Copropriété, travaux commandés par syndic sans décision d'AG

[touf06]

Bonjour à tous,

Copropriété de 6 bâtiments, environ 200 copropriétaires.

Ce problème ne concerne qu'un seul bâtiment.

Voilà, en fin d'année dernière, notre syndic et notre conseil syndical ont décidé unilatéralement l'exécution de travaux de ravalement de la façade de notre immeuble pour environ 8000 euros.

Mais,
- aucune décision des copropriétaires prises en AG, ni même aucun projet de résolution en ce sens n'ayant été refusé ! personne n'en a jamais parlé !
- donc, aucun budget voté pour de tels travaux
- il ne s'agit pas de travaux urgents (le syndic ne le revendique d'ailleurs pas), ces travaux ont été classés comme travaux d'entretien courant dans le bilan comptable de l'exercice 2018.
- la somme de 8000 euros dépasse largement le montant au delà duquel une décision d'AG est obligatoire


L'état actuel de la façade nécessite à présent la poursuite du travail pour une somme d'environ 15000 euros !
Le syndic n'a même pas essayé de faire entériner ces travaux dans l'AG qui a suivi.
Il persiste à nous indiquer qu'il s'agit de travaux d'entretien courant.............pour un montant total de près de 25000 euros.
Ces 25000 euros devront être supportés par environ 30 copropriétaires seulement

L'assemblée générale vient d'avoir lieu et comme l'on pouvait s'y attendre, l'exercice écoulé a été adopté par une majorité de copropriétaire malgré le fait que les copropriétaires du bloc concernés aient voté "contre".

Que pouvons nous faire pour nous opposer au paiement de notre quôte-part dans les charges ?
N'y a t-il pas une faute de gestion du syndic ?
Sa responsabilité civile professionnelle n'est elle pas engagée ?

Merci par avance

[DAUCHYGERARD]

Bonjour, des travaux de lessivage des façades des 6 bâtiments de notre résidence (190 proprio) ont été effectués sans avoir étés soumis à l AG, décision prise par le conseil syndical (13 membres) et syndic?
En ont-ils le droit?
cordialement

gérard DAUCHY

[unbravgars]

Bonjour, des travaux de lessivage des façades des 6 bâtiments de notre résidence (190 proprio) ont été effectués sans avoir étés soumis à l AG, décision prise par le conseil syndical (13 membres) et syndic?
En ont-ils le droit?
cordialement

gérard DAUCHY

bonjour,
à ma connaissance des décisions hors AG de Syndic et Conseil Syndical impliquant
des dépenses ne seraient légitimes que si elles sont nécessaires à la préservation de l'intégrité de l'immeuble (cas d'urgence). Un simple lessivage de façades devrait probablement pouvoir attendre quelques mois pour au moins présenter des devis concurrentiels en AG, d'autant que l'appréciation d'une esthétique est subjective.
S'il n'y a rien d'autre cela me semble un peu abusif, demandez déjà des explications à votre Conseil Syndical.
Cdlt.

[unbravgars]

Bonjour à tous,

Copropriété de 6 bâtiments, environ 200 copropriétaires.

Ce problème ne concerne qu'un seul bâtiment.

Voilà, en fin d'année dernière, notre syndic et notre conseil syndical ont décidé unilatéralement l'exécution de travaux de ravalement de la façade de notre immeuble pour environ 8000 euros.

Mais,
- aucune décision des copropriétaires prises en AG, ni même aucun projet de résolution en ce sens n'ayant été refusé ! personne n'en a jamais parlé !
- donc, aucun budget voté pour de tels travaux
- il ne s'agit pas de travaux urgents (le syndic ne le revendique d'ailleurs pas), ces travaux ont été classés comme travaux d'entretien courant dans le bilan comptable de l'exercice 2018.
- la somme de 8000 euros dépasse largement le montant au delà duquel une décision d'AG est obligatoire


L'état actuel de la façade nécessite à présent la poursuite du travail pour une somme d'environ 15000 euros !
Le syndic n'a même pas essayé de faire entériner ces travaux dans l'AG qui a suivi.
Il persiste à nous indiquer qu'il s'agit de travaux d'entretien courant.............pour un montant total de près de 25000 euros.
Ces 25000 euros devront être supportés par environ 30 copropriétaires seulement

L'assemblée générale vient d'avoir lieu et comme l'on pouvait s'y attendre, l'exercice écoulé a été adopté par une majorité de copropriétaire malgré le fait que les copropriétaires du bloc concernés aient voté "contre".

Que pouvons nous faire pour nous opposer au paiement de notre quôte-part dans les charges ?
N'y a t-il pas une faute de gestion du syndic ?
Sa responsabilité civile professionnelle n'est elle pas engagée ?

Merci par avance

bonjour,
en principe, ceux qui votent sont ceux qui paient, les dépenses initiales semblent avoir été réparties sur les 200 copropriétaires (travaux d'entretien) si des coûts supplémentaires en découlent il serait logique que la répartition porte aussi sur l'ensemble de la copropriété plutôt que sur un seul bâtiment. Au vu du prix il doit s'agir d'un ravalement partiel. Le mieux serait de faire une réunion de bâtiment avec ou sans votre représentant au conseil syndical s'il ne voulait pas et de vous mettre d'accord sur ce qu'il convient de faire, peut-être avec une association du consommateurs ou un service juridique. Demandez aussi la présence du Président de votre conseil syndical. Quoi qu'il en soit des coûts de travaux qui dérapent de 8000 € à 25000 € c'est quand-même bizarre, des devis sérieux ont-ils été faits ? N'attendez pas afin de rester dans les délais de contestation de l'AG si vous en décidiez ainsi. Vous pouvez déjà peut-être émettre des réserves. Si vous laissez passer les délais vous devrez payer.
Cordialement.

[pickering]

Bonjour,

La situation que vous décrivez révèle en effet plusieurs irrégularités.

1) Savez-vous si le bâtiment ayant fait l'objet du ravalement est classé en tant que parties communes spéciales dans le règlement de copropriété ? Si oui, seuls les copropriétaires du bâtiment (et seulement eux !) peuvent, en AG, décider des travaux intervenant dans ce bâtiment.

Si le règlement de copropriété ne dit rien concernant la nature des parties communes de ce bâtiment (ce qui m'étonnerait quand même fortement), la loi Elan permet, dans un délai de 3 ans (jusqu'en 2021), de mettre en conformité le règlement de copropriété à la majorité simple des voix des copropriétaires présents ou représentés à l'AG. Dans ce cas, demandez au syndic d'inscrire cette question de la mise en conformité du règlement de copropriété à l'ordre du jour de la prochaine AG, afin d'inscrire dans le règlement le fait que les parties communes de ce bâtiment soient des parties communes spéciales, affectées à l'usage et à l'utilité des seuls copropriétaires du bâtiment. Cela évitera à l'avenir que des copropriétaires d'autres bâtiments décident pour votre bâtiment !

2) Ensuite, sur le problème même de la décision d'exécution des travaux de ravalement, il y aurait en effet dû avoir en tout état de cause une AG puisque ce ne sont pas des travaux d'entretien courant... Il y a donc eu un dépassement de mandat du syndic, qui n'aurait pas dû faire exécuter ces travaux sans décision d'AG.

Si vous y tenez, la copropriété peut faire en sorte que le coût de ces travaux soient pris en charge non par elle, mais par le syndic dans le cadre d'une procédure judiciaire en responsabilité intentée par votre copropriété à l'encontre du syndic. Mais dans ce cas, il vous faudra changer de syndic car la seule personne apte juridiquement à intenter des actions en justice au nom de la copropriété est son syndic, et votre syndic actuel ne s'attaquera pas lui-même !

Dans tous les cas, il y a là un manquement doublement grave, qui impose d'envisager à court ou moyen terme de choisir un nouveau syndic, davantage sérieux et professionnel.