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Conseil achat neuf Loi pinel

investi89
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Conseil achat neuf Loi pinel

Messagepar investi89 » 19 Nov 2017, 13:28

Bonjour,

Je me permets de vous contacter pour avoir des conseils concernant un projet d'investissement avec la loi Pinel.

Avec mon époux, nous avons trouvé 2 logements qui nous semblent intéressants à colombes.

1er : 34 m2 habitable + 5 m2 en balcon à 184265 € en TVA 20%.
1er étage orientation EST + place de parking
Loyer pinel : 741€ HC ( nous pensons louer le parking séparement à 50 €)
Défiscalisation sur 12 ans : 38695€ soit 3224 €/an
Livraison : 2020

2eme : 41.6 m2 habitable à 230000€ en TVA 20%
4eme étage Orientation nord + place de parking
Loyer pinel : 811 € HC ( nous pensons louer le parking séparement à 50 €)
Défiscalisation sur 12 ans : 48084€ soit 4004 €/an
Livraison : 2019

Nos âges : 28 et 30 ans.
revenus net imposables moi + conjoint avec 1 enfant = 67000 €/an
impots = 4500 € /an

Est ce que vous pensez qu'un tel investissement est intéressant avec un apport de 10000 € SVP? Ou vaut mieux avoir un apport plus intéressant? ou ni l'un ni l'autre?

J'attends impatiemment vos conseils et vous remercie pour votre aide.

Bien à vous,
Investi89

LR19
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Re: Conseil achat neuf Loi pinel

Messagepar LR19 » 05 Fév 2018, 22:10

Bonjour ,

N'hesitez pas à me laisser vos coordonnées ou me contacter au 0.6.89.11.87.85

Je repondrais volontier à toutes vos questions. Je maitrise le sujet.

Cordialement

LR


AS 31
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Re: Conseil achat neuf Loi pinel

Messagepar AS 31 » 08 Fév 2018, 15:02

Je suis agacé car l’image donnée par certains de mon métier est déplorable : Pourquoi avancer en visage masqué ? Pourquoi venir sur un forum qui est censé être un lieu d’échange sans apporter d’informations vérifiables, en indiquant juste un numéro de téléphone sans s’identifier clairement ?

Bref, je pense que les lecteurs auront compris la démarche qui consiste à venir chercher des clients sans avoir démontré ses compétences, ni en alimentant le sujet par des remarques utiles à tous. Il serait amusant que quelqu’un fasse le test pour pouvoir juger de la compétence de cet inconnu.

Moi aussi j’ai les réponses, mais je vous fais le pari que ce ne sont pas les mêmes. Vous pouvez le vérifier en direct au 06 69 39 55 40 (désolé mais j’en profite). Par contre, vérifiez d’abord par sms si je suis disponible.

Pour être tout à fait franc, même si je ne suis pas revenu ici pour développer, j’ai déjà répondu à Madame IH (initiales pour conserver la confidentialité de l’échange) qui m’avait contacté par mail.

Je vais vous donner un résumé de nos échanges par mail.

Voici la réponse que je lui avais donnée :

« Il aurait été plus facile de pouvoir échanger au téléphone (il y a beaucoup de choses à expliquer sur un tel sujet).

Concernant le programme de Colombes, je dirais pourquoi pas, mais avec de grosses réserves. En effet, je ne travaille plus avec ce genre d'outils depuis plusieurs années, car je constate que la plupart des programmes neufs de ce genre ont tendance à virer au social au fil du temps et donc à se déprécier (c'est une analyse que je fais depuis plusieurs années). Je me concentre sur d'autres programmes en Pinel (encore trop long à développer à l'écrit).

Enfin, mes réserves sont renforcées par le fait qu'il y a actuellement 14 programmes neufs en commercialisation à Colombes et 24 à Asnières, la commune voisine »

Je dois ajouter que, comme tout le monde va essayer de revendre en même temps (et je ne parle pas de tous les autres programmes en cours en région parisienne), je vous laisse imaginer le prix de revente face à une telle concurrence. D’ailleurs, je le répète et je le constate depuis de nombreuses années, la revente d’un bien au bout de 9 ans acheté neuf, ça ne marche pas. Et même si on pouvait faire le pari que ça fonctionne, ce n’est pas un pari que je ferais faire à mes clients, vu les sommes qui sont en jeu et le crédit qui en découle, pour plusieurs raisons :

    1) Vous payez toujours le neuf plus cher que l’ancien et c’est normal : avec les normes actuelles (construction, isolation et PMR), le coût minimum de construction en neuf est au moins de 2 000 € par m². Les banques qui financent ce genre de programmes exigent généralement entre 15 % et 18 % de marge sur les prix pour couvrir le risque (la construction d’un immeuble immobilise de très gros capitaux sur une longue durée). A cela, il faut rajouter le prix du terrain, ce qui n’est pas neutre car le prix du foncier a explosé ces dernières années. Ajoutez maintenant la marge du promoteur (dont une partie va au commercial qui vous le vend, et c’est normal car personne ne travaille pour rien) et le frais de commercialisation (entre autres la publicité) et vous avez un prix de vente qui dépasse celui de l’ancien. Vous noterez au passage que, contrairement à ce qui se dit souvent sur internet, le promoteur n’est pas « en train de se gaver sur le dos de l’investisseur », il subit juste les contraintes de sa profession.
    2) La deuxième raison pour laquelle je ne fais pas faire ce genre de pari à mes clients, c’est que tout le monde va revendre en même temps (bon courage !).
    3) La troisième raison est que certains de ces « quartiers Pinel » vont virer au social mais que vous ne pouvez pas le savoir à l’avance (encore bon courage).
    4) La quatrième raison, et visiblement personne n’y pense, est que les prix des logements en France (neufs et anciens) ont nettement plus augmenté que les salaires et que ces prix se maintiennent essentiellement grâce à la faiblesse actuelle des taux de crédit. Imaginez donc maintenant ce qui va se passer si ces taux remontent car cela finira bien par arriver.
Voici ce que Madame IH m’avait répondu à l’époque :
« Je vous remercie de votre retour et vous informe que finalement je me suis orientée vers un investissement dans l'ancien. les prix dans le neuf étant très élevés par rapport au prix du marché. »

Une bonne fois pour toutes, n'écoutez pas le discours du commercial qui vous parle de revente en vous disant que tout va bien se passer car cela revient à écouter le serpent du Livre de la jungle qui vous hypnotise en vous disant " aies confiance ".

Je l'ai déjà dit, ici et ailleurs, la raison pour laquelle on vous fait une étude avec une revente à 9 ans est que, si vous ne revendez pas, quand la réduction d'impôt disparaît, votre investissement se met à vous coûter nettement plus cher (par exemple, 350 € par mois pour un investissement de 210 000 €) et que du coup, vous n'allez pas y aller.

Il y a d'autres moyens d'investir intelligemment, en prenant le temps de vérifier ce qu'on vous raconte, mais ce n'est certainement pas en achetant un logement neuf et en faisant un pari sur sa revente.

Cordialement.

Patrick

taken1401
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Re: Conseil achat neuf Loi pinel

Messagepar taken1401 » 13 Mars 2018, 09:14

Bonjour,
Loi Pinel c’est bon à perdre du pognon à long terme, voir même au début du contrat d’engagement !
J’ai était bien naïf.
La plupart des biens immobilier vendu par des promoteurs sont sûr-vendu.
Les promoteurs vous vendent de la défiscalisation et les banques du crédit.
Et aucun conseil en tirer de ces organismes !
Récemment le fisc m’apprends que je vais régler de la CSG à 15,5% dés le 1er revenu foncier annuel !!!
Donc, déjà que j’ai un petit effort financier sur la partie credit d’emprunt à cela s’ajoute les frais d’agence et impôts.
D’accord on peut déduire TF, RF, frais d’emprunt etc,.... tout, mais sauf la CSG !
Pour résumer, payer de la taxe CSG sur un investissement immobilier ou je ne vais rien gagner pendant quelque années, car j’ai un effort financier à faire, je ne vois pas l’interêt.
Payer ses impôts cela revient moins chère !

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