Messagepar AS 31 » 27 nov. 2013, 17:48
Une bonne fois pour toutes, les honoraires du cabinet qui vous propose un bien immobilier neuf sont inclus dans le prix de vente.
Vous pouvez passer en direct par le promoteur mais vous paierez le même prix... et vous vous passerez peut être d'un conseil avisé (je passe, pour ma part, plus de la moitié de mon temps à sélectionner des produits) d'un cabinet indépendant (je ne parle pas des gros réseaux de défisc, des banques...) car pour ce qui est de l'objectivité d'un promoteur vis-à-vis de ses produits, je crois que l'on peut repasser.
Mais, pour moi, le vrai sujet n'est pas là : j'ai réalisé récemment une étude pour le client d'un expert comptable avec qui je travaille et qui souhaitait investir en loi Duflot. J'ai joué le jeu, même si je me refuse à en vendre pour des raisons de rentabilité et de risque; voici le résultat :
Le prix de revient du bien, 251 481 €, sera réparti comme suit :
• Immeuble : 242 281 € versés le 1er décembre 2013 (Toulouse plein centre)
• Frais d'acquisition : 9 200 €
Revenus et charges
Les loyers seront perçus à compter du 1er janvier 2015 pour un montant estimé à 699 € par mois indexés à 1,50 %. (commentaire perso : en fait, on est ici au-dessus du plafond de loyer Duflot mais, comme ce promoteur est très malin, il prévoit un loyer pour la place de parking… c’est un peu limite, mais je m’en moque car je n’avais pas l’intention de le vendre et vous allez voir que, même avec cet artifice, le résultat n’est pas terrible)
Les charges suivantes seront déduites des revenus de l'opération :
• Taxes foncières et annexes de 800 € par an indexées à 1,50 % à compter du 1er janvier 2015
• Frais de gestion de 9,00 % des loyers à compter du 1er janvier 2015
• Primes d'assurance de 251 € par an indexées à 1,50 % à compter du 1er janvier 2015
• Charges diverses de 600 € par an indexées à 1,50 % à compter du 1er janvier 2015
RESULTAT DES COURSES (revente après les 9 ans de location minimum imposés par la loi) :
Coût moyen mensuel 569 €
Capital récupéré avec revente au prix d’achat (çà reste à prouver) 77 094 €
Taux d rendement net annuel de l’opération 2,39 % (çà laisse rêveur, non ?)
PUISQUE C’EST POUR LA RETRAITE, VOYONS LE RESULTAT SUR 20 ANS
Coût moyen mensuel 868 € (en fait, après la période de réduction d’impôt sur les 9 premières années de location, le budget passe de 569 € à environ 1 000 € par mois, il faut le savoir)
Loyer net de charge au terme 660 €
Loyer net de charge et d’impôt au terme (client imposé à 30 % de taux marginal quand-même) 463 €
Mon commentaire : mettre 868 € de côté tous les mois (si ça se passe bien) pour obtenir un complément de retraite de 463 €, je crois qu’il n’y a pas de quoi s’en vanter.
Du coup, j’ai cherché un autre exemple dans Toulouse, mais en périphérie (moins cher), dont voici les caractéristiques :
Immobilier
Le prix de revient du bien, 214 538 €, sera réparti comme suit :
• Immeuble : 206 538 € versés le 1er décembre 2013
• Frais d'acquisition : 8 000 €
Après une période de 9 ans, vous pourrez opter pour le dispositif fiscal ordinaire.
Revenus et charges
Les loyers seront perçus à compter du 1er janvier 2015 pour un montant estimé à 635 € par mois indexés à 1,50 %.
Les charges suivantes seront déduites des revenus de l'opération :
• Taxes foncières et annexes de 700 € par an indexées à 1,50 % à compter du 1er janvier 2015
• Frais de gestion de 9,00 % des loyers à compter du 1er janvier 2015
• Primes d'assurance de 229 € par an indexées à 1,50 % à compter du 1er janvier 2015
• Charges diverses de 590 € par an indexées à 1,50 % à compter du 1er janvier 2015
RESULTAT (revente après les 9 ans de location) :
Coût moyen mensuel 463 €
Capital récupéré avec revente au prix d’achat (çà reste à prouver) 65 617 €
Taux d rendement net annuel de l’opération 3,27 % (You know what ? I’m happy, comme dirait Droopy, référence qui s’adresse bien sûr aux gens de mon âge)
RESULTAT SUR 20 ANS :
Coût moyen mensuel 718 € (sans commentaire)
Loyer net de charge au terme 600 €
Loyer net de charge et d’impôt au terme 416 €
Faites vous-même votre conclusion.
Bon, comme j’étais en forme, je lui ai trouvé une chambre en EHPAD déjà en exploitation depuis 10 ans dans la même ville dont voici le résultat sur 20 ans :
Coût moyen mensuel 350 € (charges, taxe foncière, renouvellement complet du mobilier et ravalement de façade inclus)
Loyer net de charge au terme 1 212 € (je revalorise le loyer et les charges à 1,5 % par an, même si c'est souvent inférieur à la vérité pour le loyer et supérieur pour les charges qui se résument à des honoraires de syndic).
Loyer net de charge et d’impôt au terme 1 212 € (pour ceux qui se poserait la question, c’est parce qu’il reste de l’amortissement reporté, sinon il serait à 1 030 € en régime micro BIC et son abattement de 50 % sur les loyers)... je sais, c'est un peu technique et je pourrais y revenir si vous le souhaitez.
Voilà, le conseil en gestion de patrimoine est un vrai métier alliant le technique au vécu et mérite, je crois, une juste rémunération (l'étude comparative pour le client de l'expert comptable m'a "coûté", car je n'ai pas pris d'honoraires, environ 10 heures, sans parler des 3 rendez-vous qui ont suivi)
Cordialement.
Patrick