vice(s) caché(s)?

[Mariannne6]

Bonjour,
J'ai acheté un appartement il y a un an et demi, et j'ai eu plusieurs mauvaises surprises:
- A mon installation dans l'appartement, la chaudière était en panne (quasiment pas d'eau chaude + fuite). Les réparations ont été faites à mes frais, et l'ancienne propriétaire ne m'avait pas parlé de ce problème
- L'appartement n'est pas du tout insonorisé, j'entends tout ce qui se passe chez mon voisin du dessus (ses pas, quand il allume la lumière, quand il va aux toilettes, quand il parle, grincement des chaises...). Mon voisin du dessus est insomniaque (il me l'a dit), donc les bruits sont incessants, jour et nuit. L'ancienne propriétaire ne m'en a pas parlé, et je n'ai rien entendu quand j'ai visité l'appartement.
- Il y a quelques semaines, après de fortes pluies, de l'eau s'est infiltrée chez mon voisin du dessus (et ensuite, chez moi, j'ai dû faire intervenir mon assurance). J'ai appris que ce dégât des eaux était dû à une toiture endommagée, et j'ai également appris qu'il était prévu de refaire le toit. C'est une dépense conséquente à envisager, et l'ancienne propriétaire ne m'en a jamais parlé.

Cette accumulation de problèmes fait qu'aujourd'hui, je pense sérieusement à revendre cet appartement. Est-ce que j'ai un moyen de recours contre l'ancienne propriétaire qui ne m'a pas mentionné ces problèmes?
Je vous remercie pour votre réponse.
Cordialement,
Marianne

[Gilou26]

Oui, tu as un recours envers lui. Il faut lui envoyer une LRAR pour lui signaler les vices cachés,( plus d'info sur www.économie. gouv.fr/ onglet particulier/ garantie des vices caches) . Attention, c'est a toi de prouver l'existence du vice. Le mieux est de saisir du DPE que tu as du avoir lorsque tu as acheté l'appartement ainsi que le rapport des experts de ton assurance sur l'isolation (via ton contrat habitation) suite a ton infiltration d'eau afin d'avoir des elements de preuves ou non sur ces vices caches. N'hesite pas rappeler ton assaurance afin qu'il fasse une autre expertise sur le bruit ( insonorisation ) si nécessaire. Jignore si ton assurance a fait qu'un rapport que sur l'infiltration de l'eau ou sur l'isolation en général ( bruit et infiltration rentrant dans la meme catégorie !). Elle peut d'ailleurs t'aider dans tes démarches . N'hésite pas a lui demander ( selon contrat!!!) Attention, car tu as 2 types de vices caches eventuel dans ton dossier:
- vice cache " proprietaire" " mauvais etat de la chaudière lors de ton achat. Le DPE te sera d'une grande aide afin de savoir si la chaudière etait deja hors d'usage ou non. Ta parole ne suffira pas comme preuve! DPE nécessaire, voire photos de la fuite de l'époque. Ta facture pour changement peut éventuellement servir. pas garantie a 100%, qu'elle fasse office de preuve!!!
- vice caché " agence/ constructeur ": c'est pour la mauvaise insolaion du bâtiment donc de toute la copropriété ( ou de l'appartement si c'est un appartement individuel) qu'ils peuvent etre éventuellement mis en cause. Deja, tout depend si t'es passé par agence ou direct propriétaire. Si t'es passé par agence, il étaient sûrement au courant de ces problèmes donc le vice caché sera facile a prouver ! Une agence qui connaît pas ses biens, elle est pas sérieuse !!! Idem pour le constructeur donc il est en tort car le bâtiment est non conforme et il se devait de le mettre au norme. Le propriétaire peut aussi etre mis en cause s'il savait sciemment ces problèmes mais qu'il t'en n'a nullement informé lors de la signature du contrat de vente. Malheureusement, quasi impossible de l'impliquer là-dedans sans preuve. Même dire qu'il a vendu expres pour quitter l'appart " pourri", ben, sans preuve, c'est irrecevable. Tout dépendra depuis combien de temps l'ancien propriétaire jouissait de son ancien bien.
Ensuite, je te déconseille FORTEMENT de vendre l'appartement dans l'immédiat. En effet, car a ton tour, tu seras " attaqué " par le futur propriétaire pour les memes raisons que les tiennes. Malheureusement, tu dois d'abord faire cette procédure que t estimes necessaire envers l'ancien propriétaire ( longue au passage ) et puis quand elle sera terminé et que tu auras j'espère gain de cause, là tu pourras toujours partir si tu le souhaites. Dernière chose concernant le gain de cause eventuel. Si tu gagnes tu auras remboursement des achats investis ( chaudière ) + remise au norme du bâtiment ou appartement + dommages et intérêts eventuels!
Bon courage a toi. Regarde bien sur le site du gouvernement pour les démarches concernant les vices et n'hésite pas a demander de l'aide a ton assurance pour celles-ci.

[Mariannne6]

Bonjour,
Merci pour cette réponse très précise ! Il n'y a pas eu d'expertise pour l'infiltration d'eau ( j'ai dû envoyer des photos, et j'ai été indemnisée, mais aucun rapport d'expertise). Il n'y a pas non plus eu d'expertise sur l'isolation en général.

Je suis passée directement par un propriétaire. Elle connaissait ces problèmes d'insonorisation, elle a vécu dans cet appartement avant moi. Mais c'est un immeuble des années 70, et je m'étais renseignée, il est quasiment impossible de travailler sur l'insonorisation (bruit "transporté" par les murs).

J'en veux surtout à l'ancienne propriétaire de ne pas m'avoir dit que le toit était en mauvais état. Et les rapports d'AG n'en parlent pas...

Merci en tout cas, et je vais voir ce que je peux faire...

[Gilou26]

Du coup, ton appartement fait partie d'une copropriété ( tu parles d'AG). Dans ce cas, il faut vite demander de mettre a l'ordre du jour de le réfection du toit ainsi que le problème de bruit. Pour la refection du toit, c'est au syndicat de faire le nécessaire afin de résoudre le problème. En effet, le problème est sans doute commun a tout l'immeuble et t''as pas ete le seul a etre inondé . N'hésite pas a voir tes voisins afin de savoir s'ils ont eu eu aussi une fuite. C'ela fait office de garantie afin de faire pression sur le syndic. Tu dois surtout rien payer!!! C'est le syndic qui paiera grâce a l'argent mis sur le fonds ALUR. La fuite vient du toit de l'immeuble donc cela depend du syndic. Idem pour l'isolation c'est eux qui paieront toujours avec le meme fonds si quelque chose peut etre fait pour regler le problème. Deja le toit c'est largement possible !!! Dépêche-toi de faire les démarches aupres du syndic afin que ces sujets soient mis a l'odre du jour de la prochaine AG. Il se peut que ta prochaine AG soit tres proche. Par exemple, la mienne se tient le 4 avril! Toutefois, si elle est deja passee ou qu'elle se deroule a une date lointaine( octobre par exemple ), tu peux toujours demander a effectuer une AG extraordinaire. Celles-ci peut avoir lieu quand une décision importante et urgente doit etre prisr. En l'occurrence , ici, la refection du toit. Certes, l'ete va arriver et les pluies vont malheureusement se faire rare ( deja la sécheresse ) mais faut mieux justement faire ces travaux durant cette periode plutot qu'attendre six mois et redouter de nouvelles infiltrations d'eau.

[justedroit]

Bonjour Marianne6,
La chaudière qui est en panne, l'appartement qui n'est pas sonorisé, la toiture endommagée non mentionnée comme réparation dans un compte-rendu d'AG, ne constituent pas à mes yeux des vices cachés de la chose vendue puisque dans l'ensemble ils sont apparents ou pour le moins, vous êtiez à même de penser qu'un immeuble datant des années 1970 ne pouvait contenir des appartements sains et aux normes, que des réparations étaient probablement à envisager.

Mais surtout en l'espèce, si comme il le semble à la lecture de votre récit, cette acquisition s'est réalisée sans intermédiaire professionnel, donc directement par l'ancien propriétaire qui est un particulier, l'acte notarié doit mentionner que vous achetez le bien en l'état, ce qui exonère votre vendeur de vous offrir la garantie du défaut caché de la chose vendue.

Pour autant, ce dernier bien que particulier, ne devait pas faire silence que la chaudière était en panne, que vous entendrez tous les bruits du voisin du dessus, et que surtout il était prévu mais non encore acté, de refaire la toiture de l'immeuble d'un ensemble susceptible de constituer un DOL au sens de l'article 1137 du Code civil :

« Le dol est le fait pour un contractant d'obtenir le consentement de l'autre par des manœuvres ou des mensonges.
Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l'un des contractants d'une information dont il sait le caractère déterminant pour l'autre partie.
Néanmoins, ne constitue pas un dol le fait pour une partie de ne pas révéler à son cocontractant son estimation de la valeur de la prestation ».

Ce dol a vicié votre consentement visé à l'article 1130 du Code civil suivant, de tel sorte que le sachant vous auriez pour le moins négocié davantage le prix de cession du lot :

« L'erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu'ils sont de telle nature que, sans eux, l'une des parties n'aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes. Leur caractère déterminant s'apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné ».

Dés lors, dans le cadre d'une procédure amiable, votre recours consisterait à l énoncé des articles Loi précités, de réclamer au vendeur par LRAR factuelle, un partage des frais engagés et à venir, sous peine d'une possible saisine et d'attendre sa réponse.

Cordialement.

[Mariannne6]

Bonjour,
Merci pour vos réponses. En effet, avec le recul, il ne s'agit pas de vices cachés. Je ne connaissais pas la notion de "dol", mais cela correspond tout à fait à ma situation.
Gilou26, vous me dites que c'est au syndic de payer pour le toit, avec le fonds ALUR. Mais il n'y aura jamais assez d'argent avec ce fonds, il faudra bien que les copropriétaires versent une somme d'argent plus importante ?
Merci à vous !

[valioud]

Mais il n'y aura jamais assez d'argent avec ce fonds, il faudra bien que les copropriétaires versent une somme d'argent plus importante ?

Si les travaux sont votés alors il y aura des appels de fond pour les financer.