majorité requise pour la pose d'un interphone

[olivnantes]

Bonjour,

Lors de l'assemblée générale de la copropriété il a été débattu de la pose d'interphones dans chacun des bâtiments composants notre copropriété.

La discussion a été animée et il s'est dégagé une majorité simple.

Il me semblait que cela relevait de la majorité absolue (article 25) mais le syndic m'a opposé que c'est une mesure de sécurisation et, à ce titre, rentre dans le cadre de l'article 24.a "modifiée par la loi ALUR" mais je n'ai rien trouvé en ce sens.

Est-ce que vous avez un avis sur le sujet? Avez-vous connaissance d'un article de la loi ALUR allant dans ce sens ou une jurisprudence qui tranche dans un sens ou un autre?

Merci d'avance
Olivier

[justedroit]

Bonjour Olivier,
Les Lois nouvelles font l'objet de leurs transcriptions à celles déjà existantes, les supprimant, les supprimant et les remplaçant, les ajoutant, ou encore les réduisant.

Ainsi, les articles que vous mentionnez à savoir, les 24 et 25 le sont à la Loi no 65-557 du 10 juillet 1965 depuis le 23/11/2018.

Je pense que le a) du paragraphe II de l'article 24 de cette Loi invoqué par votre syndic pour imposer aux copropriétaires de l'immeuble la décision prise à l'issu d'un vote à la majorité simple, s'agissant de l'installation d'interphones dans l'immeuble en copropriété, n'est pas admissible.

En effet, l'entier a) de l'article en question qui stipule que :

« Les travaux nécessaires à la conservation de l'immeuble ainsi qu'à la préservation de la santé et de la sécurité physique des occupants, qui incluent les travaux portant sur la stabilité de l'immeuble, le clos, le couvert ou les réseaux et les travaux permettant d'assurer la mise en conformité des logements avec les normes de salubrité, de sécurité et d'équipement définies par les dispositions prises pour l'application de l'article 1er de la loi n° 67-561 du 12 juillet 1967 relative à l'amélioration de l'habitat ».

se rapporte aux travaux d'entretien notamment de l' installation d'interphones lorsqu'elle existe.

D'AUTANT QUE, l'installation d'interphones résulte d'une fermeture d'entrée à l'immeuble, laquelle peut être décidée que lors d'une AG, par vote à la majorité absolue visé à l'article 25 de la dite Loi, d'où s'en suivra la résolution portant sur l'installation les interphones.

La problématique est que, comme cette majorité absolue est difficile à obtenir le Législateur a prévu une sortie de secours en pondant son article 25-1 de la même Loi, lequel fait revenir les copropriétaires au vote …..à la majorité simple.

C'est donc, à mon sens, reculer pour mieux sauter.

[olivnantes]

Merci beaucoup pour votre réponse @justedroit. Elle confirme ma conviction que par l'article 24.a se réfère à la sécurité des habitants imputable au bâti et pas par des intrusions (hypothétiques je précise) extérieures.

Nous avons une grande propriété et, comme d'habitude, une petite moitié des copropriétaires est présent ou se fait représenter en AG (pouvoirs). Le syndic n'a donc pas le 1/3 des voix requis pour revoter à la majorité simple.

Je pense sérieusement saisir le TGI de Nantes si le syndic refuse d'appliquer la loi. Je n'ai pas d'expérience de ce genre de procédure dans le domaine immobilier mais uniquement dans le domaine de la consommation. Quelles sont les chances de faire condamner le syndic pour ces irrégularités en AG (ce n'est pas la seule irrégularité que j'ai pu constater).

Merci d'avance,
Olivier

[justedroit]

Bonjour Olivier,
Une erreur de majorité est susceptible d'entraîner l'annulation de la décision par le tribunal.

L'action en contestation doit être soulevée dans les deux mois qui suivent la notification du PV de l'AG par le syndic, à peine de déchéance conformément aux dispositions de l'article 42 de la Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965.

Toutefois, se lancer dans une procédure est toujours un risque qu'il ne faut pas négliger en raison d'aléas.

C'est pourquoi, je vous suggère oui, d'adresser une LRAR (gardez copie) au syndic et de vous rapprocher d'une association des copropriétaires comme la NCC (association nationale de la copropriété et des copropriétaires) ou l'UFC-QUE-CHOISIR si l'agence de votre département a dans ses murs un spécialiste en la matière ce, pour AVIS après lecture des pièces au dossier.

[olivnantes]

Merci pour vos précieux conseils @justedroit.

J'ai contacté le juriste de l'UFC Que Choisir Nantes dont je suis adhérent. Il confirme que les dispositifs de fermeture relèvent de la majorité qualifiée.

Les agences spécialisées dans le conseil juridique sur toutes les questions relatives à l'habitat comme l'ADIL sont aussi formelles :
"Sont votés à la majorité de l'article 25 ... les travaux sur les parties communes en vue de prévenir les atteintes aux personnes et aux biens (exemple : dispositifs de fermeture)."

cf. https://www.adil12.org/copropriete-travaux-majorites/

Seul notre syndic Nantais semble l'ignorer. J'ai donc envoyé un courrier électronique avec ses informations à notre gestionnaire.

Soit notre gestionnaire ignorait cette disposition et je m'attends donc si elle est de bonne foi qu'elle corrige la décision (qui sera donc rejetée) avant d'envoyer le compte-rendu officiel.
Soit elle décide d'enfreindre, sciemment du coup, la loi (pour défendre les positions de certains copropriétaires "privilégiés" non majoritaires?) et la je ne vois que l'escalade judiciaire.

Le juriste de l'UFC Que Choisir Nantes m'a orienté vers un avocat spécialiste de ces questions de copropriété mais je trouve vraiment stupéfiant qu'un syndic ayant une image plutôt haut de gamme prenne le risque de ternir son image, avec les conséquences économiques qui vont avec, avec une condamnation judiciaire