Mon avis sur les risques de la loi Pinel 2019

[larick]

Bonjour !

Je suis tout à fait d'accord sur le fait qu'il faut éviter de se lancer à corps perdu dans cette Loi. Étant très méfiant de nature, et de plus ayant été confronté uniquement à des sites commerciaux, j'ai voulu faire l'effort de comprendre par moi-même le fonctionnement et le "rendement" du dispositif Pinel.
J'en suis arrivé à la conclusion, que pour savoir si l'investissement est "rentable", il faut comparer ce qui est comparable ! c'est à dire l'état du patrimoine au terme d'une durée, avec et sans loi Pinel. C'est très instructif, et ça permet de se rendre compte que ce n'est pas toujours avantageux selon les hypothèses que l'on prends !

Alors comme il y a des experts ici, j'aimerai avoir un oeil critique sur le simulateur que je me suis fait, c'est tout simplement à base de feuille de calcul excel. J'en ai profité pour faire un article sur mon blog qui explique ce que j'ai compris, donc un retour de votre part sur ma compréhension serait parfait !

Il s'agit de https://larick.fr/simulateur-loi-pinel

Merci !

[AS 31]

Bonjour à tous,

Comme vous vous en doutez probablement, je vais répondre et commenter mais je n'en ai pas encore trouvé le temps. J'ajoute à ce sujet (la gestion de mon emploi du temps) que ceux qui me suivent maintenant en vidéos [message modéré]sont peut-être frustrés que je ne poste pas de nouvelles vidéos très souvent, mais je vous rappelle que, comme je dirige un cabinet de conseil indépendant, ma priorité est le travail auprès de mes clients avant de devenir une "star d'internet" et que mon métier prend énormément de temps (sans compter qu'il y a au moins 4 à 5 personnes qui m’adressent un mail chaque semaine après m'avoir lu ici).

Je vous souhaite un bon weekend.

Patrick

[Siscolabs]

Bonjour,
J'ai décidé de me rétracter après le délai légal du contrat préliminaire de réservation VEFA pour un motif personnel, le contrat mentionne que dans ce cas je vais devoir payer 2% du montant de l'appartement, j'ai uniquement versé un chéque de caution de 1000 euros, vais je devoir payer ces 2%. Le promoteur peut -il réclamer autre chose . Merci pour votre réponse.
Cordialement.

[AS 31]

Bonjour,

Le plus simple est de demander à votre banque une attestation de refus de financement (pas besoin d'invoquer un motif), le refus de prêt étant une condition suspensive de droit commun.

Cordialement.

Patrick

[AS 31]

Bonsoir à tous,

Certains d'entre-vous savent que, dans le prolongement des nombreuses mises en garde que j'ai rédigées sur ce forum au sujet de la loi Pinel et des hypothèses de revente dangereuses (le mot est faible) que les vendeurs de défiscalisation vous font, j'ai créé une chaîne YouTube pour vous parler de mon métier et des pièges à éviter. Certains m'ont fait la remarque que je devrais réaliser des vidéos plus souvent, mais c'est un exercice difficile pour moi car mon métier de conseil auprès de mes clients me prend un temps considérable. J'ai cependant réussi à trouver le temps réaliser une vidéo très détaillée avec l'exemple d'un investissement en Pinel rentable à long terme (donc sans parier sur une revente). Je suis en train d'en terminer une autre pour vous expliquer comment on peut faire du très rentable hors Pinel, tout en utilisant en parallèle un autre système de défiscalisation (cette vidéo existe déjà). En espérant que mes nombreuses mises en garde sur ce forum depuis plusieurs années maintenant vous éviteront des faire de grosses bêtises qui vous coûteront très cher.

Patrick LEGOFF

[Croquefort]

Bonsoir à tous,

Je vais prendre quelques minutes pour vous exposer rapidement notre expérience sur le dispositif Pinel, j'y reviendrai plus en détail prochainement pour vous fournir plus de 'informations sur notre mésaventure (Peut être en vidéo, c'est tendance !)

Nous avons fait l'acquisition en Juin 2017 d'un T2 sur Nice, après de multiples échanges, réflexions avec une personne bien connue sur ce forum, et ce n'est que maintenant que nous prenons la mesure de notre erreur !
Nous avons fait l'acquisition de notre T2 près de 1500 à 2000 € le m² en dessus du prix du marché.
Sources provenant du site ci dessous :
https://app.dvf.etalab.gouv.fr/

Pour résumer, l'argent que vous ne donnez pas à l'état via vos impôts servira à engraisser le promoteur et le commercial qui vous propose d'investir sur ce type de programme.

Cdlt,

[AS 31]

Bonjour Christophe,

Je sais comment tu fonctionnes et comment tu arrives à te générer du stress, surtout quand je ne réponds pas à tes mails (mais avec 175 mails reçus, je fatigue parfois, surtout quand j’ai déjà répondu à certaines questions). Je vais donc essayer de répondre, de façon posée et raisonnable sans tenir compte du fait que je suis ici mis en cause en public.

Il s’agit d’un appartement de 22 m² (sans les annexes qui entrent dans le calcul de la réduction d’impôt) en plein centre-ville de Nice et réhabilité aux normes du Pinel (donc difficile au niveau du prix à comparer à de l’ancien mais je vais le faire quand-même).

Cet appartement a été acheté 129 000 €, soit 5 863 € par m². Mon client bénéficie d’une réduction d’impôt annuelle de 2 875 € (je ne le sors pas de nulle part mais d’un mail du client reçu le 16/12/2019) qu’il n’aurait pas eue s’il avait acheté dans l’ancien :

Soit sur 9 ans : 2 875 x 9 = 25 875
Puis les trois années suivantes : 1 437,5 x 3 = 4 312
Gain fiscal total : 25 875 + 4 312 = 30 187

Prix réel de l’appartement en tenant compte du gain fiscal Pinel qui n’aurait pas existé si c’était un achat dans l’ancien : 129 000 – 30 187 = 98 813 €
Soit 4 491 € par m² (4 687 si je ne tiens compte que de la réduction d’impôt sur seulement 9 ans) pour un appartement réhabilité aux normes du Pinel que je vais maintenant comparer à ce qui s’est vendu dans le même quartier dans l’ancien (et vous pouvez alors imaginer que les prix peuvent être très variables selon la qualité et l’état d’entretien du logement ou si, par exemple, le ravalement n’a pas encore eu lieu mais est prévu, ce qui veut dire dépense à venir, donc négociation sur le prix).

Je ne sais pas si c’est le stress, mais Christophe tu te trompes car voici ce que tu m’écris dans ton dernier mail : « Nous ne sommes pas en ZAC ou sur un programme avec beaucoup de logements, mais nous avons acheté près de 6000 € le m² alors que dans l'ancien l'immeuble mitoyen nous sommes sur des ventes entre 3000 à 3500 € le m² maximum ».

J’ai donc déjà répondu sur le prix réel au m² du logement : 4 491 et non pas 6 000. Et effectivement nous ne sommes pas en ZAC mais en plein centre-ville de Nice (avec seulement 17 logements), avec le tramway qui passe juste la rue d’après (je te rappelle d’ailleurs que tu étais allé visiter avant d’acheter). Je pense que tu viens me chercher ici car j’ai cessé de répondre à tes mails (175 mails reçus ça commence à faire beaucoup, surtout que j’ai déjà répondu à la plupart des questions), voici pourquoi :

Tu ne cesses de me parler du prix car tu évoques la revente. Je t’ai précisément vendu ce logement pour éviter d’avoir à le revendre (et on en a déjà pourtant parlé plusieurs fois). Je suis d’avance désolé pour ceux qui vont avoir du mal à suivre, mais ici je suis obligé d’être très précis et donc peut-être un peut technique pour certains.

J’ai toujours été réglo, disponible, souriant, mais il y a des limites. Le but de cet investissement est de le passer en meublé après la période Pinel et vu son emplacement en plein centre de Nice, je vous laisse imaginer le potentiel locatif en meublé, d’autant plus que nous sommes à ¼ d’heure à pieds de la faculté des sciences (5 minutes en vélo) et pour la gare, c’est 11 à 12 minutes en voiture ou en transports en commun.

En le passant en meublé, on va compenser la réduction d’impôt (2 875 € par an, soit 240 € par mois) par une augmentation du loyer d’environ 140 € par mois. On a donc déjà « récupéré » 100 € (240 – 140). Et je ne compte même pas le potentiel en locatif saisonnier l’été que l’on pourrait rajouter. En plus de ce « rattrapage » sur le loyer, la fiscalité du meublé va permettre de « gommer » l’imposition sur les loyers que l’on a en revenus fonciers (donc en Pinel), soit 50 € par mois si je me fie au mail du 16/12 que m’a adressé mon client.

On a donc alors 240 (disparition de la réduction d’impôt) – 140 (augmentation du loyer) – 50 (fiscalité du meublé) = 50

Je vais maintenant faire un zoom sur les prix dans le quartier, à commencer par l’immeuble juste à côté, qui est loin d’avoir la même apparence (il suffit juste de regarder l’état du dessous des balcons pour s’en convaincre). Voici la liste des logements vendus à cette adresse avec le détail, y compris l’année, par ordre croissant de prix :

90 000 pour 45 m² soit 2 000 (2018)
47 500 pour 21 m² soit 2 260 (2016)
56 000 pour 21 m² soit 2 660 (2016)
61 000 pour 21 m² soit 2 900 (2014)
56 000 pour 21 m² soit 2 660 (2016)
111 000 pour 39 m² soit 2 850 (2017)
120 000 pour 39 m² soit 3 100 (2015)
125 000 pour 35 m² soit 3 600 (2015)
138 000 pour 32 m² soit 4 300 (2017)
73 000 pour 17 m² soit 4 300 (2017)
69 000 pour 13 m² soit 5 300 (2016)

Il y a donc un peu de tout, avec des prix très différents, et on ne peut pas dire que cette variation de prix est liée à l’année de l’achat. Pourquoi cette remarque ? : imaginez que cet immeuble ait été, non pas réhabilité mais ait au moins subi un sérieux rafraîchissement. Dans ce cas, comment expliquer qu’un logement se vende à 2 000 € le m² en 2018, alors qu’il s’en est vendu un autre à 5 300 € le m² en 2016 (et les sources sont fiables puisque j’ai utilisé les mêmes que celles citée par mon client). Il s’agit donc bien d’un immeuble ancien, qui n’a pas bénéficié d’une réhabilitation complète avec remise aux norme Pinel comme celui que j’ai vendu à mon client.

Même si on ne peut pas se fier à des ventes dont on ne connait pas le détail, notamment ne ce qui concerne la qualité et l’état du logement, on a ici au moins une vente dans l’ancien à un prix similaire au logement réhabilité à neuf que j’ai vendu (il a d’ailleurs probablement été « sérieusement » restauré pour être vendu à un tel prix vu l’état du bâtiment). Et on sait aussi qu’il ne s’agit pas d’un immeuble entier qui aurait été réhabilité en Pinel, car sinon il ne se serait pas vendu en 2018 un logement de 45 m² à seulement 2 000 € le m².

Je vais aller plus loin avec d’autres ventes dans ce même quartier (et même plus près puisque je me suis concentré sur un périmètre maximum de deux ou trois rues autour) :

250 000 pour 60 m² soit 4 166 (2017)
320 000 pour 82 m² soit 3 900 (déjà en 2014)
442 400 pour 70 m² soit 6 320 (petit T5 vendu en 2016)
259 100 pour 61 m² soit 4 247 (2015)
250 000 pour 60 m² soit 4 166 (2017)
364 800 pour 90 m² soit 4 053 (2019)
290 000 pour 64 m² soit 4 531 (2017)
332 000 pour 77 m² soit 4 311 (2016)
565 000 pour 113 m² soit 5 000 (2015)
643 400 pour 115 m² soit 5 594 (au 12 de la même rue et la même année, soit en 2017)


Et encore une fois, je ne connais pas l’état des logements qui se sont vendus mais j’ai joué le jeu en prenant plusieurs exemples, sachant que généralement, plus un logements est petit et plus il est cher au m² (surtout dans un centre-ville) et qu’ici je n’ai cité que des logements plus grands, voire même nettement plus grands.

Je ne suis probablement pas le meilleur, d’ailleurs les gens qui me connaissent savent que je suis assez humble et accessible (à condition de ne pas exagérer) mais, quand je vois à la fois ma disponibilité et la qualité de mon travail par rapport à la plupart de mes concurrents, je crois que je ne mérite pas le traitement qui m’est fait ici par mon client. Vous noterez d’ailleurs que je réponds ici en toute transparence, alors que la plupart des « conseillers » n’auraient même pas pris le temps de répondre.

[Croquefort]

Bonsoir Patrick,

Nous avons peut être pu éviter des situations plus critiques sur d'autres villes par ton intermédiaire, mais il faut avouer que nous avons acheté trop cher : 5 863 € /m².

Autant acheté le juste prix et payer son impôt normalement, je ne vois pas l'intérêt de l'achat via PINEL dans notre cas présent !

Dans la liste exposée ci dessous, il y en a aucun se rapprochant de 5 863 € /m².

90 000 pour 45 m² soit 2 000 (2018)
47 500 pour 21 m² soit 2 260 (2016)
56 000 pour 21 m² soit 2 660 (2016)
61 000 pour 21 m² soit 2 900 (2014)
56 000 pour 21 m² soit 2 660 (2016)
111 000 pour 39 m² soit 2 850 (2017)
120 000 pour 39 m² soit 3 100 (2015)
125 000 pour 35 m² soit 3 600 (2015)
138 000 pour 32 m² soit 4 300 (2017)
73 000 pour 17 m² soit 4 300 (2017)
69 000 pour 13 m² soit 5 300 (2016)

Que nous revendions ou pas au bout de 9 ans, il est fort probable qu'en 2026 notre appartement ne se vende pas 103000 € (Déduction faite de notre réduction d'impôt de 26000 €)

Si stress il y a, cela provient de notre prise de conscience bien trop tardive sur notre mauvais investissement.

Il faut maintenant que nous allions au bout, nous sommes engagés avec le PINEL.

Bien Cdlt,

[AS 31]

Nous sommes ici « en public » et je vais donc continuer à répondre ici plutôt que par mail ou téléphone, car je suis mis en cause publiquement, même si je n’aime pas trop la formule.

Christophe, tu sais que je t’aime bien car sinon je n’aurais pas pris le temps de répondre à tous tes mails, ni pris un temps considérable à recalculer les charges de copro avec tous les relevés de syndic que tu m’as adressé, ni pris sur moi d’intervenir auprès du syndic et de l’agence, ce que peu de gens auraient fait à ma place, ni d’ailleurs de t’avoir expliqué en détail par mail comment utiliser les différents formulaires pour la déclaration Pinel (y compris le H2 pour la taxe foncière), plutôt que de le faire à ta place en facturant des honoraires. Personne ne m’y a contraint et je l’ai fait avec plaisir, ce n’est donc pas un reproche (pas de mauvaise interprétation), juste un constat.

J’ai repris le travail que j’ai fait pour toi et je pense t’avoir évité effectivement quelques boulettes avant d’investir sur Nice : je viens de regarder et j’ai réalisé pour toi 20 études sur des supports différents, dont la plupart venant de concurrents afin de les analyser (dont Castanet, Le Busca, Saint Michel, Rangueil, Bolquère, une pour l’annonce du T2 à côté de chez toi pour de la location airbnb, une sur des SCPI, etc…), travail considérable que j’ai effectué sans jamais facturer d’honoraires.

Et tu sais aussi que, contrairement à ce qui se pratique dans mon métier, je ne mets jamais la pression sur mes clients. Je t’ai donc laissé librement réfléchir pour Nice et tu es allé sur place pour valider.

Si tu t’en souviens également, je t’avais fortement incité à choisir un investissement en meublé que j’avais à l’époque avec une garantie de revente (promesse de vente synallagmatique dans l’acte notarié, donc pas une hypothèse) dont le rendement est impressionnant : je viens de refaire le calcul avec les conditions de ton crédit sur Nice et ça nous aurait donné un effort mensuel de trésorerie de 203 € pour un capital récupéré sur 136 mois de 77 600 €, soit un rendement net annuel de plus de 17 % (j’ai bien dit net annuel).

J’avoue que, encore maintenant, je me demande pourquoi tu as refusé cet investissement en meublé pourtant hyper rentable, en me demandant une solution de défiscalisation (si tu t’en souviens, j’ai également refusé de te vendre des FIP Corses que tu me demandais car je considérais que c’était trop risqué).

Ce qui m’étonne encore plus, c’est que tu évoques aujourd’hui la revente de Nice, alors que j’avais donc à l’époque un produit très rentable fait pour récupérer un capital et que nous sommes partis à la place sur un Pinel dans l’ancien, justement dans le but de ne pas avoir à le revendre (en le passant ensuite en meublé, le coût varie très peu par rapport au Pinel).

Je reviens maintenant sur Nice car tu n’as pas bien lu mon message précédent :

En achetant en Pinel, tu bénéficie d’une réduction d’impôt que tu n’aurais pas eu dans l’ancien, notamment sur l’immeuble mitoyen que tu cites. Le prix au m² réel n’est donc pas de 5 863 € par m², mais de 4 500 à 4 600 € en tenant compte de la ristourne fiscale (qui n’est pas une hypothèse mais une certitude acquise chaque année).

Et encore une fois, la comparaison avec l’immeuble mitoyen n’est pas cohérente puisqu’il est dans un état très moyen au niveau extérieur. J’en veux pour preuve la vente de 2018 à 2 000 € le m², en complet décalage par rapport aux autres exemples que j’ai cités dans le quartier (à 2 000 € le m² dans le centre-ville de Nice, ça veut dire qu’il y a un problème sur l’immeuble et pas seulement sur le logement, ce n’est donc pas comparable).

Pourtant, en 2017, il y a deux ventes sur ce même immeuble à 4 300 € le m² et une autre en 2016 à 5 300 €, à comparer à mon calcul qui intègre la réduction d’impôt.

On ne peut bien sur pas déduire un prix au m² dans le quartier seulement en regardant ce qui s’y est vendu puisqu’on ne connait que l’adresse, la surface et le prix de vente, mais pas l’état de l’immeuble et du logement.

J’ai pourtant plusieurs exemples en me contentant d’un périmètre très proche (deux à trois rues autour) et en mettant de côté l’immeuble mitoyen qui n’est pas comparable (il est dommage que je ne puisse pas mettre en ligne des photos sur ce forum, mais je ferai effectivement peut-être une vidéo sur l’investissement de Nice, à condition que j’arrive à en trouver le temps) :

259 100 pour 61 m² soit 4 247 €/m² (vente de 2015)
250 000 pour 60 m² soit 4 166 €/m² (en 2017)
364 800 pour 90 m² soit 4 053 €/m² (en 2019)
290 000 pour 64 m² soit 4 531 €/m² (en 2017)
332 000 pour 77 m² soit 4 311 €/m² (en 2016)

On a donc un certain nombre de ventes à un prix proche du tien et pourtant pour des logements nettement plus grands (les spécialistes le savent, plus le logement est petit, plus son prix au m² est élevé, surtout dans un centre-ville).

Et toujours dans le même quartier, j’ai ça :

442 400 pour 70 m² soit 6 320 €/m² (petit T5 vendu en 2016, peut-être un meublé pour de la colocation, ce qui pourrait expliquer son prix)
565 000 pour 113 m² soit 5 000 €/m² (2015)
643 400 pour 115 m² soit 5 594 €/m² (au 12 de la même rue et la même année, soit en 2017)

Je ne suis pas devin et je ne connais donc pas d’avance l’état du marché dans quelques années, mais on peut au moins admettre que ces données font réfléchir, d’autant plus que nous n’avons encore une fois pas fait cet investissement dans le but de le revendre.
Je ne peux pas être plus objectif et j’espère que mon analyse ici contribuera à te rassurer.

[AS 31]

Je n'arrive pas à vous montrer des photos en utilisant des liens images (on me dit que le format est trop volumineux).

Ça ne va pas être très pratique pour vous mais je vais vous donner des liens internet, à copier-coller dans votre navigateur (l'espace en haut de la page internet pour ceux qui ne maîtrisent pas).

Voici l'immeuble mitoyen (regardez bien le dessous des balcons) :

https://scontent-cdg2-1.xx.fbcdn.net/v/t1.0-9/s960x960/83660589_2533917733541366_8759772025678987264_o.jpg?_nc_cat=102&_nc_oc=AQlslTrueLyzP8LM3Y1YGJcCxFsPb-6S27CpNnm9h37JZ6xvdTmPlPCyfL-DKeUG2kGuZDTQA7xYEbN3p1gvykct&_nc_ht=scontent-cdg2-1.xx&oh=b2c422feb0bf1ff251af28659d8a2204&oe=5EC71C88

Voici la façade de l'immeuble que j'ai vendu :

https://scontent-cdg2-1.xx.fbcdn.net/v/t1.0-9/83825462_2533920923541047_5361224460881887232_o.jpg?_nc_cat=111&_nc_oc=AQn2QNVe9LPekTOc8gHE9ZyK92GaOXYmFz9PYv1lO44RsUW37miNWG0vqJSB268bqYMgws_LWrENBBeyNiDzQfS5&_nc_ht=scontent-cdg2-1.xx&oh=1c50dada244ffe261d07587d31e94aa5&oe=5E8DCBE2

L'arrière de la résidence :

https://scontent-cdt1-1.xx.fbcdn.net/v/t1.0-9/s960x960/84693493_2533921320207674_5492550546315280384_o.jpg?_nc_cat=106&_nc_oc=AQkJjFL5dUd89Hup0utE4ypu9JT8C4XVnu1VrnZCu036BHL9F1Dw8AfxtM69zUqxtmvkk3E1ZwhevDXD8MKEOOXC&_nc_ht=scontent-cdt1-1.xx&oh=75a5432c84ae10d8b1880254d1c516ce&oe=5EC911DC

L'entrée de la résidence (le colosse de dos qui a l'air de garder l'entrée de la résidence est mon associé Sébastien) :

https://scontent-cdg2-1.xx.fbcdn.net/v/t1.0-9/p720x720/83629974_2533923326874140_1253182555444740096_o.jpg?_nc_cat=110&_nc_oc=AQndb7XFBXbFWlGlfSdX18t5fVspmpkKqmscYLmebWoAfYtRKoxc9Kbo8iNeYBI5FJSJ7COjW--xP2FeuHIHF65a&_nc_ht=scontent-cdg2-1.xx&_nc_tp=6&oh=8fc9fe6d1704c10795d7f48e040f09de&oe=5ECC76ED

Une salle de bain :

https://scontent-cdg2-1.xx.fbcdn.net/v/t1.0-9/p720x720/83659577_2533924000207406_496463288448581632_o.jpg?_nc_cat=108&_nc_oc=AQn1sA4y-ql00QDaZ1cg4pfaNOsOZZN8YadsHGGQ-w0Wrp4gfzZ7MC5HQ1WecM6HybHY4pytcz4cErY9vGb28lmv&_nc_ht=scontent-cdg2-1.xx&_nc_tp=6&oh=399bd1ab38536b90b960c74e1ef8a09c&oe=5ED368F1

Et pour finir, l'environnement de la résidence (celle que j'ai vendue est dans le coin à gauche). Vous noterez que l'on est très loin des programmes neufs achetés sur plan :

https://scontent-cdg2-1.xx.fbcdn.net/v/t1.0-9/s960x960/84211494_2533929036873569_6313820642034581504_o.jpg?_nc_cat=104&_nc_oc=AQlw-AKzcGLkdNjrUk2U8PDnHA3Emg-JhM5zWfwzbbY6EYrIavNhGjvcTi5PPAQg5TQ2ypVb3-EJbeWv0MCQIgvv&_nc_ht=scontent-cdg2-1.xx&oh=7d43fed5d70dd0992a2068fc0e918e7b&oe=5E90CEAC