Mon avis sur les risques de la loi Pinel 2019

[AS 31]

J'ai une anecdote très amusante à vous raconter, suite à ma dernière vidéo, sur l’arnaque organisée dont je vous ai parlé au sujet de la loi Pinel.

Voici cette anecdote amusante et très révélatrice de l'univers des vendeurs de loi Pinel (je soupçonne fortement les 2 commentatrices d’en faire partie). Sur cette dernière vidéo qui s'appelle « Une grosse arnaque en loi Pinel », dans laquelle je prends un exemple pour démonter les arguments des commerciaux, j'ai eu récemment 2 commentaires très curieux. Je vous les recopie ici :

Valerie Papillon me dit : « Bonjour, votre analyse est intéressante cependant je ne vois pas l'économie d'impôts dans vos calculs (19 % sur 9 ans) ? ».

J'aurais pu lui répondre un truc du style, prenez-moi pour un amateur au point d'oublier la réduction d'impôts, ici sur YouTube, en public. J'ai même eu la délicatesse de ne pas lui faire la remarque que la réduction d'impôt sur 9 ans n'était pas de 19 % mais de 18% (et attention, elle baisse l'année prochaine, alors que les taux de crédit sont en train de monter).

Le même jour, celine LB me dit en commentaire :
« Bonjour pour avoir testé, tout à fait d’accord avec votre propos en ce qui concerne la rentabilité. En revanche, vous prenez comme base les 400€ de trésorerie mensuelle mais vous ne déduisez pas la réduction fiscale. Il aurait tout de même économisé plus de 57 000€ d’impôts sur 9 ans. En terme de rentabilité, il est intéressant de comparer ce que pourrait rapporter 400€ de versement mensuel dans une assurance vie par exemple, avec un rendement compris entre 4 et 5%….Mais encore une fois, tout à fait d’accord avec votre raisonnement. Il faut raisonner rentabilité avant réduction/déduction fiscale. »

Ça c'est typiquement le genre de discours des vendeurs de Pinel, qui passent leur temps à faire des calculs théoriques pour vous perdre en route, et qui comparent un investissement immobilier à un produit financier. Mais surtout, ce qu'il faut noter, c'est que cette personne, comme l'autre, laisse supposer que je n'ai pas pris en compte la réduction d'impôt, ce qui est ridicule pour ceux qui me connaissent. Je lui ai donc répondu en détail (vous pouvez aller voir, je suis resté courtois).

Ce qui m’a mis la puce à l’oreille, c’est que, sur une vidéo plus ancienne (4 novembre 2020) appelée « Comparatif revente immobilière : Un Pinel face à un meublé rentable », j’avais déjà vu ce genre de commentaire, déguisé en commentaire anodin, mais qui ne l’était pas du tout, je m’explique : à l'époque, un personnage nommé Olivier DELPORTE avait mis plusieurs commentaires assez longs (et truffés de fautes), laissant supposer un doute. J'avais bien sûr répondu à tous ces commentaires mais, le plus drôle, c'est que, à un moment, le pseudo Olivier DELPORTE est devenu INCOME MARKETING (je vous laisse faire la conclusion vous-même).

Patrick LEGOFF

[AS 31]

Bonsoir à tous les lecteurs de ce forum,

Comme je me disais que je devais embêter pas mal de monde avec mes analyses détaillées de la loi Pinel et surtout de la façon dont elle est vendue généralement (vous avez plein d'exemples sur ce forum), je me disais également que un jour, j'allais réveiller du monde (comprenez des gens qui en vendent).

Et selon l'expression, ça n'a pas loupé, c'est arrivé très récemment sur ma chaîne YouTube, où j'ai été victime de calomnies (si vous allez jeter un coup d'œil vous allez voir le ton employé par mon contradicteur), de la part de quelqu'un qui prétendait que je racontais n'importe quoi, mais qui n'a jamais réussi à le prouver (non seulement j'avais raison, mais je lui ai prouvé avec les textes officiels du code général des impôts).

J'aurais pu facilement le censurer, car ce que les gens ne savent pas, c'est que, quand on est « propriétaire » d'une chaîne YouTube, on peut filtrer les commentaires et même faire disparaître ceux qui nous gênent (je pense que c'est ce que font les vendeurs de méthode pour devenir riche, car il y a des dizaines de commentaires, tous énormément élogieux, et pas une critique, alors qu’à mon avis il y en a un certain nombre qui n'ont pas réussi à appliquer la méthode, qu'ils ont pourtant payée).

Pour ceux qui souhaitent aller lire les commentaires (prévoyez du temps car la bagarre a duré un petit moment entre lui et moi), le nom de la vidéo est « Le meilleur système de défiscalisation : le plus rentable (19%), le plus rapide (1 an), et sécurisé ».

Je vous résumé ici l'échange, mais ça vaut le coup d'aller lire l'ensemble, car on dirait un feuilleton et la chute est un peu rude pour lui. Ça peut paraître drôle, mais vu le ton employé par le personnage qui prétendait me donner des cours, je n'ai pas trop apprécié la plaisanterie, mais je pense que je suis resté courtois (vous pouvez d'ailleurs donner votre avis si vous le souhaitez, je ne censure pas, sauf si c'est vulgaire).

Voici son premier message : « Beaucoup d'erreurs dans ces explications... Le métier de CGP ne s'improvise pas ».
Ma réponse : « Vous êtes venu me critiquer sur Facebook et je vous retrouve ici. Donc allez-y, quelles sont ces erreurs ? »

Un peu plus loin, il me dit « Je suis prêt à vous donner un cours en visio, à votre convenance, et vous comprendrez l’ensemble de vos erreurs. ». Le problème c'est que ce n'est pas moi qui me trompe, mais lui, car il ne connaît pas l'intégralité du plafonnement des niches fiscales, malgré ses diplômes.

La suite est trop longue pour que je vous en donne la totalité ici, mais je pense que ça vaut le coup d'œil, et j'ai même cité la société pour laquelle il travaille (et là vous allez comprendre pourquoi je dérange).
Patrick LEGOFF

[AS 31]

J’ai déjà beaucoup décortiqué la loi Pinel sur ce forum, mais j’ai un cadeau de fin d’année pour ceux qui s’intéressent à la défiscalisation en loi Pinel : je viens de mettre en ligne, sur ma chaine YouTube, une vidéo sur ce que j’ai appelé une nouvelle arnaque en loi Pinel. C’est facile à trouver, il faut juste taper mon nom (je ne me suis pas inventé un pseudo pour faire du buzz, j’assume mon nom et ma fonction de conseiller indépendant). Avant de vous expliquer le contexte de cette analyse, j’ai une remarque à faire :

J’ai été contacté récemment par quelqu’un qui m’avait lu sur ce forum, et qui voulait que je lui fasse une analyse d’un investissement qu’on lui propose en loi Pinel, mais je ne vais pas lui répondre, voici pourquoi : il ne m’indique ni son nom, ni son téléphone (c’est quand-même un minimum), et j’ai juste le nom de la ville, la surface du logement et son prix. Rien sur le programme immobilier en question : est-ce un « bloc de béton » comme souvent, y-a-t-il plusieurs immeubles, c’est à quel étage ? (L’arnaque dont je parle en vidéo, c’est un T2 en rez-de-chaussée orienté au nord vendu 309 000 € !). Je n’ai pas non plus le plan du logement, ni l’adresse (comment faire une analyse sans connaitre l’environnement ?) et pas non plus l’étude qu’on a dû lui faire. Je veux bien aider les lecteurs de ce forum, mais il y a quand-même un minimum à respecter (notamment indiquer son nom et son téléphone).

Pour l’analyse du T2 à 309 000 € (hors frais de notaire) dont je viens dont je viens de faire la vidéo (j’ai mis l’étude dans la vidéo, un régal), c’est un monsieur qui avait lu mes analyses sur ce forum et qui voulait mon expertise pour éviter à son fils, qui paie beaucoup d’impôt, de faire une bêtise. Et vous allez voir qu’il a bien fait : j’ai fait une analyse du quartier, une analyse de la revente, et même une analyse s’il décidait de conserver le logement après la période de réduction d’impôt de la loi Pinel, un vrai cauchemar.

Et je vous ai déjà expliqué que, si on vous propose un investissement en loi Pinel avec comme objectif une revente, vous avez toutes les chances de perdre de l’argent, sauf dans certains cas en outre-mer, mais à condition d’investir là où il faut. A ce sujet, je vais bientôt faire une vidéo sur un T3 que j’ai vendu à des clients 268 000 € à Saint-Leu et que l’on est en train de revendre 291 000 € (en paiement cash, sans crédit, l’outre-mer n’est pas sous-développée, contrairement à ce que pensent certains). Je vous laisse imaginer le bénéfice d’un tel investissement, la réduction d’impôt étant plus forte en DOM. Et pour ceux qui sont focalisés sur la réduction d’impôt, la défiscalisation sécurisée existe (j’ai mis en ligne récemment la partie concernant les garanties du contrat, comme ça il n’y a pas de débat).

Bonnes fêtes de fin d'année, et soyez prudents, ne croyez pas les commerciaux sur parole (ces gens parlent très bien pour vous endormir).

Patrick LEGOFF

[AS 31]

Important si vous souhaitez me contacter pour une analyse : mon adresse mail a changé et vous avez la nouvelle dans le descriptif, sous chaque vidéo.

[AS 31]

Bonsoir,

Pour ceux que cela intéresse et qui se posent la question de l’opportunité d’investir en loi Pinel, il y a un peu plus d’un an, j’avais été contacté par Christophe D., à qui on proposait un investissement en loi Pinel, avec une étude complètement faussée au niveau des hypothèses. A sa demande, je lui avais fait une analyse détaillée (donc avec une vraie étude), et j’en avais fait ensuite une vidéo sur YouTube (voir mon message sur ce forum en date du 26 avril 2022, donc il y a à peu près un an).

A l’époque, en prenant des hypothèses optimistes, il perdait 28 000 € (je parle bien d’une perte) dans le meilleur des cas, et pourtant, ce n’était pas le pire des investissement Pinel que l’on m’avait demandé d’analyser (pour ceux qui ne me connaissent pas, je suis conseiller en gestion de patrimoine indépendant et je suis régulièrement contacté par des gens qui me lisent sur ce forum).

Et comme les conditions de crédit ont radicalement changé, j’ai refait cette étude avec les conditions d’aujourd’hui, incluant une analyse du marché et du quartier (c’est pourtant une grande ville) et j’en ai refait une vidéo sur YouTube, sous laquelle je vous encourage à mettre des commentaires, cela m'est utile pour savoir comment vous percevez mes analyses et si elles sont utiles. Résultats (il s’agit d’un T3) :

Avec des hypothèses optimistes, perte de 43 000 € avec un crédit sur 20 ans, et 53 000 € avec un crédit sur 25 ans, dont 8 000 € d’épargne personnelle à aller chercher pour solder le crédit.

Ça, c’est dans le meilleur des cas, car comme en Pinel, on se projette grosso modo sur 10 ans (9 ans de location plus le temps de la construction de l’immeuble), avec la hausse de taux de crédit, si les prix de l’immobilier se mettaient à baisser à moyen terme, même faiblement (j’ai pris une hypothèse de moins 14 %, de 3 500 € le m², qui était déjà une hypothèse optimiste, à 3 000 € le m²), voici ce que ça donnerait :

Perte de 73 000 € avec un crédit sur 20 ans, dont 4 000 € d’épargne en plus pour solder le crédit et perte de 83 000 € avec un crédit sur 25 ans, dont 38 000 € d’épargne personnelle à aller chercher pour solder le crédit.

Rien de plus à ajouter.

Patrick LEGOFF

[AS 31]

Cela fait 8 ans que j’interviens sur ce forum pour dénoncer ce que l’on peut appeler les arnaques des études en loi Pinel et je pense que j’en ai fait le tour (pour ceux qui doutent encore, il suffit de parcourir ce forum, ou d’aller voir certaines de mes vidéos sur YouTube, les exemples sont détaillés). Je vous laisse juste imaginer l’énergie et le temps que cela m’a pris, y compris pour répondre à tous les gens qui m’ont adressé un mail (facile à trouver dans mes premiers messages sur ce forum) pour avoir une analyse ou un conseil, et avec 170 000 vues au total sur les deux sujets Pinel, ça commence à faire du monde.

Mais mes connaissances et compétences ne s’arrêtent pas là, et j’ai envie de vous en faire profiter sur un sujet que je maitrise depuis des années et qui devrait vous inquiéter : la retraite. Pourquoi s’inquiéter ? Parce que le système va rencontrer de sérieux problèmes de financement, trop longs à développer ici, mais j’en ai fait une vidéo récemment (sur ma chaine YouTube) qui reprend notamment le dernier rapport de la cour des comptes de mai 2024 (alarmiste sur le déficit de la branche vieillesse), l’analyse de la pyramide des âges de la France (révélateur, j’ai ajouté des légendes par âges), les faibles réserves des retraites complémentaires, et l’ouverture d’une procédure contre la France de la commission européenne pour déficit budgétaire excessif (la dette de la France, c’est la dette fiscale mais aussi la dette sociale). Donc tout ça ne sent pas très bon, et cela fait des années que je dis à mes clients d’investir pour leur retraite (ça fait aussi des années que je lis les rapports de la cour des comptes, dont aucune chaine d’infos ne parle).

J’ai donc envie de créer un sujet sur ce forum, pour vous parler, toujours avec des arguments fiables, vérifiables et faciles à comprendre (enfin j’espère) des différentes solutions pour se préparer un complément de revenu en vue de la retraite, et toujours sans langue de bois, notamment sur les risques (parfois arnaques), par exemple sur le contrat Prefon et sa gestion catastrophique (en cherchant un peu, il existe des témoignages sur des forums), les risques du bail commercial, les contrats retraite en rentes (dont PER et Madelin) concernant la protection du conjoint et des héritiers, les doutes que j’avais sur la stabilité des SCPI dans le temps (l’actualité m’a récemment donné raison), bref mon univers, en essayant de le rendre accessible à tous.

En attendant que je trouve le temps de créer ce sujet, vous pouvez commenter pour me dire ce que vous en pensez.
Patrick LEGOFF

[AS 31]

Je vois que mon message est beaucoup lu, mais comme je ne vois aucune réactions, ni commentaires, je me demande si je vais dépenser autant de temps et d'énergie à vous expliquer et vous alerter que mes messages détaillés pour dénoncer les études Pinel : 8 ans passés à vous donner des exemples concrets et détaillés, issus des mails reçus de gens qui m'ont contacté, sans un merci (j'ai sauvé la chemise et l'avenir de centaines de personnes, et répondu gratuitement à tous ceux qui m'ont contacté), juste une cliente a témoigné le 30 aout 2022. Et j'ai juste l'impression que c'est en train de recommencer.

[AS 31]

J’ai oublié de revenir préciser que j’ai bien essayé de lancer le sujet des différents supports pour préparer un complément retraite, mais c’est un peu parti en vrille avec des messages qui n’ont pas de rapport avec le sujet (sur 56 messages, seuls 6 ont un rapport direct avec le sujet) et parfois des messages insultants ou calomnieux, ce que je ne m’attendais pas à trouver sur un forum public. Donc je vais essayer d’y revenir, en espérant pouvoir cette fois développer.

Concernant la loi Pinel, comme le dispositif se termine en fin d’année, j’ai l’impression que c’est un peu la panique pour ceux qui en vendent, y compris les banques, car je suis à nouveau pas mal sollicité pour analyser des études ou propositions dont voici un exemple très récent : Il s’agit d’un T2 en livraison fin 2025, dans une ville du nord d’environ 40 000 habitants. Je reprends juste ici les données de la banque :

L’effort de trésorerie sur 9 ans est de 381 € par mois soit un total d’environ 41 000 €, en incluant la réduction d’impôt, et quand cette réduction d’impôt disparait, l’effort grimpe à environ 650 €, pour un T2, d’où toujours la même hypothèse d’une revente au bout de 9 ans (un T2 qui couterait 650 € par mois avec un crédit sur 20 ans, c’est une anomalie).

Il reste sur le crédit (capital restant dû et encore je n’ai pas intégré le différé au départ, le temps de la livraison) 103 000 € à rembourser en cas de vente, mais il y a aussi, pour ne pas être perdant, l’effort de trésorerie à rembourser, ce qui nous fait un total de 144 000 € (en dessous, ces gens perdent de l’argent). Je suis donc allé voir les ventes enregistrées sur cette ville pour les T2, en remontant jusqu’en mars 2023 (1 ans et demi) et il y en a seulement 8, dont 3 dans le neuf, les autres ont des prix aux alentours de 100 000 € (dont deux en dessous), avec une exception d’un T2 qui s’est revendu à 126 000 € en aout 2023. Donc, même avec cette hypothèse favorable, les clients de cette banque sont perdants, et s’ils décidaient de ne pas revendre, ils auraient mieux fait d’acheter dans l’ancien, même avec des travaux (simple sur un T2) et d’utiliser un autre système de défiscalisation pour gagner de l’argent grâce à leur impôt (ça existe, y compris parfois avec une garantie).