Avocat première activité et impossibilité de louer

[Toto18]

Bonjour,

Je suis avocat fraîchement sorti de l'école depuis 3 mois et je cherche un bien à louer.

Or les agences exigent au moins 2 ans d'activité libérale pour pourvoir louer un bien concerné par une assurance loyer impayé.

Sauf que c'est le cas de la plupart des biens. Et sur Lyon, trouver un bien dans mon budget, avec box voiture (pour les permanences pénales) est quasi impossible si on ne vise que des biens non concernés par des GLI.

Cela m'étonne qu'il n'y ait pas d'exception concernant la première activité, d'autant plus que je dispose d'un contrat de collaboration libérale à temps plein qui m'assure des revenus fixes et une capacité de financement similaire à un salarié...

Vous avez des infos ou des retours concernant cela ?

Merci

[justedroit]

Bonjour et félicitations Toto18,
A ma connaissance, il n'existe pas d'exception concernant le début activité.

Pour éviter ce barrage et remplacer la GLI. vous pouvez proposer au bailleur,
-soit la caution solidaire (garant),
-soit la garantie précisément des loyers impayés mais à votre charge.

Mais aussi, l'usage peu employé d'une avance de loyers sur 3 mois si vous passez par un intermédiaire, le mandataire du bailleur, sur 6 ou 12 mois sans intermédiaire, si présentement vos revenus vous le permettent.

Sachant évidemment, que par prudence le contrat bail doit mentionner que le locataire en partance, a la possibilité par anticipation de récupérer les loyers à venir.

[Toto18]

Merci pour votre réponse.

C’est bien ce que je propose malheureusement avec un marché un peu tendu sur Lyon les bailleurs ne s’embêtent pas à me faire une telle « fleur »…

[pierreblo]

Je suis dans le même cas, j'aimerai savoir si vous êtes sûr par rapport au manque d'exception.

Il y a un décret, le 2015-1437, qui dit (l'emphase est de moi) :

4. Les deux derniers bilans ou, *à défaut*, une attestation de ressources pour l'exercice en cours délivré par un comptable pour les professions non salariées."

J'en ai parlé autour de moi, apparemment le bailleur (propriétaire ou agence de location) peut être sanctionné par la préfecture s'il demande plus que ce qui est demandé : indirectement, demander 2 bilans, c'est ne pas tenir compte de la suite de la phrase.

Par contre, j'aimerai bien savoir si on peut se retourner contre le courtier en assurance qui refuse l'assurance GLI pour des raisons en dehors de ce décret. J'ai écumé les conditions générales des différents assureurs, la majorité copient/collent ce dernier.

Je suis intéressé par vos avis.

[justedroit]

Bonjour pierreblo,
Ce que vous dites n'est pas faux mais outre le fait que cet alinéa de ce Décret n'offre pas d'exception à la règle, mais une possible alternative entre la présentation des deux derniers bilans OU une attestation de ressources pour l'exercice en cours - qui dit en passant n'est jamais le choix du bailleur -, il ne s'agit pas d'un justificatif à soumettre directement au bailleur, mais par son entremise à sa garantie des loyers impayés, la GLI ; ce qui est tout autre chose.

Par ailleurs, ne faites-vous pas un amalgame en disant que c'est le courtier d'assurance qui refuse l'assurance GLI car en principe c'est cette dernière qui met son veto au dossier qui lui est présenté, notamment puisque c'est le sujet, au cas où le candidat à la location n'a pas une situation stable ; qui est l'exemple du précédent internaute au sens où, l'exercice d'une profession libérale d'un an n'est en rien le signe d'une stabilité.

Lorsqu'un dossier est refusé par la garantie, il vous est fait droit de combattre ce refus si vous avez d'autres arguments à proposer, à soumettre.

[pierreblo]

Bonjour,

Merci pour votre réponse

Ce que vous dites n'est pas faux mais outre le fait que cet alinéa de ce Décret n'offre pas d'exception à la règle, mais une possible alternative entre la présentation des deux derniers bilans OU une attestation de ressources pour l'exercice en cours -

Dans le décret, il y a écrit "ou, à défaut", que je comprends comme "s'il n'y a pas 2 bilans, alors une attestation comptable suffit". Ce qui est logique (de mon point de vue) : une personne qui vient de commencer son activité ne peut pas se loger pendant 2 ans minimum autrement.

qui dit en passant n'est jamais le choix du bailleur -, il ne s'agit pas d'un justificatif à soumettre directement au bailleur, mais par son entremise à sa garantie des loyers impayés, la GLI ; ce qui est tout autre chose.

Tout à fait, d'où ma question. Je suis quasiment sûr que l'agence est en tort (j'ai initié une démarche à la préfecture ; je vous tiendrai au courant ici du résultat de ma démarche) - j'aimerai votre avis là dessus d'ailleurs - et j'aimerai savoir si le courtier l'est aussi (je suis en contact directement avec l'assureur, j'attends sa réponse officielle).

Par ailleurs, ne faites-vous pas un amalgame en disant que c'est le courtier d'assurance qui refuse l'assurance GLI car en principe c'est cette dernière qui met son veto au dossier qui lui est présenté, notamment puisque c'est le sujet, au cas où le candidat à la location n'a pas une situation stable ; qui est l'exemple du précédent internaute au sens où, l'exercice d'une profession libérale d'un an n'est en rien le signe d'une stabilité.

Vous êtes en train de dire que le vrai motif pour lequel le courtier refuse le dossier n'est pas le manque de bilan mais un caractère non stable des ressources à cause du statut indépendant ? J'ai bien lu l'échange entre le courtier et l'agence, la raison invoquée est le manque de 2 bilans.

Lorsqu'un dossier est refusé par la garantie, il vous est fait droit de combattre ce refus si vous avez d'autres arguments à proposer, à soumettre.

En pratique, comment faire ? Se retourner contre l'agence ou le courtier ?

[justedroit]

Bonjour pierreblo,

Le OU ou OU à défaut, est quasiment du kif au même, puisque si le candidat ne peut présenter ses 2 années de bilan, ce sera une attestation certifiée par expert comptable.

Car le preneur peut combattre le choix du bailleur s'il exige de lui la meilleure solution qui réponde davantage à ses intérêts puisqu'il existe une alternative.

Dans cette histoire le problème n'est pas le bailleur ou son mandataire mais l'assurance (le courtier) ; le contrat se passe entre eux, le preneur lui en est le tiers.

En effet, pour le bailleur il importe peu si j'ose dire, que son preneur lui présente une attestation d'activité d'une année, dés lors que son assureur prend le risque d'impayés de loyers, non ?

A contrario, ce n'est pas la même chose, et nous venons là au nœud du problème.

En effet, l'assureur lui, à ses propres critères de sélection et non ceux définis au décret puisqu'il n'en est pas tenu sans pour autant le délaisser.

Ainsi, il peut demander à son client le bailleur, que le dossier du preneur qui lui sera présenté doit comprendre le justificatif de deux années de bilan faisant fi du OU ou OU A DEFAUT de l'attestation.

Sur ce sujet, vous avez en principe la réponse puisque vous dites avoir lu l'échange entre le courtier et l'agence sur les deux années de bilan et donc savez qui le demande.

Comme selon mon analyse, c'est l'assureur qui a cette exigence, vous ne pouvez vous retourner contre personne.

Enfin, le critère absolu du bailleur ou de l'assureur est la stabilité de l'emploi du preneur.

Du coup, ce qui peut être discuté avec l'agence pour qu'il transmette à son assureur est à mon sens, la profession elle-même du preneur dés lors que les risques du failli ne sont pas les mêmes pour toutes exercices des professions.

[pierreblo]

Bonjour,

Merci pour votre réponse détaillée

En effet, l'assureur lui, à ses propres critères de sélection et non ceux définis au décret puisqu'il n'en est pas tenu sans pour autant le délaisser.

C'est ce que je voulais savoir. Je trouve étonnant qu'il ne couvre que les bailleurs, ce décret... enfin bon.

Enfin, le critère absolu du bailleur ou de l'assureur est la stabilité de l'emploi du preneur.

Si je peux me permettre une ultime question : quels sont les critères qui justifient de la stabilité de l'emploi ?

Pourquoi un CDI au SMIC serait considéré comme plus stable (il peut se faire licencier pour faute, peut démissionner) qu'un indépendant avec plus de 5 fois le SMIC depus le début de l'année (prouvé par une attestation comptable) ?

[justedroit]

C'est ce que je voulais savoir. Je trouve étonnant qu'il ne couvre que les bailleurs, ce décret... enfin bon.

Non pas tellement étonnant lorsque le contrat se passe entre le bailleur et l'assureur.

Si je peux me permettre une ultime question : quels sont les critères qui justifient de la stabilité de l'emploi ?

Sa durée.

Pourquoi un CDI au SMIC serait considéré comme plus stable (il peut se faire licencier pour faute, peut démissionner) qu'un indépendant avec plus de 5 fois le SMIC depus le début de l'année (prouvé par une attestation comptable) ?

Vous avez tout à fait raison mais c'est ainsi.

Par contre une personne qui exerce une profession libérale dont ses premiers mois d'activité lui permettent de percevoir mensuellement 5 fois le SMIC attesté par un comptable est matière à discussion surtout si cette profession est d'actualité.