ALERTE: VISALE ne protége plus les bailleurs des impayés suite au nouveau code civil!!!!

[locabel]

Visale est un contrat de cautionnement, à destination des propriétaires du parc privé. Il couvre toute la durée du bail, y compris en cas de renouvellement, dans la limite de 36 mensualités pour un logement du parc privé.

Jusqu'à présent VISALE géré par Action Logement Services a toujours répondu présent quand mon locataire n'a pas payé son loyer.

Dernièrement, mon locataire a décidé de baisser unilatéralement le loyer de 30%, suite à un faux litige, en s'appuyant sur l'article 1223 du code civil qui vient d'être modifié et dont le texte est le suivant:

" En cas d'exécution imparfaite de la prestation, le créancier peut, après mise en demeure et s'il n'a pas encore payé tout ou partie de la prestation, notifier dans les meilleurs délais au débiteur sa décision d'en réduire de manière proportionnelle le prix. L'acceptation par le débiteur de la décision de réduction de prix du créancier doit être rédigée par écrit.
Si le créancier a déjà payé, à défaut d'accord entre les parties, il peut demander au juge la réduction de prix."

La réponse du conseil d'Action Logement Services est la suivante:
" Je vous précise que la réduction de loyer décidée unilatéralement par votre locataire est opposable à ACTION LOGEMENT SERVICES, les dispositions générales de l’article 1223 du Code Civil ne contredisant et ne se substituant pas à celles de la loi du 6 juillet 1989.
Dans ces conditions, et sauf à ce qu’un accord intervienne entre votre locataire et vous-même, ACTION LOGEMENT SERVICES ne procédera qu’au paiement du loyer réduit.
Il vous appartient, si vous contestez la décision de votre locataire, de saisir le Tribunal compétent aux fins qu’il soit statué sur le litige vous opposant à ce dernier "

Autrement dit le locataire décide arbitrairement de baisser le loyer et cette décision unilatérale et arbitraire s'impose à VISALE et le pauvre bailleur qui se croyait protéger par ce dispositif doit aller en justice pour contrer cette décision arbitraire, DRÖLE DE GARANTIE!!!.
Mrs et Mmes les locataires, profitez de cette aubaine pour diminuer vos loyers de 30, 40 ,50% voire davantage dés la moindre insatisfaction!!!!!

Ce n'est pas l'avis d'autres juristes que j'ai contactés, en particulier ceux de l'ANIL qui pensent que l'article 1105 du code civil contredit cette position d'Action Logement Services à savoir:
" Les contrats, qu'ils aient ou non une dénomination propre, sont soumis à des règles générales, qui sont l'objet du présent sous-titre.
Les règles particulières à certains contrats sont établies dans les dispositions propres à chacun d'eux.
Les règles générales s'appliquent sous réserve de ces règles particulières."

Et donc pour eux c'est la loi du 6 juillet 1989 qui continue à s'appliquer car elle prévaut sur cet article 1223 du ode civil

Si vous avez été victime du même traitement que moi par Action Service Logement, faites le savoir.

[fgg]

Bonjour,
La réduction de prix est une nouvelle sanction du non respect des obligations

[locabel]

Bonjour,
Encore faut-il qu'il y ait un non-respect des obligations, ce qui n'est pas le cas.
A quoi sert la législation concernant les rapports entre bailleur et locataire ( loi du 6 juillet 1989) et est-ce que l'article 1101 ne s'appliquerait-il pas cad s'il existe une législation sur le sujet, c'est cette législation qui s'impose. C'est ce que pensent les juristes de l'ANIL que j'ai consultés et pour eux, c'est la loi du 6 juillet 1989 qui devrait s'appliquer.
Prenons un autre exemple, en dehors de l'immobilier: un contrat de travail.
En appliquant le même principe, si un employeur était mécontent de son salarié, il pourrait diminuer unilatéralement le salaire versé et ce serait au salarié d'aller en justice pour rétablir le versement de son salaire normal. Les législations encadrant ces diverses activités ne serviraient plus à rien, sauf à aller en justice, pour pouvoir contrer ces décisions arbitraires.

[justedroit]

Bonjour,
Je ne partage pas du tout les conclusions de l'Action Logement Service.

En effet, l'article 1103 du Code civil dispose que :
«  Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ».

En l'espèce, le contrat édité par le propriétaire bailleur et signé inter partes avec son preneur, tient lieu de Loi ayant pris sa source à celle n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986.

Dés lors, si l'article 6 de cette Loi énonce que le bailleur est obligé :

« a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ... ;
b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;
c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués » ;

Pour autant et selon le juste adage « Nul ne peut se faire justice à soi-même », le locataire lésé ne peut se substituer à un juge en réduisant arbitrairement et unilatéralement le prix du loyer, d'autant qu'à cet effet, l'article 20-1 de cette Loi prévoit que :

« Si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu’il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. A défaut d’accord entre les parties ou à défaut de réponse du propriétaire dans un délai de deux mois, la commission départementale de conciliation peut être saisie et rendre un avis dans les conditions fixées à l’article 20. La saisine de la commission ou la remise de son avis ne constitue pas un préalable à la saisine du juge par l’une ou l’autre des parties.
 L’information du bailleur par l’organisme payeur de son obligation de mise en conformité du logement, telle que prévue aux articles L. 542-2 et L. 831-3 du code de la sécurité sociale, tient lieu de demande de mise en conformité par le locataire.  
Le juge saisi par l’une ou l’autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution de ces travaux. Le juge transmet au représentant de l’Etat dans le département l’ordonnance ou le jugement constatant que le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6 ».

S'agissant d'articles Loi d'Ordre public, ils ne se discutent pas et s'imposent aux parties du contrat comme à tous.

Force donc est de constater qu'il appartient bien à votre locataire de saisir la justice pour se faire rendre son bon droit de locataire si tel est le cas, et à l'Action Logement Service en probable subrogation à l'encontre de votre locataire.

[locabel]

Bonjour,
Je ne suis pas juriste, mais c'est exactement ce que les juristes de lANIL m'ont répondu. Ils trouvent cette réponse anormale.
Et pourtant, l'avis du conseil de VISALE, le cabinet d'avocats LDGR m'a répondu le contraire, à savoir:
"Je vous précise que la réduction de loyer décidée unilatéralement par votre locataire est opposable à ACTION LOGEMENT SERVICES, les dispositions générales de l’article 1223 du Code Civil ne contredisant et ne se substituant pas à celles de la loi du 6 juillet 1989.
Dans ces conditions, et sauf à ce qu’un accord intervienne entre votre locataire et vous-même, ACTION LOGEMENT SERVICES ne procédera qu’au paiement du loyer réduit."

[justedroit]

Bonjour,
Ceci dit précédemment vous est acquis et ne peut en être autrement.

En réalité, ce n'est pas tant le fait que l'article 1223 du Code civil est opposable à la caution car alors il faut qu'elle explique en quoi un locataire est le créancier de son bailleur dés lors que cet article précité est relatif à l'inexécution ou l'inexécution parfaite de travaux portant sur un contrat entre un professionnel prestataire de services et un particulier, le consommateur client, et non d'un contrat bail signé entre un preneur et un propriétaire bailleur.

Qu'à ce petit jeu, vous pouvez répondre ne peut avoir exécuté complètement vos obligations vous prévalant des dispositions de l'article 1106 du Code civil qui, sous réserve des dates des événements, dispose que :

« Une partie peut refuser d'exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l'autre n'exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave » ;

mais probablement d'une clause des conventions du contrat de cet organisme où il serait stipulé que le versement des loyers impayés est sous condition que ceux-ci ne le soient pas en raison d'un logement qui serait non décent ou devenu non décent par défaut des obligations du bailleur au contrat bail.

[locabel]

Bonjour,
merci pour vos réponses qui montrent que VISALE géré par Action Logement ne peut se prévaloir de l'article 1223 du code civil pour me rembourser, suite à un impayé, que 70% du loyer, pourcentage décidé unilatéralement par le locataire, suite à un faux litige.
Pour être plus précis, le faux litige est le suivant: le locataire affirme que les convecteurs sont tous à changer et sont dangereux. Je fais passer le CONSUEL après cette demande et j'obtiens l'attestation de conformité de l'installation de consommation à usage domestique (attestation qui couvre l'ensemble de l'installation électrique et tout appareil électrique fixé)
Ensuite, il me fait savoir qu'il applique l'article 1223 du nouveau code civil, puis fait un impayé que VISALE ne veut rembourser qu'à 70% comme l'a demandé mon locataire. Pour VISALE c'est donc le locataire qui fixe unilatéralement le niveau de loyer à rembourser même en cas de faux litige et c'est au proprétaire d'aller en justice, donc avec un résultat plus de 6 mois après, pour faire valoir son bon droit. Ce n'est donc plus une garantie des loyers impayés.
Vous parlez des exclusions qui sont prévus dans le contrat VISALE et qui provoqueraient le non-paiement du loyer en lieu et place du locataire. Il y a des exclusions concernant le logement. Aucune ne peut s'appliquer à mon logement. Je les reproduit ci-dessous:

"Peuvent être garantis les logements, loués nus ou meublés, à une personne physique dans le cadre d’un bail soumis aux dispositions de la Loi du 6 juillet 1989 à usage d'habitation."

"ARTICLE 3 : EXCLUSIONS
Ne peuvent bénéficier du dispositif Visale sous peine de nullité du contrat :
3.1 Les Logements
Qui ne répondent pas aux caractéristiques de décence fixés à l’article 20 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ;
En cas de non-respect par le Bailleur de ses obligations légales ou contractuelles à l’égard du Locataire ;
Pour lesquels le Bailleur a été mis en demeure de faire cesser la mise à disposition aux fins d’habitation de locaux impropres à l’habitation en application de l’article L. 1331-22 du code de la santé publique ou a proposé à la location un logement ayant fait l’objet d’un arrêté de péril pris en application des articles L. 511-1 ou L. 511-3 du code de la construction et de l’habitation ou d’un arrêté d’insalubrité mentionné aux articles L. 1331-26-1 ou L.1331-28 du code de la santé publique, sauf lorsque l’autorité responsable a prononcé la mainlevée de l’arrêté ;
Situés dans les COM 4 ;
Eligibles à la GARANTIE LOCA-PASS d’Action Logement sauf pour les étudiants, les résidences non conventionnées gérées par les CROUS ou par toute autre personne morale ;
Appartenant à un organisme HLM ou à une sociétés d’économie mixte de construction et de gestion de logements sociaux ;
Pour les étudiants, les résidences conventionnées gérées par les CROUS ou par toute autre personne morale
Appartenant à des Bailleurs ayant fait l’objet de fraude avérée au dispositif Visale ou de déchéance de garantie pour négligence grave et avérée.
3.2. Les baux : "etc

J'ai fait une mise en demeure à VISALE de payer ce qui est prévu au contrat et j'ai eu pour réponse:
OK pour 70% du loyer comme demandé par le locataire en vertu de l'article 1223 du code civil.

[justedroit]

Vous tournez en rond dans cette affaire.

Le maillon le + faible étant votre locataire, il serait judicieux de faire intervenir un huissier pour le recouvrement de vos loyers en partie impayés avec une saisie conservatoire sur son compte courant.

Entre-temps si cela n'est fait, adressez-lui les quittances de loyers des montants réglés..

Et si votre contrat a prévu la clause d'expulsion en cas d'impayés, cela ira certainement + vite que de laisser cette affaire en suspens.

Cette opération devrait pour le moins, inquiéter votre locataire puisque ses allégations à la raison arbitraire et unilatérale de diminuer le montant du loyer sont infondées mais au surplus, son comportement est sans conteste, contraire à la manifestation de la Loi en la matière.

[MJ563977]

Je confirme
A l'instar de ce que je lis plus haut,Visale refuse de prendre en charge des loyers impayés,prétextant une antériorité du bail par rapport au contrat.
Pourtant,lors de discussions préliminaires par téléphone avec visale,on m'avait indiqué la procédure à suivre (attente d'un retard d'au moins un mois,envoyer lettre AR etc),et ,à ce stade,personne ne s'était inquiété de l’incohérence de dates,qui sera au final prétexte au refus .

La lecture ce jour du forum "que choisir" me confirme que cette garantie n'est d'une part pas fiable,d'autre part,et c'est grave , qu'elle dessert la cause de celles et ceux qu'elle prétend protéger (des locataires fragiles),puisque tout bailleur qui se renseigne un minimum (pas comme moi),refusera ou au mieux se méfiera de cette garantie.
Et laissera les prétendants à la rue.
J'ignore si cette entreprise est publique ou privée.
Si elle est privée,et à but lucratif,c'est de bonne guerre,je n'avais qu'à mieux lire les nombreuses pages du contrat,et eux font leurs bénéfices en toutes sérénité.
Si elle est par contre associée à un concept de service public,il y a pour le moins matière à réflexion.
MJ

[locabel]

Bonjour,
Afin de récupérer une partie du mois dernier qui a été impayé, j'ai dû accepter que VISALE ne me rembourse que 70% du loyer comme l'a décidé mon locataire et contrairement au contrat signé avec VISALE. VISALE évoque la décision de mon locataire qui s'imposerait à eux. Ce n'est pas l'avis des juristes que j'ai consultés. Mais pour VISALE c'est donc bien le locataire qui fixe unilatéralement le niveau de remboursement par VISALE du loyer quelque soit le montant inscrit au contrat.
Il ne me reste plus qu'à aller en justice pour faire en sorte que la totalité du loyer me soit verser conformément au contrat qui me lie à VISALE et conformément au bail signé avec le locataire.
CONCLUSION: FUYEZ VISALE géré par Action Logement Services, C'EST UNE GARANTIE DE LOYER DONT LE MONTANT EST FIXE UNILATERALEMENT PAR LE LOCATAIRE. IL FAUT ALLER EN JUSTICE POUR RECUPERER L'INTEGRALITE DE SON LOYER.