Tromperie sur la surface habitable (250m² annoncés vs 200m² réels) : recours possible pour Dol ?

[papadu75]

Bonjour à tous,

Je viens vers vous pour avoir vos avis et retours d'expérience concernant un litige important suite à l'achat récent de ma maison individuelle (hors copropriété).

Les faits :

Achat récent : J'ai acheté une maison il y a 2 mois. Le vendeur m'avait démarché directement en m'envoyant son annonce (affichée à 250 m² habitables). Nous n'avons finalement pas passé la transaction par l'agence.

Ce qui est inscrit aux actes : Sur le compromis et l'acte authentique, le notaire n'a pas indiqué de superficie (pas d'obligation de Loi Carrez car maison individuelle). Le DPE et le rapport thermique de la RT2020 fourni reprenait le chiffre de 250 m² sans avoir remesuré.

La réalité découverte : En mesurant moi-même et en consultant le dossier, la maison fait en réalité environ 200 m² habitables. Le vendeur a comptabilisé un garage non chauffé ainsi que l'emprise des murs extérieurs/bruts pour arriver au chiffre de 250 m². L'écart est de plus de 50 m² (soit +de5% de la surface).

Les preuves en ma possession :

La discussion Messenger où le vendeur me démarche directement en m'envoyant le lien de son annonce LeBonCoin (lien aujourd'hui désactivé, mais j'ai l'URL et le numéro d'annonce).

Le Permis de Construire et les plans d'architecte réels en possession du vendeur indiquant ~200 m² bruts (preuve qu'il connaissait la surface réelle).

J'ai encore l'annonce IAD ou il est indiqué 250m² habitable même si nous sommes passé en direct

L'email transmis à mon notaire lors de la vente avec le descriptif de l'annonce d'origine.

Le vendeur doit actuellement terminer quelques petits travaux de finition chez moi. Je prévois de faire intervenir un diagnostiqueur certifié pour établir une Attestation de Surface Habitable (Loi Boutin) officielle avant de lancer la moindre démarche.

Mes questions :

La qualification de Dol (Article 1137 du Code civil) a-t-elle de fortes chances d'aboutir devant un juge dans ce cas précis (écart de 20 %, mauvaise foi documentée) ?

Le fait que les plans d'architecte portaient la mention "Ne peut servir de plan d'exécution" peut-il être utilisé par le vendeur pour dire qu'il m'avait informé ?

Quelle est la meilleure stratégie pour négocier un dédommagement financier (accord amiable via notaires vs assignation en justice via avocat) ?

Merci d'avance pour vos retours et vos conseils !

[papadu75]

Je précise que le vendeur nous a contacté via notre facebook pour nous vendre sa maison en partageant le lien qu'il avait fait rédigé d'une agence immo ou il y avait marqué 250m² sur l'annonce il a voulu vendre en direct.

Nous nous sommes donc fié à son message nous ne sommes pas des experts immobiliers. lui cest sa 5 ème maison qu'il fait construire y habite et revendre.

[Eric123]

Bonjour,

J'ai interrogé ChatGpt sur votre litige. Ce n'est pas simple et c'est loin d'être gagné. L'intervention d'un avocat spécialisé apparait indispensable.

Vous avez des réponses sur un autre forum.

Tromperie sur la surface habitable (250m² annoncés vs 200m² réels
https://www.forum-juridique.net/immobilier/propriete/vente-immobiliere/tromperie-sur-la-surface-habitable-250m-i-annonces-vs-200m-i-reels-t65729.html

[papadu75]

merci tout de meme

[valioud]

En mesurant moi-même et en consultant le dossier, la maison fait en réalité environ 200 m² habitables.

Il va falloir déjà procéder à une expertise afin de confirmer la surface réelle. Vous avez intérêt à déclencher le litige le plus tôt possible et comme l'indique Eric123, avec l'aide d'un avocat spécialisé en immobilier.