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Retour expérience défiscalisation Pinel ?

AS 31
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Re: Retour expérience défiscalisation Pinel ?

Messagepar AS 31 » 18 mars 2024, 13:24

Bonjour et désolé pour ma réponse tardive, mais ce forum n’envoie pas de notification en cas de nouveau message et je viens de voir le vôtre. J’ai dû faire une ou deux fois une étude sur la durée du crédit, mais par jeu, juste pour moi et voici pourquoi :

Cela fait maintenant 8 ans que j’interviens sur ce forum et j’ai été contacté par des centaines de personnes qui m’ont demandé une analyse de la proposition qu’on leur faisait en loi Pinel. Au passage, je précise que je ne réponds plus aux personnes qui m’envoient un mail sans m’indiquer clairement leur nom et un numéro de téléphone pour les joindre, et dont certains n’ont même pas la correction de me remercier pour mon analyse, faite gratuitement (voir par exemple ma dernière vidéo sur YouTube appelée « Nouvelle arnaque Pinel : Dans mon métier, l’argent est plus fort que l’amitié ? A vous de juger »).

La raison pour laquelle je n’ai jamais eu à faire une analyse sur la durée du crédit est que, toutes les études que l’on m’a fait passer, sans exception, se terminent au bout de 9 ans avec une revente du logement et ça n’est pas fait par hasard : en effet, si l’étude se prolongeait sur la durée où il n’y a plus la réduction d’impôt, vous vous rendriez compte que ça n’est plus du tout rentable (coût supplémentaire entre 300 et 500 € par mois) et que vous auriez mieux fait d’acheter le même type de logement dans l’ancien, même si cela supposait des travaux de remise en état, puisque le prix du Pinel est en général plus élevé de 30 % à 40 % par rapport au même type de logement, dans le même quartier et dans l’ancien.

A titre d’exemple, comme je monte des opérations clés en main (donc du début, recherche du logement, à la fin, sa mise en location, en passant par la gestion des travaux), je suis en train de monter une opération sur un T2 de 39 m², proche d’une future station de métro (2 à 3 minutes à pied), avec un peu de travaux, plus un ravalement de façade déjà prévu avec isolation, dont le prix de revient va se situer entre 130 000 et 140 000 € tout compris, donc honoraires, frais de notaire, travaux et mobilier (on va le louer en meublé), très en dessous du prix d’un Pinel.

Un autre exemple dont les travaux sont en cours : j’ai des clients qui viennent d’acheter un T5 (4 chambres) de 100 m² à 130 000 €, où il y a tout à refaire (murs, sols, cuisine, électricité, et création d’une deuxième salle de bain et d’un deuxième WC). Le prix de revient final, tout compris, y compris le mobilier (colocation meublée), va se situer autour de 220 000 € et le loyer mensuel sera de 1 800 €. Je vous laisse imaginer le prix d’un tel appartement de 100 m² si c’était un Pinel.

Pour finir, puisque je viens de parler de colocation meublée : j’ai réalisé plusieurs opération sur des T3 que l’on a transformés en T4 (3 chambres) en basculant le salon en troisième chambre, impossible à faire sur un logement Pinel après la phase de réduction d’impôt et voici pourquoi : les logements que j’ai vendu à mes clients font entre 72 et 80 m² (l’ancien, en cherchant bien, c’est plus grand) alors qu’un T3 en Pinel tourne généralement autour de 65 m², donc impossible de trouver la place pour faire la troisième chambre, et l’étude sur la durée du crédit, même en basculant en meublé après la réduction d’impôt, ne tiendrait pas la route, sans parler du prix d’achat (mes T4, en produit fini, se situent entre 160 000 et 180 000 €).

J'ai essayé d'être complet et concret, et je ne sais pas si mon éclairage vous sera utile, mais il est juste issu de mon expérience, et pas du tout théorique, contrairement aux études en Pinel que je vois passer depuis des années sur ma boite mail, et qui supposent toutes une revente au prix d’achat (bon courage, j’ai déjà expliqué pourquoi).

Cordialement.
Patrick LEGOFF

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