations sur les éléments d'usage commun de la chose louée.

Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l'objet d'une régularisation annuelle".

Voilà !

[KinaT]

Merci @justedroit, je suis d'accord que ce sont deux choses différentes, c'est bien pourquoi je pense que l'agence n'a pas le droit de me retenir sur mon dépôt des garantie des sommes qui relèvent en réalité des charges locatives que je payais.

Ils n'ont jamais mandaté de jardinier durant le bail, il me semble qu'ils n'ont pas le droit, maintenant que le bail est résilié, d'engager des dépenses relatives à l'entretien du jardin, est-ce bien exact ? Mes charges doivent être régularisées et, en l'absence de dépenses engagées durant le bail, m'être restituées et mon dépôt de garantie restitué également en l'absence d'autres dégradations ressortant de l'état des lieux de sortie.

Bonne fin de journée,