Un propriétaire peut-il réclamer plus que le dépôt de garantie

[ThrowAway]

Bonjour à tous,

J'ai une question comme vous l'aurez compris par rapport au dépôt de garantie lors de la location d'un appartement.

Je vous plante le contexte.

J'ai loué un appartement pendant 2 ans, et j'ai depuis le mois d'octobre quitté ce logement. J'ai bien déposé le préavis à temps, des visites ont eu lieues, et un nouveau locataire à été trouvé avant que je quitte le logement. Jusque là tout va bien.

Vient alors le moment de l'état des lieux de sortie, au moment de l'état des lieux d'entrée et vue le gaillard qu'est le propriétaire j'avais déjà fait le deuil de mon dépôt de garantie. Le propriétaire est archi-pointilleux sur la propreté ect ...
Pour résumer cette état des lieux de sortie, l'appartement était à ses yeux très sale (le ménage avait été fait, mais visiblement pas assez bien), des retouches de peintures étaient à faire et quelques lames de parquets à changer. Comme je l'ai dit j'avais fait le deuil de mon dépôt de garantie et sitôt les clés remises je suis passé à autre chose.

Seulement voilà je reçois aujourd'hui un courrier concernant le solde tout compte concernant l'appartement. Je lui devrai quelque 3€ pour les charges de consommation d'eau, soit, très bien je veux bien payer ça. Mais ! En plus de ça il joint une facture pour les travaux réalisé dans l'appartement, travaux réalisés avec sa propre société (il est retraité et donc pour éviter de faire faire des devis par de vrai entreprise il a préféré créer la sienne). Il me réclame donc maintenant 580€ en plus du dépôt de garantie qu'il avait déjà gardé.

Est-il en droit de me réclamer cette argent ?

Je n'ai pas trouvé d'explications très claire sur le sujet sur internet. Pourriez-vous m'éclairer ?

A vous lire.

[justedroit]

Bonjour ThrowAway,
A la question de savoir si un bailleur peut réclamer à son locataire sortant une somme complémentaire au montant de son dépôt de garantie, la réponse est assurément oui, dés lors que celui des réparations ou désordres du logement qui lui sont imputables en est supérieur.

A la question de savoir si un bailleur qui est à la tête d'une entreprise en mesure d'exécuter des travaux de réparations ou désordres d'un logement imputables à son locataire est en droit d'y procéder, la réponse est assurément oui, à la condition que ne soit pas révélé un conflit d'intérêt (bailleur du logement et réparations par sa propre entreprise), au sens où il s'octroierait le droit d'en faire plus qu'il n'en faut, et à une tarification autre que celle généralement pratiquée.

Il en ressort qu'il vous appartient d'une part et au besoin, de contester les travaux (réparations ou désordres) s'ils ne reflètent pas la différence des EDL (entre et sortie), sachant que l'état d'usage du logement est admis bien que deux ans est une courte durée, et d'autre part, de vérifier d'abord l'authenticité de l'entreprise (inscription au registre des entreprises) et que les prix du matériel et produit tout comme celui de la main-d'oeuvre ne soient pas exagérés en regard de la concurrence.

[ThrowAway]

Bonjour à tous,

Déjà merci beaucoup pour vôtre réponse.

J'ai donc comme vous (justedroit) me l'avez indiqué, contesté la facture envoyé par mon ancien propriétaire en m'appuyant sur les tarifs complètement abusifs qu'il avançait.
J'ai aussi vérifié l'authenticité de l'entreprise qu'il a créé pour l'occasion.

L'entreprise est donc bien enregistré aux registres des entreprises et les dates que je retrouve confirme donc la chronologie des évènements à savoir :
- états des lieux de sortie
- réalisation des travaux (bel et bien justifié par rapport aux états des lieux entré/sortie)
- création de l'entreprise
- facturation
Déjà sur ce point, est ce autorisé d'agir dans cette ordre ?

Lorsque que j'ai répondu au premier courrier comportant la facture j'ai re-calculé les tarifs pour les travaux (matériaux/main d'oeuvre) et je suis tombé à un prix inférieur à mon dépôt de garantie. J'ai inclus ces calculs dans ma lettre de contestation en signalant que malgré le re-calcul je ne réclamais pas l'argent que j'aurais pu réclamer.
Aujourd'hui je me retrouve avec un nouveau courrier de mise en demeure cette fois-ci, pour régler la somme réclamé au début (les 580 €), le courrier que j'ai envoyé étant visiblement complètement ignoré.
Je voulais donc savoir quelle sont les prochaines étapes à suivre ?

Dois-je répondre à cette personne ? En sachant que je campe toujours sur ma position de ne pas payer cette somme.
Le courrier indique que le dossier sera transmis à un tribunal local, si j'en arrive à cette situation et que le tribunal décide que je suis en tort, aurais-je des frais supplémentaires à régler ? Même question si le tribunal décide que je ne suis pas en tort.

En vous remerciant.

Cordialement.

[justedroit]

Bonjour ThrowAway,
Bien jouer pour la chronologie des dates, et si vous en êtes bien certain, c'est du tout bon pour vous.

En effet, si les travaux ont été réalisés avant la date de la création de son entreprise au registre des entreprises, vous ne devez au bailleur que le montant des produits nécessaires à ces travaux et non sa MO qui constituerait un travail au noir.

J'espère que vous avez gardé copie de votre LRAR et que vous avez bien reçu le retour de l'AVIS vous indiquant sa réception et sa date car celle-ci est importante.

En effet, je pense que, s'il vous a adressé un nouveau courrier de mise en demeure vous réclamant la même somme, c'est qu'il veut calquer sa facture après la création d'entreprise et non antérieurement à elle qui n'existait pas.

Du coup, il ne faut surtout pas répondre à ce courrier qui mettrait de l'ordre dans les dates précitées OU alors y répondre mais en dénonçant cette manœuvre susceptible de lui faire abandonner toute poursuite à la condition absolue d'être certain de la mise en jeu de cette manœuvre.

Autrement donc, votre ancien propriétaire va former une requête au tribunal d'injonction de payer.

Comme cette procédure n'est pas contradictoire, c'est le Juge qui au lu des pièces fournies par le créancier (ancien bailleur) décidera si la requête est justifiée ou pas.

Si elle ne l'est pas, il la rejettera.

Si elle l'est, vous recevrez une ordonnance d'injonction de payer remise par voie d'huissier.

Vous disposerez alors d'un délai de 30 jours pour répondre à cette signification en la contestant, y faisant opposition.

Au tribunal de proximité, il n'est point besoin d'avoir un avocat et compte-tenu de la somme je doute que le créancier s'en dote d'un.

Si non, et que vous n'avez pas gain à la procédure, vous aurez les frais de justice et probablement le remboursement des frais d'huissier.

Si oui, et que vous n'avez pas gain à la procédure, il sera ajouté les honoraires d'avocat généralement fixés à 2,500 €.

Toutefois, selon votre situation financière en regard de celle du créancier, le juge peut décider de réduire les prétentions du créancier.

Cordialement.

[ThrowAway]

Merci beaucoup pour vôtre réponse très rapide justedroit.

J'ai cherché tout les courrier et recommandé avec accusé de réception, et ai re-vérifié la date de création de l'entreprise avec le numéro siret fourni sur la facture.

J'ai donc :
- état des lieux de sortie : 13/10/21
- travaux réalisé avant fin octobre (date d'entrée des nouveaux locataires) pas de preuve en ma possession si ce n'est un paragraphe dans ces courriers parlant de l'entrée des nouveaux locataires
- son premier courrier : date sur l'enveloppe : 28/12/21 comprenant une facture daté au 01/12/21 ; avec le numéro siret affiché sur la facture je vois que l'entreprise a été créée en décembre 2021
- mon courrier recommandé daté du 12/01/21, avec l'avis de réception au 13/01/21
- son deuxième courrier déposé le 17/01/21.

Je pense donc que je vais dans un premier temps attendre de voir s'il me contacte par téléphone (j'ai reçu le deuxième courrier le 21/01/22) et aviserai à ce moment.

Merci beaucoup pour vos réponses !