Bonjour,
Votre témoignage est intéressant sur bien des points qui sont essentiels pour comprendre la manipulation des discours commerciaux appris par bon nombre de gens qui salissent mon métier. Je vais commenter et développer :
Bonjour,
si investir à côté de chez soi n'est pas un gage de sécurité, quelle serait la raison pour laquelle on ne m'aurait pas proposé un appartement à côté de chez moi, (ce qui m'aurait au moins facilité certaines démarches)... pourquoi a t'on proposé ces appartements à d'autres personnes qui sont à des centaines de kms et dans un même temps, on m'a présente un package à 300 kms de mon domicile. Les résidences se sont construites à la même période. Je suppose que des deux côtés, on avait à coeur de satisfaire le client et donc de lui proposer un programme intéressant.
Réponse : On sait maintenant la vérité (Les forums finissent par renseigner les gens). C'est une réalité, reconnue par un maximum de personnes : on nous a proposé des programmes à des centaines de kms , surtout pour éviter d'aller mettre le nez dans les affaires. (Pigeon Oui, mais pas à vie).
C'est parfaitement vrai et certains réseaux de vente en ont même fait une spécialité : comme leurs propositions sont loin d'être cohérentes et facilement démontables (emplacement, quartier, prix...) on fait apprendre par cœur au commercial un argumentaire redoutable et rassurant (comme un rôle à répéter, ne riez pas, je l'ai moi-même constaté en récupérant un document de formation issu d'un tel réseau). Cet argumentaire est solidement bâti pour rassurer le client à travers des arguments comme "Le loyer est garanti par une assurance", ou "nous ne prenons pas commissions sur votre dos puisque nous vous faisons acheter au prix direct promoteur", ou encore "votre acquisition sera authentifiée par un notaire", voire on vous sort le guide des valeurs vénales qui n'a aucune valeur (je vais toujours sur des sites officiels pour savoir ce que je dois vendre à mes clients)... et donc, quand on vous a bien rassuré et endormi, on vous vend un truc loin de chez vous, mais en vous présentant une jolie plaquette commerciale fabriquée par le promoteurs et terriblement bien argumentée puisqu'elle vous parle généralement du dynamisme de la ville, de sa gare, voire de son aéroport, de sa culture, mais ne détaille jamais le quartier (tu m'étonnes !), le tout avec une jolie image du futur bâtiment... qui fait complètement abstraction de tous les autres immeubles qui vont se construire autour.
Conseils aux futurs investisseurs : vérifiez le prix de l'immobilier dans le secteur où vous achetez. (car pour ma part, le bien que j'ai acheté a été surévalué dés le départ. J'ai perdu mon avantage fiscal le jour ou j'ai signé chez le notaire.
Vous avez raison : pour savoir si je vais valider un programme pour le commercialiser, je commence par regarder son prix par rapport aux prix réellement pratiqués dans le quartier. Inutile de vous dire qu'avec un tel critère, je dois parfois faire patienter mes clients le temps de leur trouver une solution adaptée, alors que la plupart des commerciaux continuent à vendre comme des fous en "faisant leurs courses sur internet", c'est-à-dire en vendant des trucs qu'ils ne connaissent pas puisqu’ils ne sont pas allé voir sur place et qu'ils n'ont pas vérifié la cohérence du prix du logement. Mais c'est tellement plus facile et plus rapide de vendre une réduction d'impôt que de faire un vrai travail de conseil qui prend du temps.
Je vais perdre encore à la revente car mon appartement vaut bien moins que le prix que je l'ai acheté.(au vu de ce que je vois à la vente).
Etes-vous vraiment obligé de le revendre ?
Si vous devez acheter, allez voir sur place, renseignez vous si le secteur est porteur ou non.
Vous avez encore raison : il vaut mieux dépenser quelques centaines d'euros dans un billet d'avion que de faire une erreur à 150 000 ou 200 000 €. D'ailleurs, comme sur cette niche Pinel (contrairement aux "défiscalisateurs", mon cabinet fait bien d'autres choses et heureusement), je travaille toujours dans l'ancien en réhabilitation, toujours avec des emplacements stratégiques, des petites copropriétés et avec un prix cohérent par rapport au marché immobilier local, j'offre aussi à mon client la possibilité de visiter puisque la résidence existe déjà et dans un quartier qui est généralement un quartier ancien en cœur de ville, donc tout l'inverse d'un quartier Pinel en ZAC et en périphérie.
Mais, cela va peut-être vous étonner, sur mes trois dernières affaires sur cette niche, mes trois clients sont allé voir sur place... après avoir signé. Allez comprendre !
TOUT n'était pas garanti comme on me l'a laissé croire.
Dans un investissement, rien n'est garanti, pas même dans un fonds en euro d'une assurance-vie (trop long à développer ici). Mais comme l'argumentaire du commercial se fat à l'oral et ne laisse donc aucune trace, il est facile de prétendre que tout est garanti sans en ressentir aucun scrupule. Regardez les interventions des quelques commerciaux qui ont tenté de venir sans scrupules se faire un peu de pub dans le fil de discussion sur la loi Pinel et analysez la teneur et le niveau de leur discours.