Résolution votée par l'AG et non exécutée par le syndic

[ACK]

Le 16 septembre 2019, l'AG de ma copropriété a voté les travaux de réfection de façade et d'isolation de la toiture. Au cours de cette AG il a été voté la résolution suivante :

Résolution numéro 10 : Décision de souscrire un crédit de copropriété
"Afin de permettre la réalisation des travaux votés aux résolution de l'assemblée générale du 3 juin 2019, les copropriétaires décident la souscription d'un emprunt au nom du syndicat des copropriétaires au bénéfice des seuls copropriétaires décidant d'y participer.
Pour ce faire, l'assemblée générale, ayant pris connaissance des conditions générales et particulières du projet du contrat de prêt proposé par la Caisse d'Epargne Ile de france (CEIDF) jointes à l'ordre du jour et comprenant la proposition d'engagement de caution de la Compagnie Européenne de Garanties et Cautions (CEGC), confère à IPF, syndic régulièrement élu lors de l'assemblée générale du 16 septembre 2019, tous pouvoirs à l'effet de, au nom et pour le compte du syndicat des copropriétaires:
- Recenser les copropriétaires qui entendent participer à l'emprunt à l'effet de payer tout ou partie de leur quote-part de dépenses,
- Solliciter un ou plusieurs prêts auprès de la CEIDF dont la somme ne pourra excéder le montant total des dépenses dues par les copropriétaires demandant à participer à l'emprunt au titre de leurs quotes-parts de travaux et du financement des accessoires de l'emprunt (frais de dossier, frais de garantie), et comprenant une proposition d'engagement de caution,
-Transmettre à la CEIDF toutes les informations et pièces justificatives, signer toute déclaration et faire tout ce qui sera nécessaire à l'envoi, sous réserve d'acceptation du dossier, d'un contrat de prêt collectif au nom du syndicat des copropriétaires au bénéfice des copropriétaires demandant à participer à l'emprunt,
- Accepter les conditions définitives de l'emprunt, tenant compte notamment du nombre de copropriétaires participants à l'emprunt, des quotes-parts de participation à l'emprunt et des durées de remboursement retenues,
- Accomplir toutes les formalités nécessaires à cet effet, y compris ouvrir auprès de la CEIDF, ou de tout substitué qu'elle aura désigné au sein du groupe BPCE, un compte spécifique travaux au nom du syndicat des copropriétaires, ainsi que tout produit d'épargne garanti en capital à l'effet d'y placer les fonds dans l'attente de leur utilisation,
-Accepter et signer, après expiration des délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, le contrat de prêt, et en exécuter toutes les obligations,...


En octobre 2019, les travaux démarrent.

Le 16 mars 2020, nous, les copropriétaires qui ont demandé à participer à cet emprunt collectif, recevons ce mail du syndic :

Nous avons le regret de vous informer que la Caisse d'Epargne a refusé notre demande de prêt collectif sous prétexte que notre dossier ne respecte pas les règles d'engagement imposées par la banque.
Nous avons donc la possibilité de vous proposer le prêt personnel copropriété auprès de DOMOFINANCE .(cf. documents)
Si vous décidez d'opter pour ce prêt personnel, nous vous remercions de bien vouloir nous renvoyer l'imprimé ci-joint "demande de contact copropriété" avant le 3 avril 2020.
Sans réponse de votre part, nous considérerons que vous avez trouvé une autre solution pour le financement des travaux .

Questions :
1. De quel(s) recours je dispose en tant que copropriétaire pour obliger le syndic à exécuter la résolution?
2. Quelle valeur juridique a le courrier du syndic?
3. Dois-je écrire un courrier en LRAR mettant en demeure le syndic d'exécuter son obligation?
4. Est-ce que je dispose d'un délais particulier pour agir?

En vous remerciant car nous sommes nombreux à être perdus et surpris par cette façon de faire.

ACK

[justedroit]

Bonjour ACK,
Je ne vois pas trop ce que vous reprochez à votre syndic, je m'explique :

Le 16/09/2019, l'AG vote la résolution les travaux de réfection de façade et d'isolation de la toiture et donne mission au syndic notamment de solliciter un ou plusieurs prêts auprès de la CEIDF.

Le mois suivant les travaux débutent sans alors d'accord de prêt. Etonnant !

A la suite de quoi, le syndic vous informe que la CEIDF a refusé la demande du prêt collectif en raison ou au prétexte d'un non respect des règles d'engagement imposées par la banque, ce qui constitue l'exécution pour le moins en partie de sa mission, non ?

Et la question qui vient de suite au bout des lèvres est : quelles sont les règles d'engagement qui n'ont pas été respectées pour le cas échéant y remédier ?

Et vous propose comme alternative un prêt personnel copropriété auprès de DOMOFINANCE attendant une réponse sous délai.

Dés lors, si cette solution ne vous paraît pas intéressante, il faudrait me semble-t-il, demander au syndic de poursuivre son investigation auprès d'autres banques lui signalant que vous n'avez pas trouvé d'autre solution pour le financement des travaux.

[ACK]

1. Les travaux ont commencé avant l'obtention de l’accord du crédit ce qui fait qu'aujourd'hui 50 familles se retrouvent en difficulté.

2.Le syndic IPF justifie le refus du prêt collectif en ces termes: "Le refus est justifié à cause de l'état financier de la copropriété" or c'est le syndic qui gère la copropriété et avant d'engager les travaux devait être au courant de la situation.

3.Le syndic a pour mission d’exécuter les décisions telles qu’elles sont exprimées dans les procès verbaux d’assemblée. Il doit donc remplir sa mission avec rigueur et vigilance car des erreurs ou des négligences de sa part risquent d’avoir des conséquences très graves aussi bien pour le syndicat que pour les copropriétaires. Concernant l’exécution des décisions prises en Assemblée générale, conformément à l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965, le syndic est chargé de l'exécution des délibérations de l'assemblée générale. Il s'agit pour lui d'une obligation. Il doit exécuter les décisions telles qu'elles sont exprimées dans les procès-verbaux d'assemblée, donc en en respectant la portée et en évitant de les appliquer en dehors de leurs prévisions (CA Paris, 31 mai 2007 : JurisData n° 2007-336321). Le syndic ne saurait prendre des initiatives qui iraient à l'encontre des décisions prises par le syndicat (Cass. 3e civ., 13 avr. 1988). S'il ne se conformait pas strictement à cette obligation, il engagerait sa responsabilité envers le syndicat.

[justedroit]

Bonjour quand même ACK,
Ben voilà ! A la lumière de vos explications, on comprend mieux vos griefs à l'égard de votre syndic. Tout le monde n'est pas devin.

Vous dire alors que si le syndic ne respecte pas son mandat vis-à-vis du syndicat de la copropriété, il est tenu par l'article 1992 du Code civil :

« Le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu'il commet dans sa gestion.
Néanmoins, la responsabilité relative aux fautes est appliquée moins rigoureusement à celui dont le mandat est gratuit qu'à celui qui reçoit un salaire ».

Et/ou aussi par l'article 1240 du même Code précité dans le cadre de sa responsabilité civile à l'encontre de chaque copropriétaire :

« Tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».

Pour atteindre le syndic, il faut naturellement lui adresser une LRAR gardant copie relatant les FAITS en les datant, lui demandant réparation des fautes et préjudices (les listant, et les chiffrant), lui disant agir encore dans le cadre d'une procédure amiable mais que, sans manifestation positive de sa part dans un délai de 10 jours, vous entendez faire reconnaître votre bon droit d'une saisine auprès du tribunal compétent en la matière.

La prescription sur l'action est régi par l'article 2224 du Code civil :

"Les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer".

J'espère que ces éléments de réponse vous serviront.

[ACK]

Bonsoir et désolé pour l'absence du "bonsoir" de mon précédent message..le télétravail avec deux ordi ce n'est pas simple et merci pour cette réponse. Je ferais un topo très détaillé d'ici quelques jours car cette affaire prend des proportions inentendues