révison de loyer

[jlb24]

Bonjour,

Mon loyer se révise en Avril.

Je suis locataire depuis 11 ans du même appartement et tous les ans je reçois la révision du loyer en temps et en heure ....... sauf en 2014 où je n'ai rien reçu.
J'ai donc continuer à payer le même loyer qu'en 2013.
En 2015, j'ai reçu normalement le courrier me stipulant la révision. Celui là fait référence au loyer 2014 qu’apparemment j'aurai du payer.
J'ai appliquer le nouveau loyer sans sourcilier.

Aujourd'hui, fin décembre 2015, soit 21 mois après, le syndic me réclame un arriéré de loyer qui correspond aux 12 mois pour lesquels je n'ai pas payé le 'bon' loyer.

Dans la mesure où je n'ai jamais reçu le courrier de révision de loyer de 2014, peuvent-ils me réclamer cet argent ? surtout après 21 mois

Merci d'avance pour les réponses.

[mallo]

Lorsque vous écrivez : "En 2015, j'ai reçu normalement le courrier me stipulant la révision. Celui là fait référence au loyer 2014 qu’apparemment j'aurai du payer", j'en déduis que le bailleur a pris comme référence "loyer 2013 + hausse qui aurait pu être appliquée".
Si c'est cela, il est en tort car la révision s'applique sur le montant du dernier loyer payé (donc celui de 2013 puisqu'il n'a pas été révisé en 2014). Il n'y a pas d’arriérés à payer car le délai d'un an est dépassé et de plus, une demande ne s'applique qu'à partir de sa date de réception.

Le 1er alinéa de l'article 17-1 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 est clair sur ce point :
"I. ― Lorsque le contrat prévoit la révision du loyer, celle-ci intervient chaque année à la date convenue entre les parties ou, à défaut, au terme de chaque année du contrat.
La variation qui en résulte ne peut excéder, à la hausse, la variation d'un indice de référence des loyers publié(...)qui correspond à la moyenne, sur les douze derniers mois, de l'évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers. A défaut de clause contractuelle fixant la date de référence, cette date est celle du dernier indice publié à la date de signature du contrat de location.
A défaut de manifester sa volonté d'appliquer la révision du loyer dans un délai d'un an suivant sa date de prise d'effet, le bailleur est réputé avoir renoncé au bénéfice de cette clause pour l'année écoulée.
Si le bailleur manifeste sa volonté de réviser le loyer dans le délai d'un an, cette révision de loyer prend effet à compter de sa demande."
Le texte de la loi 89-462 : http://www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do?cidTexte=LEGITEXT000006069108&dateTexte=vig#LEGIARTI000020449382

[jlb24]

Merci pour cette réponse très intéressante.

L'agence m'affirme qu'elle a bien envoyé la révision de loyer en 2014, celle que je n'ai jamais reçue, donc jamais appliquée. Aurai-t-elle dû me l'envoyer en recommandé, parce qu'on se retrouve dans une situation où c'est la parole de l'un contre la parole de l'autre.
(NB: l'agence n'envoie des quittances de loyer que sur demande)

D'autre part, l'agence m'a mis une 'pénalité de retard' parce que cet été, j'ai payé mon loyer le 11 du mois (j'étais en vacances!). A-t-elle le droit de mettre des pénalités de retard?

Merci d'avance

[mallo]

Pour faire valoir ses droits, l'agence doit prouver que le courrier de révision du loyer vous a été adressé. Demandez à l'agence cette preuve (accusé de réception de la poste). sans cela, vous n'êtes redevable de rien.
Pour les pénalités de retard, comme le bail est antérieur au 27 mars 2014, la pénalité ne peut être appliquée par l'agence que si cela est prévu dans le bail par une clause pénale et elle ne peut excéder 5%. Donc vérifiez bien si cette clause figure au bail, sinon l'agence est dans son tort et êtes en droit de contester.

N'hésitez pas à contacter l'ADIL de votre département (http://www.anil.org/votre-adil/) si vous n'obteniez pas satisfaction. C'est un service gratuit.

[jlb24]

Dans mon bail voilà ce qu'il y a d'écrit:

CLAUSE PARTICULIÈRE
Tout règlement parvenu après la date ci-dessus mentionnée dans "les termes de paiement" se verra majoré de frais administratifs occasionnés par le retard.

Est-ce une clause pénale?

N'est-elle pas un peu flou quant au montant de la pénalité?

[mallo]

Oui c'est une clause pénale car elle prévoit une sanctions applicable lorsque l'une des parties ne respecte pas ses obligations envers l'autre partie (voir article 1226 du code civil).
La pénalité ne doit pas excéder 5% des sommes dues, c'est à dire loyer+charges. Amendement 1121 du 6/9/2013 à la loi ALUR :
"](...) « Par dérogation au i), une clause prévoyant des pénalités pour retard de paiement de loyer et des charges peut être inscrite au contrat de location. Le montant de ces pénalités ne peut dépasser 5% des sommes dues.(...) Elle est applicable à l’échéance de paiement convenue entre les parties et après un délai d’une semaine suivant une mise en demeure du locataire non suivie d’effet. ».."

Cependant, il y a moyen de contester : comme l'indique l'amendement, il faut une mise en demeure au préalable et que la régularisation n'ai pas été faite dans la semaine qui l'a suivi. Ce qui veut dire : pas de mise en demeure = pas de pénalité (par ailleurs, le contrat de bail parle de frais administratifs et non pas de pénalité ce qui est à mon sens illégal).
Vous pouvez déjà contester par LRAR ces pénalités puisque qu'aucune mise en demeure ne vous a été adressée conformément à l'amendement cité.
Renseignez-vous auprès de l'ADIL de votre département pour avoir la démarche à suivre.