Répartition des charges locatives

[Discret]

Bonjour,

Je loue un appartement depuis Octobre 2007 dans un ensemble de trois immeubles comportant au total 38 appartements. Il y a un seul propriétaire, une SCI, dont le principal actionnaire occupe le plus gros appartement dans l'ensemble immobilier. 37 sont donc en location non meublée.
Jusqu'à maintenant, la SCI n'a procédé à aucune revalorisation annuelle des loyers. Chaque locataire paie une provision mensuelle pour charges (plutôt faible) sans grille de répartition, un peu liée à la superficie, mais sans aucun justificatif de calcul.
Les charges comprennent l'eau froide (un seul compteur général dans la rue), l'entretien des espaces verts (au minimum), la gestion des poubelles, l'électricité et le nettoyage des communs, la taxe d'enlèvement des ordures ménagères, le dépannage des portes électriques du sous-sol et de la cour. Les travaux d'entretien sont quasi inexistants. Par exemple, l'éclairage extérieur disjoncte dès qu'il pleut. 9 ampoules sont à remplacer.
Chaque appartement est autonome pour l'eau chaude qui est obtenue par ballon électrique individuel, et pour le chauffage qui est électrique par convecteurs.
Jusqu'à cette année, nous avons payé des provisions de charges, mais nous n'avons jamais eu de régularisation de charges.
Le propriétaire a commencé par lancer une revalorisation annuelle des loyers pour les locataires ayant leur anniversaire de bail au quatrième trimestre, pas pour les autres ! Premier déboire, le DPE n'a jamais été distribué aux locataires. Premier litige. Le diagnostiqueur passe cette semaine pour ceux qui ont contesté.
Le propriétaire a annoncé un rappel de charges pour le mois de Février 2023. Problème, aucune grille de répartition n'est connue. Ensuite, comment répartir ? Un locataire qui ne loue qu'un studio doit-il payer les réparations de la porte électrique de cour d'accès aux voitures ? Un locataire qui ne loue qu'une place de parking en rez-de-jardin doit-il payer les réparations de la porte électrique du sous-sol d'accès aux voitures ?
La règle des tantièmes s'appliquent en copropriété. Ici, nous n'avons qu'un seul propriétaire. Comment répartir les charges et s'assurer que le propriétaire habitant paie bien les siennes ?

Je suis preneur de tout renseignement car je n'ai pas trouvé grand chose sur le net pour l'instant. A l'avance, merci.

[justedroit]

Bonjour Discret,
Mon avis est que, vous devez porter votre regard non pas sur la compatbilité de cette SCI qui tient d'engagement et de trésorerie ; c'est sa salade, mais au contrat bail signé, soit en qualité d'un logement vide, d'un logement meublé ou encore d'une location d'un parking.

A partir du type du contrat le bailleur tout comme le locataire a des droits et des devoirs.

Ainsi, le bailleur quel que soit son titre, pour le cas qui nous intéresse s'agissant des charges locatives, se doit - pour celles qui ne sont pas prévues au forfait - de soumettre à son locataire les justificatifs de sa demande de provisions notamment son mode de répartition entre locataires, lesquelles sont issues de résultats antérieurs arrêtés de la précedente régularisation annuelle au sens de l'article 23 de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 :

« Les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie :
1° Des services rendus liés à l'usage des différents éléments de la chose louée ;
2° Des dépenses d'entretien courant et des menues réparations sur les éléments d'usage commun de la chose louée.

Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l'objet d'une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.

Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d'information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d'eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d'eau chaude sanitaire du logement, dont le contenu est défini par décret en Conseil d'Etat. Durant six mois à compter de l'envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires ».

A défaut de quoi, les charges récupérables non justifiées par le bailleur n'ont pas à être réglées par son locataire.

Et, lorsque la régularisation des charges n'a pas été effectuée avant le terme de l'année civile suivant l'année de leur exigibilité, le paiement par le locataire est effectué par douzième, s'il en fait la demande.

Il en est ainsi de la révision annuelle du loyer qui doit être prévue au bail tout comme le DPE qui doit être annexé au contrat bail du locataire.

[Discret]

Bonjour,

Merci pour votre réponse @justedroit.

J'ai relu les conditions générales de mon bail. L'obligation de fournir un tableau de répartition et la liste détaillée des charges locatives figurent à l'article 1 des conditions générales du bail.
Après 4 Mails, j'ai obtenu un tableau de répartition et une liste de charges locatives. 2/3 sont indiscutables (TOEM, eau froide, réparation des portes électriques), 1/3 tient dans deux factures initiées par la société du propriétaire. L'une (13 000 €) porte sur le ménage des communs, la gestion des poubelles, l'entretien des espaces verts, sans donner de détails. Elle est plausible. L'autre (2700 €) porte sur des frais de gestion facturées comme charges locatives. Est-ce autorisé ?

En fait, le propriétaire de la SCI est locataire d'un appartement de la SCI et réalise et facture les (petits) travaux d'entretien et de vie commune en tant que gérant d'une entreprise tout corps d'état.

Finalement, j'arrive à moins de 200 Euros (ramené à ma part proportionnelle) de dépenses discutables (mais pas forcément illégales) sur 1800 €.

Si les tableaux avaient été fournis avec le courrier de demande de fonds pour régularisation de charges, cela aurait fait gagner du temps à tout le monde et aurait évité quelques énervements.

[justedroit]

Bonjour Discret,

L'autre (2700 €) porte sur des frais de gestion facturées comme charges locatives. Est-ce autorisé ?

Non, ces charges ne sont pas prévues ni au Décret n°82-955 du 9 novembre 1982 pris en application de l'article L. 442-3 du code de la construction et de l'habitation et fixant la liste des charges récupérables, ni à celui n°87-713 du 26 août 1987 pris en application de l'article 18 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 tendant à favoriser l'investissement locatif, l'accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l'offre foncière et fixant la liste des charges récupérables.

[Discret]

Bonjour,

Merci @justedroit.

Nous avons pris la décision de chercher un autre logement plus fonctionnel avec notre âge. Pour cela, nous avons besoin des trois dernières quittances de loyer "clean". Nous avons donc payé le reliquat de charges, tout en sachant que nous avons trois années pour les contester.

Ramené à notre part, le litige porte sur 105 Euros sur un total de 1770 €. Les autres charges sont soient incontestables (factures réelles pour 2/3), soient plausibles (une grosse facture non détaillée, mais charges locatives réelles, pour 1/3) et impossibles à mettre en cause.

[fab_nico]

Lettre ouverte aux locataires
Nous vous partageons un quotidien tendu par rapport à la crise actuelle de l'énergie sans dialogue au préalable hormis une note d'information reçue dans notre boîte aux lettres d'In'Li/Ogif très succincte.

Nous avons reçu en février une semaine avant la prochaine quittance d'In'Li/Ogif, spécialiste du logement intermédiaire, un courrier informant de la future augmentation sur le poste de charge du chauffage représentant un coût substantiel du jour au lendemain, à savoir :

. +300% : 23€ > 92 € d'augmentation pour le chauffage collectif
. pour l'ensemble des charges mensuelles globales +77% : 123€ > 218€
> exemple reçu pour un 2 pièces
Que dire pour un logement supérieur à 40m2 .....
Nous ne contestons pas le fond de cette revalorisation sur ce poste liée aux incertitudes mondiales de l'énergie.
Quant à la forme, c'est discutable et contestable : nous souhaitons une revalorisation plus juste et non pour trésoriser les caisses d’In’Li car :

1 : avons-nous été informés en 2022 de cette revalorisation ? non

2 : pourquoi cette augmentation intervient-elle à l'aube du printemps donc coupure de chauffage à venir ?

3 : les locataires vont provisionner cette augmentation sur le compte de provision d'In'Li pour l'année prochaine : c'est aberrant car le décompte de charges pour 2021 a été reçu et des trop perçus seront déduits le prochain loyer.

4 : en termes d'utilisation des ressources d'énergie : si on se réfère aux recommandations du gouvernement plus celles du bailleur in'li/ogif pour l'électricité et le gaz > la température moyenne recommandée doit être de 19 ° degré !

Comment se fait-il que les logements affichent toujours une température moyenne de 22,9° degré et que la lumière des parties communes > Exemple de candélabres allumés en Juin 2022 ! lorsque la lumière ambiante suffit largement surtout à l'heure d’été ?
ps : In'Li a déjà été alerté sur ce sujet et nous payons un problème technique ...

5 : la chaleur montante, il est ahurissant de constater tous les jours des fenêtres ouvertes des appartements se situant aux derniers étages

6 : le bailleur peut et doit réduire de 1,5° / 2 ° degré la chaudière et limiter cette augmentation : ce n'est que du bon sens !!

>> donc limiter cette augmentation

Voilà autant de points qui méritent un relais afin de remonter ce mécontentement aux différents organismes aussi au bailleur "social" In'Li du pôle de gestion du 94 > pour Mme Vieira et Mme Menne et tenter d’obtenir une revalorisation plus en adéquation des efforts de tous.

Ce sujet :

1 : fait déjà la Une dans d'autres résidences en IdF via BFM, Dihal etc

2 : distribution en cours aux 140 logements des 3 résidences : la fontaine, ile d'amour et quai lucie.
Merci pour votre relais, partage et échange à venir.
Cordialement