problématique sinistre et situation après travaux

[Persephonae]

Bonjour,

Je vous serais très reconnaissante de m'éclairer sur une interrogation relative à l'isolation de mon logement loué :

Suite à un dégât des eaux impactant une portion de la toiture en partie transparente de ce logement (type toit de véranda) , une réfection de cette partie défaillante de toiture a été effectuée par une entreprise missionné par le propriétaire, à l'issue des conclusions du rapport d'expertise de mon assurance.

Cette réfection de la portion de toiture transparente allant de la véranda au salon, auparavant posée à plat sur des poutres, a nécessité une pose des plaques non plus à plat comme auparavant, mais en pente pour permettre cette fois une bonne évacuation de la pluie, ce qui est logique.

Cependant, cette nouvelle situation a donc créé un espace entre le haut des poutres du salon et la véranda, permettant désormais non seulement à l'air s'infiltrant dans la véranda (pourvue d'une porte donnant vers l'extérieur mais cette porte n'est pas une porte isolante et l'air y passe donc légèrement en haut et bas), mais altérant aussi l'intimité du logement .

Ainsi, l’air chaud ou froid, et l’humidité extérieure selon la météo, s’infiltrent plus aisément à l’intérieur même de l’habitation, altérant l’isolation thermique et transformant l’intérieur de l’habitation depuis la pièce de vie, auparavant isolée thermiquement (avant le dégât des eaux ayant donné lieu à la réfection) en « passoire énergétique ».

D’autre part, cela détériore le confort de vie car les sons entrants (passage des trains, voisinage de l’immeuble attenant au logement, boutique etc) ou sortants (musique, conversation téléphonique, télévision etc), privent ainsi l’intérieur du logement de l’intimité phonique et acoustique dont il était pleinement pourvu à la signature du contrat de location.

Malgré le fait d'avoir alerté le propriétaire sur cette situation il y 4 mois, aucune suite n'a été donnée, malgré 2 relances.

De nouveau malheureusement (1ere fois avec le dégât des eaux et plusieurs mois passés avec des infiltrations d'eau a chaque pluie avant réfection), la jouissance paisible du logement est altérée par cette défaillance d'isolation phonique et thermique.

Le jour de l'intervention des artisans pour cette réfection de toiture, je les ai interrogé sur ce point mais ces derniers m'ont indiqué que bien cette réfection ait directement engendré une défaillance de l'isolation acoustique/thermique par cette pose en pente de toiture (effectivement nécessaire), il ne leur appartenait pas de réisoler ensuite, leur mission se limitant à la réfection.

Après quelques recherches, il me semble que les logements non récents ne sont pas soumis aux normes d'isolation acoustique et phonique des logements plus récents.

Néanmoins, je me retrouve dans une situation qui n'était pas celle du logement lors de la signature du contrat, qui affecte mon intimité et, l'hiver arrivant, va fatalement engendrer une consommation énergétique plus importante du salon/pièce de vie.

Suis-je fondée à relancer le propriétaire en invoquant le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 qui précise les exigences minimales d'isolation requises? La situation actuelle du logement répond t-elle à ce que ce décret qualifie d'« infiltrations d'air parasites » ?

Dans la négative, suis-je fondée à invoquer un autre article?

Oui bien ai-je tort dans ma démarche et dois-je me résigner à cette situation qui altère mon intimité par cette défaillance acoustique, et qui risque fortement d'augmenter les dépenses de chauffage?

Merci beaucoup de votre lecture et aide

Bien cordialement

[justedroit]

Bonjour  Persephonae,
Ce ne sont pas les moyens de faits et de droit qui vous manquent pour prétendre à la réparation de la réparation des travaux de rénovation diligentés par le bailleur à la suite d'un dégât des eaux dans votre logement, mais d'ouvrir la bonne porte pour qu'elle ne puisse se refermer sur vous, comme cela est apparemment le cas.

Et pour les prétendre, il faut vous munir de preuves tangibles, faute de quoi, il peut vous être rétorqué qu'il ne s'agit que de votre ressenti après les rénovations du logement.

Comme ces travaux de rénovation ont modifié l'état du logement, il conviendrait du coup, non seulement, d'établir un nouvel EDL d'entrée - ne serait-ce pour éviter qu'il vous soit reproché par la suite, des dégradations éventuelles qui résulteraient de ces modifications sur la portion de la toiture transparente – qui tendrait à révéler que cette modification nuit à votre privation de jouissance paisible du logement et à votre confort.

Mais aussi, d'établir un nouveau DPE qui permettrait de savoir quelle est la lettre obtenue au logement suite à ces rénovations.

Enfin, s'il n'est pas possible d'obliger un bailleur à insonoriser son logement, sauf dans des cas bien précis, pour autant, vous ne vous en plaignez pas auparavant, ce qui veut bien dire que depuis la rénovation, votre logement n'est plus insonorisé de la même manière.

C'est pourquoi, un diagnostic acoustique par un acousticien serait utile pour prouver, définir et répartir les différents bruits et leurs normes.

Ces documents serviront de preuves vous permettant alors d'aller plus loin dans votre demande : possibles diminution du prix du loyer, blocage sur les révisions du loyer, allocation de dommages-et-intérêts, d'un tout faisant que votre bailleur aurait davantage intérêt à isoler cette partie du logement.

Il en ressort de mes propos, la suggestion d'adresser une LRAR gardant copie à votre bailleur, lui relatant strictement les FAITS en les datant (vous taisant sur votre demande précédente et vos rappels) dans lesquels vous évoqueriez notamment les dires du professionnel d'avoir été seulement tenu à ce qui lui a été demandé comme réparation, et non des conséquences qui en découleraient, que suite ces rénovations du logement vous lui demandez en urgence, de le remettre en l'état où il se trouvait avant ses travaux, s'agissant seulement d'isoler cette partie du logement, tant sur le plan énergétique que celui phonique,

Concluant que sans manifestation positive de sa part sous un délai de 30 jours à compter de la date de réception de la présente mise en demeure, et en raison des modifications apportées à votre logement, vous exigerez cette fois, l'établissement d'un nouveau EDL d'entrée, puis celui d'un nouveau DPE pour situer le classement du logement, ainsi qu'un diagnostic acoustique en raison des présences sonores nouvellement nuisibles, qu'à défaut encore d'accord , vous entendrez alors prendre l'initiative de ces opérations aux frais partagés, pour le cas échéant, vous faire droit d'une demande de diminution du prix du loyer, du blocage éventuel sur sa révision annuelle et enfin, d'une allocation en dommages-et-intérêts.

Cordialement.

[Persephonae]

Cher Maître,

Je vous remercie beaucoup pour le temps accordé à me répondre.

Voici quelques précisions :

1. Résiliation du bail : La mandataire du bailleur m'a informé de la résiliation du bail le même jour où j'ai dû lui signaler de nouvelles infiltrations d'eau en octobre, malgré des travaux réalisés en juin. Cette coïncidence, étant donné que la résiliation du bailleur vise à loger un membre de sa famille dans neuf mois, est troublante, bien que difficile à prouver. J'ai reçu un courrier recommandé confirmant cette résiliation.

2. État des lieux et DPE : Obtenir un nouvel état des lieux semble impossible au vu des difficultés rencontrées avec le bailleur, et faire appel à un acousticien à mes frais trop coûteux pour les quelques mois restants. Quant au DPE, il ne m'a jamais été communiqué. J'ai voulu en faire établir un à mes frais cet été mais, une nouvelle loi exigerait l'accord du bailleur, que je n'obtiendrai pas.

3. Conditions de vie: Ce n'est malheureusement pas un ressenti, température de seulement 13 degrés dans le sas d'entrée sur le thermomètre est l'hiver n'est pas encore là. En l'absence de DPE possible à mes frais, j'ai fait établir un constat d'huissier. Celui-ci s'était déjà déplacé cet hiver pour constater les infiltrations d'eau, et est revenu pour acter l'espace existant désormais entre le haut toiture du SAS et la pièce de vie. En comparant les photos de sa première intervention, il a pu attester que la pièce de vie était initialement isolée du sas d'entrée, ce qui n'est plus le cas aujourd'hui. Ce constat me semblait mettre en évidence la défaillance d'isolation mais sauf erreur, cela demeure insuffisant à défaut d'acousticien malheureusement, si je lis correctement vos recommandations.

4. Respect des obligations : J'ai toujours respecté mes devoirs de locataire sans incident de paiement. Le bailleur n'a pas répondu à ma demande de diminution exceptionnelle du loyer, formulée il y a sept mois, même après (seulement) 2 relances en juillet et en octobre, le lendemain de son information de la résiliation du bail.

5. Problèmes supplémentaires non encore signalés par souci de conciliation à ce stade :
- Absence de mandat de l'interlocutrice du bailleur qui a signé les documents contractuels, sans identification dans le contrat.
- Problème de séparation entre mon logement et la fenêtre voisine : mon sas d'entrée donne directement sur la fenêtre d'une boutique/atelier de réparation, située à un mètre, avec seulement une plaque de verre opaque pour séparation et un espace de vide de 3,5cm. Cela engendre des nuisances sonores et olfactives, surtout après la réfection de la toiture car auparavant, même si cette situation est contraire à la loi d'après les textes, ma pièce de vie étant bien isolée du SAS, les bruits étaient sourds, les odeurs ne pouvaient passer et je n'ai donc jamais embêté mon bailleur sur ce point.
- Absence de décompte de charges annuelles transmis depuis mon emménagement.

J'ai reçu des messages de la mandataire affirmant que ce dernier avait répondu à toutes mes demandes, ce qui est faux, ainsi qu'une prétendue proposition de solution provisoire proposée cet hiver, également erronée. Je conserve d'ailleurs l'intégralité de nos échanges écrits pour traçabilité, n'ai pas échangé par téléphone avec le bailleur ou sa mandataire, précisément pour conserver la plus juste traçabilité de nos échanges. Je ne saisis donc même pas comment le bailleur peut mentir ainsi alors que les écrits lui donnent tort...

Face à l'absence de réponse à ma demande de réduction temporaire exceptionnelle de loyer, (portant sur 2 mois 1/2 pour un total de 700€, et même pas les 5 durant lesquels a été subi le sinistre en hiver, pas souci de conciliation, ni sur les factures de chauffage considérablement accrues durant cette période en raison du plafond poreux) et au comportement du bailleur sans considération pour les situations vécues, et dans le mépris de ses devoirs malgré LRAR (bien réceptionnés), j'envisage de solliciter mon service d'assistance juridique pour rappeler le propriétaire à ses devoirs plus efficacement.

Au vu de ces éléments, pourriez vous m'indiquer si je peux ne pas régler le dernier mois de loyer, de peur que le bailleur ne tente de conserver mon dépôt de garantie de manière abusive, surtout s'il devait se résigner à accepter la demande de réduction temporaire rétroactive du loyer qui serait envoyée par le biais de l'avocat de l'assistance juridique ?
Je prévois d'ailleurs de faire intervenir un CDJ lors de l'état des lieux, en ai-je bien le droit ?

Merci d'avance de votre aide,

Bien cordialement

[justedroit]

Bonjour chère Persephonae,

Cher Maître

Dans ce forum, j'agis comme un de ses membre sans aucun quelconque titre ni prétention, ni d'ailleurs le cas échéant le droit d'en user.
Je vous demande donc de conserver seulement le "Cher".

Cette coïncidence, étant donné que la résiliation du bailleur vise à loger un membre de sa famille dans neuf mois, est troublante, bien que difficile à prouver.

Non pas difficile de le prouver à la condition que vous ne déménagez pas trop loin de votre actuelle location ou si vous avez une personne de votre entourage, pour vérifier à la boîte aux lettres, le nom de l'occupant.

Quant au DPE, il ne m'a jamais été communiqué. J'ai voulu en faire établir un à mes frais cet été mais, une nouvelle loi exigerait l'accord du bailleur, que je n'obtiendrai pas.

Si l'initiative de l'établissement du DPE revient au bailleur en raison notamment de certaines informations qu'il détient pour les communiquer au diagnostiqueur, que son accord est nécessaire donc pour qu'il transmette alors ces données à son locataire pour que lui revienne cette initiative, pour autant, sans accord du bailleur, il n'est en rien interdit à un locataire qui n'a pas reçu de DPE annexé au bail, et qui présume que son logement ne répond pas à un critère de performance énergétique minime, telle prévue au premier alinéa de l'article 6 de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 ci-dessous, d'établir un DPE à ses frais, pour attester précisément que son logement n'est pas décent.

« Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Un décret en Conseil d'Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée » ;

Ce, sachant bien entendu, que ce document ne sera pas opposable au bailleur, mais constitue belle et bien une preuve tendant à légitimer la prétention de son locataire dans le cadre d'une procédure amiable.

Au vu de ces éléments, pourriez vous m'indiquer si je peux ne pas régler le dernier mois de loyer, de peur que le bailleur ne tente de conserver mon dépôt de garantie de manière abusive, surtout s'il devait se résigner à accepter la demande de réduction temporaire rétroactive du loyer qui serait envoyée par le biais de l'avocat de l'assistance juridique ?

En l'état non, vous devez régler le dernier mois de loyer, que s'en abstenant même avec raison, ne serait pas du tout apprécié d'un Juge.

Je prévois d'ailleurs de faire intervenir un CDJ lors de l'état des lieux, en ai-je bien le droit ?

Non, s'il s'agit que vous soyez accompagné de lui, d'autant que cela ne servirait pas à grand chose.

Oui, à votre initiative aux frais partagés à votre bailleur.

Et en ce cas, le CDJ convoquera votre bailleur ou son représentant, où en présence des parties au bail, établira lui-même ce constat d'EDL de sortie.

Cordialement.

[Persephonae]

Bonsoir,

Je vous prie d'excuser ma confusion de départ et vous remercie pour votre message.

Concernant le CDJ, j'aimerais le missionner (à mes frais) pour gérer l'EDL de sortie, n'ayant plus aucune confiance en mon bailleur, ce qui semble autorisé si je lis correctement votre message.

Bien cordialement

[justedroit]

Bonjour Persephonae,
Vous n'avez pas à vous excuser de votre confusion.

Et pour répondre à votre question, oui, un locataire peut diligenter un huissier à ses frais lors de l'établissement de l'EDL de sortie.

Cordialement.

[Persephonae]

Bonsoir,

Merci beaucoup pour votre réponse.

Bonne continuation,

Cordialement