Akerys

[XavierL]

Bonsoir,
J'ai acquis en 2012 un appartement auprès d'Akerys dans le cadre du dispositif Scellier (1ère mise en location en 2013)
Étant proche de la fin du dispositif, j'ai demandé au gestionnaire (Citya / nouvelle dénomination d'Akerys depuis quelques années) de me communiquer une estimation du prix de revente. J'ai été "stupéfait" du chiffre annoncé : mon appartement a perdu plus de la moitié de sa valeur.
J'ai interrogé le gestionnaire pour avoir une explication sur cette énorme dépréciation en à peine 10 ans mais pour le moment, je n'ai pas de réponse.
Est-ce que l'un/l'une d'entre vous aurait des informations sur ce qu'il est possible de faire en pareil cas ?
Merci beaucoup pour vos réponses

[AS 31]

Bonjour Xavier,

Malheureusement pour vous, et comme des centaines de personnes chaque année, vous êtes tombé dans un piège sans le savoir. J'en parle en toute connaissance de cause, puisque si vous ne me connaissez pas, je suis conseiller en gestion de patrimoine indépendant et j'interviens sur ce forum depuis 5 ans pour dénoncer les pratiques commerciales frauduleuses de gens qui ne savent pas ce qu'ils vendent et qui salissent ma profession, je m’explique :

En fait on vous a vendu un produit immobilier comme si c'était un produit financier (et bien sûr en mettant en avant, comme argument principal, la réduction d'impôt, puisque les Français pensent que payer des impôts, c'est une maladie). C'est typique des sociétés comme Akerys, et depuis les 5 ans que j'interviens ici, j'ai reçu des centaines de mails de candidats investisseurs à qui j'ai évité de se faire plumer, notamment par de grands réseaux commerciaux que je ne vais pas citer car, même si j'ai les preuves matérielles à travers les études que j'ai reçues, que ces études sont frauduleuses et que leurs hypothèses sont fausses, je n'ai pas envie de me bagarrer en justice car j'ai autre chose à faire : en effet, je ne viens pas souvent ici, car je vous laisse imaginer mon emploi du temps étant donné le nombre de vues sur ce forum et, comme je suis devenu populaire ici, je reçois entre 2 et 5 mails par semaine de gens qui me demandent mon analyse ou qui veulent travailler avec moi.

D'ailleurs il est intéressant de noter que, au début je recevais des mails de gens qui m'adressaient une étude d'un concurrent pour me demander de l'analyser, mais maintenant je ne reçois quasiment plus ce genre de mail, mais principalement des mails de personnes qui me disent « Monsieur Legoff, je vous ai lu sur le forum de Que Choisir » ou « Je vous ai vu en vidéo et j'aimerais savoir ce que vous me proposez ». En clair, je pense que les gens qui me contactent maintenant, prennent le temps de lire mes analyses sur ce forum avant.

Ce que je veux vous dire quand je vous dis ça, c'est que vous avez des dizaines d'exemples décortiqués sur ce forum et que certaines de mes vidéos parlent de la loi Pinel (et donc des autres lois avant), pour vous expliquer en détail pourquoi la revente d'un bien acheté neuf quelques années auparavant, ça ne marche pas.

J'ajoute en toute objectivité qu'il m'arrive de proposer du Pinel à mes clients, mais dans des conditions tellement particulières que ça n'a rien à voir avec les méthodes traditionnelles des grands réseaux « vendeurs de rêves » et que je ne veux pas entendre parler de revente (si j'ai bien fait mon boulot pourquoi est-ce que vous iriez revendre quelque chose qui reste rentable après la période de réduction d'impôts, qui est loué régulièrement et qui garde sa valeur ?).

Le problème vient du fait que l'on vous a fait une étude complètement fausse et que comme vous n'êtes pas du métier vous n'avez pas vu le piège.

Au niveau pratique vous pourriez envisager de demander réparation, mais il faudrait apporter les preuves du défaut de conseil et de l'étude frauduleuse, ce qui me semble impossible, je m'explique : contrairement au marché automobile, le marché immobilier ne dispose pas d'une côte argus, et c'est donc un marché complètement ouvert d'offres et de demandes. En clair, un appartement qui serait estimé par une agence ou un notaire à 150 000 €, pourrait très bien se vendre 135 000 parce que l'acheteur a été habile et a bien négocié étant donné qu'il y a des travaux et que les vendeurs sont pressés, mais le même pourrait aussi se vendre 175 000 si le vendeur est malin et l'acquéreur naïf et influençable. Ce que je vous raconte n'est pas une blague, c'est le reflet de la réalité sur un marché immobilier qui est complètement libre.

J'ajoute que quand vous avez signé le contrat de réservation, d’abord vous aviez un délai de rétractation et si toutes les clauses juridiques du contrat étaient respectées, on peut considérer que vous avez signé en toute connaissance de cause. Je ne suis pas provocateur quand je dis ça car je me doute bien que la situation est difficile pour vous, je vous parle ici juste des notions de droit.

Pour conclure je dirais que la seule chance que vous pourriez avoir de demander réparation serait une action collective avec d'autres propriétaires dans le même cas, mais sans certitude de réussite.

Et quand je me relis, ce qui va je pense beaucoup faire rire les gens qui me connaissent et qui ont eu l'occasion de me parler, je constate à nouveau que j'ai fait un roman, alors que je m'étais dit « Patrick fait quelque chose de synthétique, c'est plus facile à lire ».

[XavierL]

Bonjour Monsieur,
Merci pour votre réponse.
Il y a tout de même quelque chose qui n'est pas honnête dans le procédé déployé.....comment un bien peut-il perdre autant de valeur en l'espace de 10 ans ? Alors qu'il est loué en continue, dans un secteur qui semble être dynamique.....
J'avoue mon incompréhension
En plus, il s'agit de dispositifs encadrés par l'Etat, on devrait s'attendre à pouvoir ne pas subir ce genre de chose.
Bien à vous

[AS 31]

Bonjour,

Je vais essayer de vous aider à comprendre pourquoi vous êtes dans une telle situation et si vous voulez aller jeter un coup d'œil, j'ai abordé ce sujet de la défiscalisation qui tourne au cauchemar dans plusieurs de mes vidéos sur ma chaîne youtube (et encore, je ne peux pas tout dire ce que je sais, notamment sur certains promoteurs ou certains grands réseaux de « vendeurs de défiscalisation », qui ont pignon sur rue, mais vous en avez plusieurs exemples sur ce forum).

Et ce n'est que le début car je vous prédis que, avec la loi Pinel, le sujet risque de devenir catastrophique : quartiers Pinel de plus en plus à vocation sociale (dans le mauvais sens du terme), taux de crédit très bas qui vont bien finir par remonter un jour (bon courage à ceux qui voudront revendre à ce moment-là), prix immobiliers qui ont flambé depuis maintenant trop longtemps (si les taux de crédit remontent, il y aura moins d'acheteurs finançables et le marché va s'effondrer, ce qui est normal car, en immobilier comme en bourse, il y a des cycles).

En ce qui vous concerne j'aimerais bien savoir quel type de logement vous avez acheté (T1, T2, T3), la surface de ce logement, dans quelle ville (et dans quel quartier), le prix que vous avez payé à l'époque et l'estimation qu'on vous en fait aujourd'hui.

Le point de départ de votre mésaventure est que le logement vous avez été vendu trop cher par rapport à son emplacement. Le fait qu'il soit loué régulièrement n'est pas à lui seul le gage d’un bon investissement, si par exemple, l'immeuble et le quartier sont un peu « mal fréquentés » (c'est ici que l'on retrouve le mauvais côté du social que j'ai évoqué plus haut).

Pour ce qui est du dispositif encadré par l'Etat, il l’est uniquement sous son aspect fiscal. D'ailleurs, si je vais plus loin, je dirais que depuis plusieurs années maintenant, l'état ne construit plus de logement social et se repose sur l'investisseur privé pour le faire. Et je suis parfaitement objectif car il m'arrive de vendre du Pinel à mes clients, mais dans des conditions tellement particulières, qu'il m'est souvent difficile d'en trouver qui réponde à mes critères.

[AS 31]

Bonjour Xavier,

Je ne sais pas si vous repasserez sur ce forum, mais je l’espère fortement, car j'aimerais bien que vous nous expliquiez en détail ce que vous avez acheté et pourquoi vous êtes dans une telle situation, c'est à dire le type de logement (nombre de pièces et surface), l'emplacement c'est à dire la ville mais idéalement aussi l'adresse exacte, si vous pouvez le nombre de logements dans la copropriété, et bien sur l'année de votre achat (pardon, je l’ai déjà, c'était fin 2012).

J'ai posté de nombreux messages sur ce forum dans les 2 sujets réservés à la loi Pinel, avec à chaque fois une analyse très détaillée, mais nous avons ici l'opportunité d'avoir un exemple vécu d'un investissement qui se passe très mal, alors que les prix de l'immobilier ont bondi sur ces 10 dernières années et que l'on vous propose pourtant de revendre ce logement à moins de la moitié de son prix d'achat (ce qui me semble hallucinant et aiguise ma curiosité).

Donc s'il vous plaît, si vous repassez dans le coin, pour éclairer les lecteurs de ce forum, expliquez-nous tout en détails et je tenterai d'en faire une analyse.

[Eric123]

Bonjour,

C'est assez facile de se faire une idée de la valeur d'un bien dans une ville.
1/ Regarder et analyser les annonces de ventes de bien similaires dans les journaux de petites annonces, Leboncoin ou autre. Ne pas hésiter à faire quelques visites.
2/ Consulter le site des impôts qui donnent en ligne un historique des ventes des trois dernières années.
Dans une même rue, les prix au m² peuvent varier du simple au double (expérience vécue).

De toute façon, on a construit et vendu des logements neufs à des prix insensés dans certaines (petites) villes de province.

[Marco2303]

Bonjour

Est-ce que l'un/l'une d'entre vous aurait des informations sur ce qu'il est possible de faire en pareil cas ?

Aucune idée mais je suis dans la même situation et j'aimerai moi aussi savoir ce qu'il est possible de faire.

(ce qui me semble hallucinant et aiguise ma curiosité).

AS31 si vous êtes toujours disposés à faire une analyse d'un cas similaire, j'en serais très reconnaissant. Voici ma situation :
- T2 de 44m² acheté dans un immeuble neuf de 60 appartements en 2012 pour 145k€.
- Loué 400€/mois (assez peu de vacances locatives depuis le début, ouf !).
- Je vais arriver à l'issue des 9 ans de défiscalisation Scellier (22%) fin 2023 : j'aurai gagné 32k€ de crédit d'impôt.
- Capital restant dû à la banque d'environ 100k€
- Injection d'épargne tous les mois pour rembourser le crédit et payer les différents frais d'assurance, charges, frais de changement de locataire tous les 1 à 2 ans : 600€/mois (que je dois mettre en plus de ce que je perçois comme loyer pour faire face à tout ça)
- Valeur de l'appartement estimée par le gestionnaire à 70k€ net vendeur grand max car situé dans un mauvais quartier

Si je veux me débarrasser de cet appart, il faudrait que je sorte encore 30k€ pour rembourser la banque (100k€-70k€, si j'arrive à le revendre...).

Je n'ose même pas calculer la perte sèche depuis le début de l'opération mais ce qui est sûr c'est que les belles promesses des plaquettes commerciales et des projections de gains financiers du début sont bien loin...

Mes questions sont donc les suivantes :
- que feriez-vous dans cette situation ?
- pensez-vous qu'une action contre le vendeur (le fameux duo IF*/Ake***) est elle envisageable ?
- par qui se faire aider pour cela ? (existe-t-il une association, un collectif, un cabinet d'avocats spécialisés, ou autre)

Merci d'avance

[AS 31]

Pour info, comme je ne sais pas s'il va revenir ici vous l'expliquer, j'ai bien eu Marco au téléphone et je vous confirme que, s'il vend son appartement aujourd'hui, il devra en plus rembourser au moins 25 000 € de crédit restant (quartier un peu sensible et malfaçons pas encore réglées).

Je lui ai conseillé de regarder s'il peut passer son logement en location meublée (un T2, c'est normalement facile), pour, peut-être, augmenter le loyer et bénéficier de la fiscalité avantageuse de la location meublée. De cette façon, s'il arrive à rééquilibrer la rentabilité de son investissement, il pourrait attendre d'avoir remboursé plus de capital sur son crédit et revendre éventuellement à un investisseur, en mettant en avant la rentabilité locative et la fiscalité.

[Marco2303]

Après une longue période d'absence me revoici !
Je sors de 3 mois de noeuds au cerveau pour trouver la meilleure issue possible à mon bourbier (et je vous passe les phases de up and down où moralement ça a été assez difficile de digérer la pilulle).
Aujourd'hui, après avoir passé une multitude d'appels téléphoniques à droite / à gauche et après de longues heures passées sur l'ordi pour essayer de trouver la meilleure solution dans ma situation, la piste du meublé est en effet une piste sérieuse.
Il faut encore que je m'assure du potentiel du marché (car je voudrais éviter de réinvestir x milliers d'euros si c'est pour ne pas trouver de locataire en face pour ce type de location) mais tout porte à croire que ça a du potentiel en effet.
Quoiqu'il en soit de toutes façons je vais continuer à le louer meublé ou pas car la revente est juste impossible, je ne peux pas me permettre de faire un chèque supplémentaire pour rembourser la banque.

Un grand merci AS 31 pour vos lumières et nos riches discussions, ça fait du bien de trouver quelqu'un de neutre et intègre à qui parler quand on se retrouve dans un tel marasme !