Dégat des eaux/Agence "fantôme"

[Phoklou]

Bonjour,
Je viens demander conseil sur ce forum, car je ne sais plus trop vers qui me tourner et quelle démarche entreprendre. Merci d'avance !
Pour l'histoire : En mai 2021, mon colocataire et moi avons constaté un dégât des eaux au niveau du plafond de la chambre de mon colocataire (chambre qui donne sur le toit, nous sommes au dernier étage, le toit est plat). Suite à cette constatation, nous avons déclarer le sinistre auprès de notre assurance habitation, puis nous avons contacté (mail+téléphone) l'agence immobilière pour qu'ils nous transmettent les documents relatifs au bailleur. Notre agence est notre seul "lien" avec le propriétaire, nous devons passer par elle pour chaque démarche.
L'agence n'a jamais répondu à nos demandes.
Il y a quelques semaines, après de fortes pluies, le dégât des eaux s'est largement étendu, des parties du plafond deviennent noires.
Nous avons recontacté notre agence, à des multiples reprises (appel, mail avec photos, courriers recommandés avec photos) mais toujours rien n'y fait. On ne nous répond jamais, où on nous dit que l'on va nous recontacté mais on ne nous rappelle jamais.
A l'heure où j'écris ce message, toujours rien n'est fait, personne n'est passé et l'agence ne nous donne aucune information.
Notre assurance nous a expliqué que sans intervention au niveau de la toiture, ils ne peuvent pas commencer les travaux à l'intérieur.
Nous sommes bloqués et je ne sais pas trop quoi faire. On m'a conseillé de faire appel à un huissier pour qu'il dresse un constat, ou de leur envoyé une mise en demeure.
S'ajoute à cela un possible départ de notre appartement dans les mois qui viennent. L'agence peut-elle garder le dépôt de garantie car le plafond n'est pas encore réparé ? Devons-nous attendre que les travaux soient finis ? On m'a conseillé de faire appel à une entreprise de couvreur pour attester que les dégâts ne sont pas de notre faute et contester l'état des lieux de sortie.
Avez-vous d'autres conseils à me donner ? Merci d'avance !

Max

[justedroit]

Bonjour Max,
Conseil non, (je ne suis pas le payeur), suggestions oui avec plaisir.

Je vous suggère effectivement d'adresser une LRAR gardant copie au mandataire du bailleur, lui relatant les FAITS en les datant (sans commentaire perso) ce, depuis votre date d'entrée au logement ainsi que celle de votre locataire, comme si votre intention était d'assigner votre bailleur devant la juridiction compétente pour défaut à ses obligations contractuelles au contrat bail et qui constituera pour le moins, un moyen de défense à la préservation de vos intérêts.

Et comme vous avez affaire à un « asticot », je vous recommande de doubler cette LRAR, par un envoi simple où son enveloppe ne contiendra que l'adresse du destinataire.
Pour ce faire, sous la mention de « Lettre recommandée avec AR », ajoutez en dessous : « doublée par envoi simple ».
L'envoi est naturellement séparé mais le même jour.

Ainsi, si le mandataire refuse d'accepter votre LRAR, en recevant celle simple, il sera considéré qu'il a pris connaissance de son contenu.

Dans la rédaction des FAITS après votre situation et celle de votre colocataire précitée, relatez ensuite celle de la chambre en regard du sinistre, le sinistre lui-même et ses dégâts (comme vous le faites ici) d'une façon que quiconque en prendrait connaissance comprendra cette situation.

Puis en les déroulant, indiquez les pièces en votre possession y joignant copies comme par exemple pour le sinistre, les photos : « pièce no 1 jointe), ainsi de suite pour toutes les actions vaines que vous avez menées à son endroit (mail, LR ...) mais aussi les appels téléphonés (les rappeler), sans omettre la réponse de votre assureur (si écrite, copie de la pièce à joindre) qui vous dit que la réparation des dégâts des eaux ne sera entreprise que lorsque celle du toit aura été effectué.
Ajoutez que cette situation qui dure depuis le xxx constitue pour vous et/ou pour votre co-locataire un préjudice moral.

Voilà en gros le décor planté, passons maintenant à la seconde partie de votre courrier disant par exemple :

« Vu l'article les alinéas a), b), c) de l'article 6 de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 qui énoncent que :

Le bailleur est obligé :
-De délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;
ce qui n'est pas le cas ;

-D'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle ;
ce qui n'est pas encore le cas.

-D'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués ;
ce qui n'est pas davantage le cas.

Force donc est de constater un manquement sérieux à vos obligations contractuelle au contrat bail.

De facto, vu l'article 1721 du Code civil qui dispose que :

« Il est dû garantie au preneur pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l'usage, quand même le bailleur ne les aurait pas connus lors du bail.
S'il résulte de ces vices ou défauts quelque perte pour le preneur, le bailleur est tenu de l'indemniser” ;

Par ces motifs et autres possibles à ajouter, et les effets conjugués des articles Loi précités, par cette présente recommandée je vous mets en demeure de procéder maintenant et en urgence, aux réparations des dégâts des eaux du toit plat du logement devenu insalubre, vous réclamant dans cette attente, une diminution du prix du loyer proportionnellement et rétroactivement à l'importance du dit-préjudice, me réservant de tout droit à vous réclamer des dommages et intérêts pour préjudice moral et financier, lequel pour ce dernier qui n'aurait pas été pris en charge par mon assureur habitation.

Sans manifestation positive de votre part sous un délai de 30 jours à compter de la date de réception de ce courrier, je diligenterai un huissier afin de constater les dégâts et soumettrai ce dossier aux bons soins d'une association de défense des consommateurs pour la suite que j'entends lui donner ».

Voilà ! Pour ce qui est de vos questions :
1° les coordonnées de votre bailleur doivent figurer sur le bail puisqu'un locataire ne peut assigner un mandataire sauf en cas d'une faute de sa part qui le lie à lui mais non en sa qualité de représentant du bailleur.
2° vous ne pouvez en aucun cas être mis en cause dans ce sinistre et à cet effet, votre rôle de locataire consiste seulement à déclarer le sinistre à votre assureur habitation et à votre bailleur ou mandataire pour qu'il en fasse sien de ce qui lui revient.
3° Des photos datées sont des preuves incontestables des désordres mais un constat d'huissier est évidemment mieux comme ci-dessus exprimé.
4° Vous pouvez quitter le logement quand vous le souhaitez sous sa forme légale (préavis) dés lors que vous avez déclaré ce sinistre.
5° Un EDL de sortie des lieux peut s'établir nonobstant les dégâts du sinistre.
6° Le mandataire ne peut retenir le montant de votre dépôt de garantie au prétexte que les réparations n'ont pas été effectuées pour la raison précitée que vous avez effectué les démarches de déclaration de sinistre.

Toutefois, je m'interroge. En effet, vous dites que votre logement est situé en dernier étage sans prononcer le mot immeuble. Car si le logement est un appartement situé dans une copropriété c'est le syndic du dit-immeuble qui est en responsabilité.
Le reste change peu puisqu'en ces circonstances rien ne vous relie à lui.

[Phoklou]

Bonjour,

Merci beaucoup pour ces suggestions, très complètes et détaillées. Je pense commencer à effectuer cette démarche, merci beaucoup de m'y aider !

En effet, notre appartement se situe dans un immeuble, et donc une copropriété. Le syndic du dit-immeuble est lui aussi géré par notre agence. Vous comprendrez que cela complique encore plus le problème.

Depuis ma première publication sur ce forum, il y a eu quelques "péripéties" : j'ai appelé une dernière fois mon agence, un peu en désespoir de cause. Après avoir été redirigé vers au moins 5 personnes différentes, une dame répond enfin à quelques unes de mes questions. Celle-ci m'a expliqué que ce dégât avait déjà été pris en charge par une entreprise, mais à cause des fortes pluies de ces derniers jours, il faut que cette dite-entreprise revienne et répare à nouveau. A ma grande surprise cette dame m'explique que mon voisin a le même problème que le notre, et que le réparateur était en lien avec lui. Tout cela s'est passé sans que personne ne m'en informe… Finalement il semblerait que des démarches avaient déjà été faites. Par contre, quand je lui demande comment nous allons procéder pour un potentiel état des lieux de sorties, celle-ci me dit que nous ne pouvons quitter le logement dans cet état car si nous partons, notre assurance ne prendra plus en charge les travaux. Je suppose que c'est un mensonge pour nous mettre la pression mais j'ai peur qu'ils essaient de nous "arnaquer" lors de l'état des lieux de sorties ...
Affaire à suivre

Max

[justedroit]

Bonjour Max,
Effectivement, c'est + compliqué lorsque le mandataire du bailleur est aussi le syndic de la copropriété.

En l'espèce, j'y vois là un conflit d'intérêts caractérisé.

Et, s'il faut croire cette personne qui vous dit que vous ne pouvez pas quitter ce logement sans la réparation des dégâts des eaux, cela signifie donc que si la réparation de la toiture dure 10 ans par exemple, vous seriez coincé dans votre logement alors que vous n'êtes pas mis en cause, que vous avez déclaré le sinistre à l'assurance et à votre bailleur !!!

En attentant cela n'empêche en rien la manifestation de la privation de jouissance paisible du logement.