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Mon avis sur les risques de la loi Pinel 2019

AS 31
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Re: Mon avis sur les risques de la loi Pinel 2019

Messagepar AS 31 » 10 nov. 2020, 10:15

Bonjour Sybille,

Je prends mon élan pour essayer de faire une réponse complète :

La date minimum de départ d'une telle opération est celle de la signature de l'acte notarié (tant qu'il n'est pas signé, vous n'êtes pas propriétaire).

Mais attention : si les travaux nécessitent un dépôt de permis de construire (ou démolir) ou une autorisation de mise en chantier, c'est la date d'acceptation de dépôt du permis en mairie qui va compter (bon courage avec le confinement).

Et vous avez raison : le Pinel existe en réhabilitation mais aussi en changement de destination (local initialement commercial ou industriel transformé en logement).

Je vois mal comment vous pourriez réussir à faire valider un tel projet avant la fin de l'année, d'autant plus que, vous avez raison, le plus dur est de trouver le logement et je suis bien placé pour le savoir puisque, avec mes associés, nous montons parfois des projets où il y a des travaux (loi Denormandie ou réaménagement dans l'ancien pour de la colocation meublée).

Vous pouvez vous référer à l'une de mes dernières vidéos sur ma chaîne You Tube où je vous donne le timing entre le moment où mon client décide de me suivre et celui où on signe l'acte chez le notaire, sachant qu'ici, j'ai trouvé très vite le logement et qu'il n'y avait quasiment pas de travaux (imaginez le timing si j'ai du mal à trouver et qu'on rajoute un mois de travaux).

La vidéo dont je vous parle s'appelle " Une de mes réalisations en colocation : très rentable ! Et c'est du clefs en main. " et vous pouvez ensuite visionner la suivante et regarder le chantier quand il y a des travaux (je fais souvent des vidéos "avant - après").

Cordialement.

Patrick LEGOFF

AS 31
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Re: Mon avis sur les risques de la loi Pinel 2019

Messagepar AS 31 » 28 nov. 2020, 20:21

Bonsoir aux lecteurs de ce forum,

Ceux qui ont eu le courage de lire l’ensemble de mes interventions et de mes exemples sur ce forum ont probablement noté que, parfois, certains « petits malins » sont intervenus, soit pour tenter de me contredire (difficile, avec 30 ans de métier, je connais mon sujet), soit pour faire de la publicité « masquée » en prétendant être des investisseurs qui avaient trouvé un site internet génial pour investir.

J’ai eu récemment la même situation en commentaires sur l’une de mes vidéos de ma chaine YouTube et je me suis bien amusé, je m’explique :

Je vous ai dit ici, à la fois pourquoi tous les vendeurs de Pinel (qui ne savent vendre que ça) vous faisaient une étude avec une revente du logement au bout de 9 ans de location (normal, sans la réduction d’impôt, ce n’est plus rentable), mais aussi que faire un pari sur une revente était nettement trop risqué et qu’il ne fallait pas faire un tel pari (vous pouvez reprendre tous les exemples que j’ai pris ici).

Donc, comme toutes les études que l’on vous fait supposent une revente, j’ai comparé la revente d’un T3 en Pinel pourtant vraiment pas cher (3 300 € le m² dans une grande ville, c’est presque une anomalie) qui se trouve juste en face d’une de mes réalisations pour un client sur un T4 en meublé (on est donc exactement dans la même ville et dans le même quartier, à 50 mètres l’un de l’autre).

Le seul but de cette vidéo comparative, était pour moi de comparer la marge de sécurité à la revente entre les deux appartements sans perdre de l’argent (un T3 Pinel de 60 m² contre un T4 de 72 m² entièrement meublé et équipé, mais 30 000 € moins cher).

C’était donc une sorte jeu pour moi, à la fois parce que je ne savais pas ce que le résultat allait donner avant que je fasse l’étude, mais aussi parce que l’objectif d’un investissement immobilier n’est pas de le revendre, sauf s’il n’est pas rentable, comme la plupart des Pinel, et je suis très à l’aise avec le sujet car, du Pinel rentable, avec mes associés Rudy et Sébastien, il nous arrive d’en vendre, mais très rarement car c’est très difficile à trouver (on travaille uniquement en réseau pour les trouver, donc pas en allant les chercher sur internet, mais c’est compliqué).

Et ça n’a pas loupé, comme c’est arrivé ici, quelqu’un a ajouté des commentaires pour essayer de contredire mon analyse comparative, en prétendant être un investisseur mais en utilisant exactement les mêmes arguments que les commerciaux qui vendent du Pinel. Je vous invite à lire ses commentaires (puisqu’il indique son nom et son prénom, c’est Olivier Delporte), mais surtout mes réponses, car ça m’a pris pas mal de temps, mais je me suis bien amusé. Pour les fautes, ce n’est pas ma faute (restons sur le ton de l’humour), j’ai juste fait un « copié-collé » de ses commentaires, donc j’ai laissé les fautes, même s’il m’arrive aussi d’en faire, mais pas à ce point (on aurait dit qu’il était pressé ou alors énervé, parce que parfois, j’énerve les vendeurs de Pinel).

La vidéo s’appelle « Comparatif revente immobilière : Un Pinel face à un meublé rentable » et en bonus, dans le commentaire que j’ai mis tout en haut sous cette vidéo (d’autres commentaires détaillés sont dessous, en réponse à Olivier), vous avez des liens dont un exemple en Pinel rentable à long terme que nous avons commercialisé à nos clients avec Rudy et Sébastien.

Bonne lecture, amusez-vous bien (prenez le temps de tout lire, c’est amusant).

Patrick LEGOFF


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AS 31
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Re: Mon avis sur les risques de la loi Pinel 2019

Messagepar AS 31 » 28 janv. 2021, 14:35

Avec le retour des gens qui m'ont contacté suite à mon dernier message sur l’autre sujet de discussion au sujet de la loi Pinel, sur lequel je suis longuement intervenu (LOI PINEL 2016, Défiscalisation loi Pinel), comme je vois que je n'ai pas été assez clair, je vais vous apporter une précision en prenant un exemple.

Il s'agit ici d'un système de réduction d'impôts avec un rendement connu à l'avance et dont vous avez un résultat rapide sans attendre de faire un pari sur une revente dans 9 ans comme pour la loi Pinel.

Imaginons que vous payez 7 200 € d'impôt sur le revenu. Si vous investissez 6 000 € maintenant, en été 2022, donc dans un peu plus d'un an, l'administration fiscale vous rembourse 7 200 €, soit les 6 000 que vous avez investi plus 20 % de rendement et vous ne payez plus d’impôt.

Autre exemple : Vous payez toujours 7 200 € d'impôt sur le revenu et vous avez 1 000 € de réduction de cet impôt dû au crédit d'impôt d'un salarié à domicile ou de garde d'enfants.

Cette fois-ci, si vous investissez 6 000 € maintenant, l'administration fiscale vous remboursera toujours à l'été 2022 les 7 200 € dus au dispositif de réduction d'impôts que je vous propose, plus les 1 000 € de crédit d'impôt de la garde de vos enfants ou de la femme de ménage.

Pourquoi ? : C'est le principe du crédit d'impôt : Quand vous ne payez pas d'impôts, l'administration fiscale vous rembourse le montant de la réduction d'impôt que vous ne pouvez pas avoir puisque votre impôt est égal à 0.

Je vais maintenant répondre à une question qui m'a été plusieurs fois posée sur ce dispositif très particulier. On me dit souvent « monsieur LEGOFF, c'est super intéressant mais pourquoi les autres ne me le proposent jamais ? »

Comme vous savez que je n'ai pas de tabou, je vais encore mettre les pieds dans le plat : Si vous vous mettez à la place du commercial et que l'on imagine que mon taux de commission est à 6 % sur ce que je vous vends, est-ce que vous préférez toucher 6 % de commission sur un versement de 6 000 € ou 6 % de commission sur un « bon gros Pinel » à 200 000 ou 250 000 € ? En clair est-ce que vous préférez toucher 360 € et faire du conseil ou 12 000 € et faire de la vente ?

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Re: Mon avis sur les risques de la loi Pinel 2019

Messagepar AS 31 » 23 juin 2021, 09:51

Bonjour à tous les lecteurs de ce forum,

Je reviens ici pour vous parler d'un phénomène étrange que je n'arrive toujours pas à m'expliquer, et si le modérateur de ce forum a une explication, elle est vraiment la bienvenue car je n'y comprends plus rien, je m’explique :

Cela fait deux fois que quand je viens sur ce forum, je ne peux non seulement plus accéder aux sujets de discussion, mais j'ai sur l'écran un message qui me dit que mon adresse IP est bannie à tout jamais de ce forum pour non-respect de la charte, et que je peux adresser un message au modérateur via le lien indiqué pour obtenir une explication. Mais quand je clique sur le lien, je ne peux pas envoyer de message et surtout quand je redémarre l'ordinateur, je peux à nouveau voir le forum et m'y connecter.

Cela fait 5 ans que j'interviens sur ce forum pour expliquer aux investisseurs de se méfier des méthodes peu scrupuleuses de certains commerciaux, notamment ceux qui vendent la loi Pinel comme le seul remède à leurs problèmes. Et je peux vous dire que, avec tous les mails que j'ai reçus, j'ai évité à des centaines de personnes une catastrophe annoncée d'avance.

D'ailleurs j'aurai apprécié quelques témoignages pour me remercier en public, notamment de ceux que j'ai sauvé de la noyade en leur disant de ne rien faire, donc sans rien essayer de leur vendre, juste en essayant de les aider à y voir clair. Mais il faut se rendre à l'évidence, le français est comme ça, il râle très fort en public quand il est mécontent, mais quand il est content, il ne dit rien car c'est normal d'être content.

Je reviens donc au sujet que j'évoquais plus haut car je ne comprends pas ce qui se passe mais, après 5 ans d'intervention ici, si j'ai fait ou dit quelque chose que je ne devais pas par rapport à la charte, je suis tout à fait ouvert pour qu'on me l'explique. Et comme je le fait ici en public puisque je ne peux pas le faire autrement (le lien qu'on indique ne fonctionne pas), je suis tout à fait disposé à me faire « disputer » en public si jamais j'ai commis une faute.

Et j'aimerais vraiment une explication de la part des animateurs de ce forum car, si le blocage que je subis pour accéder à ce forum ne vient pas d'eux, cela signifierait que je suis victime d'une attaque informatique, ce qui pourrait s'expliquer par le fait que je dois empoisonner pas mal de monde avec mes explications détaillées sur la loi Pinel.

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Re: Mon avis sur les risques de la loi Pinel 2019

Messagepar AS 31 » 24 août 2021, 18:05

Bonjour à tous,

Cela faisait longtemps que je ne m'étais pas exprimé ici (très sollicité, puis « très » en vacances, dont je rentre, mais allez-y doucement si vous me contactez, je n'ai pas encore repris mon rythme de croisière).

Donc, finies les vacances et après avoir testé le lien indiqué dans le message précédent, je n'ai bien-sûr pas pu résister (vous me connaissez) : Comment vous donner mon analyse en restant calme ? En fait, c'est encore du grand n'importe quoi tellement ça ne sert à rien et surtout, encore une fois, tellement ça vous induit en erreur, je m'explique :

1) C'est encore une nouvelle façon de présenter un investissement immobilier comme si c'était un produit financier. Il suffit de regarder les termes utilisés, moi ça me fait froid dans le dos : « maitriser totalement le Business Case », « Cash out », « Cash revente », « Marge nette ».

2) C’est, pardon du terme, un peu « bidon » : tous les critères indiqués, on les retrouve quand je fais une étude, car c'est tout simplement la base (comment chiffrer un projet sans y mettre tous les détails ?)

3) Mais le plus énorme, et ceux qui ont l'habitude de me lire savent que ça me met en colère, c'est encore un simulateur qui suppose une revente (je viens de poster une nouvelle vidéo qui va vous faire oublier la revente sur du Pinel).

4) Et il y a pire encore, puisque ce simulateur suppose une plus-value. En clair, vous achetez un logement neuf, donc cher par rapport au marché, mais la valeur de ce logement, quand vous allez le revendre, aura quand même augmenté (je vous invite à relire tout ce que j'ai écrit sur ce forum à ce sujet). Si vous voulez le vérifier faites comme moi : vous ouvrez une page Word, vous cliquez sur l'image en haut du simulateur (le grand tableau), puis vous déplacez cette image vers votre page Word. Vous allez alors voir un lien apparaître, vous cliquez dessus, puis le tableau apparaît dans une nouvelle page (pour voir les détails il faut ensuite zoomer sur l'image). Vers le bas vous avez un tableau de plus-value qui suppose une augmentation du prix de 1 % par an (elle est bien bonne !)

Les esprits chagrins vont encore dire que je vais parler de moi, mais je vous livre ici mon expérience de conseiller en gestion de patrimoine indépendant, je pense sans langue de bois, et il me semble que c'est ce qu'on attend sur un forum.

Un investissement immobilier doit porter ses fruits à long terme et n'est pas fait pour être revendu, sauf dans un cas, celui où vous achetez vous-même un logement « tout pourri », vous faites vous-même les travaux, puis vous revendez. Dans ce cas effectivement, vous ferez une plus-value.

Trouver un support d'investissement en loi Pinel qui répond à mes critères de rentabilité à long terme me prends énormément de temps, car ces programmes immobiliers sont rares. Le pire c'est que les plus rentables, car leur fiscalité est plus intéressante, se trouvent dans les DOM (la réduction d'impôt plus importante diminue le prix de revient). Mais pour aller sur un tel sujet, il faut vraiment être expert, traduisez, il faut une expérience de plusieurs années. Donc aller chercher le premier produit Pinel qui passe sur internet, puis calculer sa rentabilité sur un simulateur qui suppose une revente, c'est complètement fou.

Et pour poursuivre sur la revente, imaginez que vous achetiez un logement dans un quartier qui va virer au social (je n’exagère pas, j'en ai déjà parlé), où il n'y a que des locataires et où tous les investisseurs vont revendre en même temps, je vous laisse imaginer comment va se passer la revente !

Une dernière chose dans mon analyse, qui n'est pas pour moi une situation certaine mais hautement probable : si vous achetez un logement en Pinel en pariant sur une revente, vous revendrez dans environ 10 ans (si vous tentez une revente à 6 ans je vous souhaite bon courage car vous aurez amorti très peu de crédit).

Les taux de crédit sont actuellement exceptionnellement bas, mais il va bien arriver un jour où la BCE va dire aux banques que ça suffit « l’argent gratuit ». Et si le taux de la banque centrale augmente, les taux de crédit vont aussi augmenter et il y aura alors nettement moins d'acheteurs solvables sur le marché par rapport aux ventes de logements. Résultat des courses : une baisse des prix de l'immobilier (on n'y peut rien, il y a un moment où le marché purge, car comme en bourse en immobilier, il y a des cycles). Raison de plus pour ma part de penser que, faire un pari sur une revente en Pinel est un pari complètement fou, mais on peut ne pas être d'accord avec moi.

J'espère juste avoir été complet et pas trop technique.

Patrick LEGOFF

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Re: Mon avis sur les risques de la loi Pinel 2019

Messagepar AS 31 » 24 nov. 2021, 20:05

Bonsoir aux lecteurs de ce forum,

Pour ceux qui ne me connaissent pas, je suis conseiller en gestion de patrimoine indépendant (aucun rattachement a aucun réseau, ni aucune marque), et j'interviens depuis plusieurs années sur ce forum, pour vous mettre en garde contre les gens qui vous vendent la loi Pinel comme un produit financier (et je suis très objectif, puisque je pourrais en vendre facilement, si j'utilisais les mêmes méthodes).

Si on vous a déjà réalisé une étude en Pinel, vous pouvez le vérifier, il y a des ratios de rentabilité de tous les côtés, les hypothèses ne sont pas détaillées, et surtout, toutes ces études parient sur une revente au prix d'achat (je l’ai déjà expliqué à travers plusieurs exemples, c'est un pari complètement fou, je dirais même une mauvaise blague).

J'en ai également parlé abondamment sur YouTube, ainsi que pour d'autres exemples sur d'autres supports, mais malheureusement, comme je suis très sollicité, j'ai du mal à trouver le temps d'intervenir ici et de poster de nouvelles vidéos (j'en ai quand même mis en ligne une nouvelle il y a quelques jours, où j'aborde plusieurs sujets, dont la loi Pinel).

Je vais ici vous parler d'une nouvelle anecdote assez énorme, puisque j'avais été contacté par une personne qui m'avait demandé d'analyser une proposition qu'on lui faisait en loi Pinel sur Lyon, en me précisant qu'il avait confiance, puisque la personne qui lui faisait cette proposition, était la femme d'un ami (à partir de maintenant, je vous conseille de vous asseoir si ce n'est pas le cas, car vous risquez de tomber à la renverse).

Quand j'ai reçu cette étude sur Lyon, je l'ai appelé pour lui expliquer que ça n'était pas sérieux, puisque rien n'était détaillé, Mais il m'a dit à ce moment, que la conseillère avait changé de stratégie, car un investissement sur Lyon était trop élevé pour lui, et qu'elle lui proposait d'investir sur Givors.

Pour ceux qui me connaissent, je suis donc allé tout vérifier, mais avant de vous donner mes conclusions, je dois préciser que, comme les autres études que vous me faites passer depuis plusieurs années, celle-ci supposait encore une revente au prix d'achat, avec un gain supposé de l'ordre de 31 000 €, qui va se transformer en une énorme perte, comme vous allez le voir après, comme quoi, même quand on connaît les gens, on a intérêt à se méfier.

Je vous recopie ici le mail que j'ai adressé à cette personne, après qu'il m'ait envoyé l'étude, je me cite donc, avec l'autorisation de l'auteur, puisque c'est moi (j'ai juste retiré les liens des pages internet, puisqu'ils ne fonctionnent pas sur ce forum) :
« Je suis désolé car je vais être rabat-joie, mais une telle proposition ce n'est vraiment pas sérieux, je m'explique :
Je suis allé sur le site officiel des notaires qui enregistre les transactions dans l'ancien (vous avez la copie d'écran en pièce jointe), puis j’ai indiqué l'adresse, et on m'indique un prix compris entre 1 380 et 1 930 € au m² dans ce quartier (et je suis remonté sur un an, il y a 81 ventes). Même si je arrondi à 2 000, l'appartement quand vous propose est 60% au-dessus du marché !
Si vous voulez le vérifier rien de plus simple, voici les annonces du site Seloger sur Givors pour des T2 en ce moment :
Elles sont tout en dessous de 100 000 € ce qui confirme ce que disent les notaires. Il y en a juste une à 124 000 € qui a l'air d'être de l'ancien (c'est indiqué retour à la vente), mais c'est du bluff, car je suis allé sur le site de l'agence immobilière qui passe cette annonce, et il s'agit bien d'un programme neuf. C'est une agence parisienne et regardez tout ce qu'ils ont à vendre sur Givors, que du neuf ! (si vous regardez le détail des annonces vous verrez que c'est indiqué éligible Pinel).
À vous de juger et désolé si j'ai un peu cassé l'ambiance. »

Je ne sais pas quel effet ça vous fait de lire mon message, mais moi ça me fait froid dans le dos, sachant que ces 2 personnes se connaissent.

Bonne soirée et soyez vigilants.
Patrick LEGOFF

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