Achat d’un T3 meublé à Toulouse : quel loyer après un ancien loyer familial très inférieur ?

[Lolakara]

Bonjour,

Je suis sur le point d'acquérir un T3 situé dans le quartier de Saint-Martin-du-Touch à Toulouse et j'aimerais connaître le montant du loyer qui pourra légalement être demandé après l'achat.
Merci pour votre aide.

Caractéristiques du logement :

T3 de 55 m²

location meublée

rez-de-chaussée

balcon de 6 m²

parking aérien

résidence sécurisée avec piscine

DPE C

charges de copropriété : environ 93 €/mois


Historique de la location:

Le propriétaire avait initialement loué ce logement 900 € hors charges.

Il l'a ensuite loué à un membre de sa famille, sa sœur, avec un bail meublé écrit du 01/12/2023 au 25/01/2026, pour seulement 560 € hors charges.

Le logement est vacant depuis le 25 janvier 2026.

Le compromis de vente doit être signé le 21 septembre 2026. Le projet est de remettre ensuite le logement en location meublée.

Mes questions

1. Le loyer de 560 € HC doit-il être considéré comme le dernier loyer de référence pour une nouvelle location, malgré le fait que le logement avait auparavant été proposé à 900 € HC ?


2. Le fait que le précédent locataire soit un membre de la famille du propriétaire et que le loyer ait été très inférieur au marché permet-il de considérer ce loyer comme manifestement sous-évalué ?


3. Si c'est le cas, quel serait le montant maximal du nouveau loyer qui pourrait être demandé en 2026 ?


4. Le logement étant vacant depuis le 25/01/2026, est-ce qu'après 18 mois de vacance, le loyer pourra être fixé librement ? La date à retenir serait-elle bien le 25/07/2027 ?


5. Les 900 € HC initialement demandés/proposés par le vendeur peuvent-ils servir de référence, ou faut-il obligatoirement fournir des références de loyers de logements comparables ?



Je cherche une réponse juridiquement fiable avant la signature du compromis, car le niveau de loyer potentiellement applicable est un élément important de la décision d'achat.

Si possible, merci d'indiquer les textes de loi applicables et les documents qu'il serait prudent de demander au vendeur avant la signature.

Merci d'avance pour vos éclaircissements.

[Sauvegarde]

À mon avis, les 900 € anciennement pratiqués/proposés ne permettent pas de repartir directement sur 900 €.

Toulouse est située en zone tendue et le décret n° 2017-1198 encadre le loyer lors d'une nouvelle location. Son article 3 prévoit que le nouveau loyer ne peut en principe pas dépasser le dernier loyer appliqué au précédent locataire, éventuellement révisé à l'IRL si aucune révision n'est intervenue dans les douze derniers mois.

Le dernier loyer à prendre en compte me paraît donc être celui réellement payé par la sœur du vendeur : 560 € HC. Le fait qu'il s'agisse d'un membre de sa famille ne fait pas disparaître le bail.

En revanche, l'article 4 prévoit précisément le cas du loyer « manifestement sous-évalué ». Dans ce cas, le nouveau loyer peut être augmenté, mais seulement dans cette limite :

dernier loyer révisé + 50 % de la différence entre ce loyer et le loyer normalement constaté dans le voisinage pour des logements comparables.

Ainsi, en prenant simplement 560 € et en supposant que des références comparables permettent réellement d'établir un loyer de 900 €, cela donnerait :

560 + (900 − 560) / 2 = 730 € HC.

À affiner avec l'IRL applicable au bail précédent.

Les anciens 900 € peuvent éventuellement constituer un élément de contexte, mais je ne compterais pas dessus comme référence juridique suffisante. Il faut surtout réunir des références de locations comparables.

Il existe par ailleurs une solution beaucoup plus simple si l'acquéreur peut attendre : le même décret exclut de cet encadrement les logements « inoccupés par un locataire depuis plus de dix-huit mois ».

Le dernier locataire étant parti le 25/01/2026, les 18 mois sont atteints le 25/07/2027. Comme le texte dit bien « plus de dix-huit mois », par prudence je retiendrais une nouvelle location à partir du 26/07/2027.

Avant de signer le compromis, je demanderais donc au vendeur :

- le bail meublé complet du 01/12/2023 ;
- les quittances ou preuves des loyers effectivement payés ;
- le détail des éventuelles révisions IRL ;
- le document établissant la date exacte de départ du 25/01/2026 ;
- l'ancien bail à 900 €, s'il a réellement existé ;
- et, surtout, des éléments permettant de constituer des références de loyers comparables.

Textes : articles 2, 3 et 4 du décret n° 2017-1198 du 27 juillet 2017, dans sa version applicable aux baux conclus entre le 1er août 2026 et le 31 juillet 2027.