LOI PINEL 2016, Défiscalisation loi Pinel

[AQT]

Bonjour Patrick,
Je vous remercie tout d'abord pour tous les conseils que j'ai pu lire dans ce forum.
Je pense investir très prochainement dans un appartement éligible Pinel et n'ayant aucune expérience ni connaissance dans ce type d'investissement, j'espère que vous pourrez m'éclairer.
Je vous ai fait parvenir un mail concernant l'investissement Pinel sur lequel nous allons nous positionner, bien situé à Toulouse centre.
Merci par avance pour votre aide et à très bientôt.
Bien à vous,
A & Q

[65mat]

Bonjour,

Je ne vais pas vous répondre comme vous le souhaiteriez pour deux raisons :

Je ne suis pas ici pour faire de la pub et vendre mes produits, je ne vous donnerai donc pas le détail de mes solutions.

Je n’ai pas de réponse standard, cela dépend de la situation de mes clients, de leurs objectifs, de leurs moyens, de leurs limites, de leur fiscalité aussi, mais pas seulement. Et je n’ai pas, contrairement aux « vendeurs de défiscalisation », de réponse unique : cela peut effectivement être de l’immobilier, neuf, ancien, meublé, SCPI mais aussi des produits financiers.

Mais, comme j’ai depuis longtemps (24 ans de métier) la confiance de mes clients, que je ne veux pas la perdre et que c’est moi qui assume l’après-vente, je ne veux pas vendre du Pinel.

Cela va être long à lire, mais je vais vous recopier fidèlement (copié-collé) ici deux études que j’ai réalisées en 2015 pour des gens à qui un concurrent proposait d’investir en loi Pinel, la première est en région parisienne (zone A) et la seconde se situe à Toulouse (zone B1). Il y a beaucoup plus de choses dans mes études (j’y compare plusieurs solutions) mais je ne vais garder ici que ce qui concerne la loi Pinel :


ETUDE N° 1 :

« Pour l’investissement dans le neuf en loi Pinel à Le Mée-sur-Seine (zone A pour le plafond de loyer) dont je ne connais que le prix (226 351 €), j’ai supposé des conditions idéales, c’est-à-dire que le prix inclue les frais de notaire et qu’il ne faut pas retirer le prix du parking pour calculer le prix du logement seul au m².

Les données :

Le logement coûte 218 000 € auxquels il faut ajouter environ 8 350 € de frais de notaire. Le loyer mensuel est de 777 € (plafond), les charges sont de 36 € par mois (7 € le m², le minimum pour du neuf) et la taxe foncière est de 933 € (1,2 fois le loyer seulement).

La loi Pinel avec revente :

Le problème créé par l’investissement en loi Pinel est que, une fois que la réduction d’impôt disparait, il faut revendre car ce n’est plus rentable : le coût mensuel de cet investissement se situe environ à 400 € par mois pendant 9 ans, puis passe à 600 € les années 10, 11 et 12 et à plus de 800 € les années suivantes.

Au terme de la période de réduction d’impôt (12 ans) :

• Vous avez un capital à rembourser à la banque de 104 816 € (capital restant dû)
• L’effort de trésorerie que vous aurez consenti (à condition que tout se passe bien et que le logement soit loué tous les mois) serait de 64 487 €, soit 448 € par mois.

Pour faire une opération neutre (sans gain ni perte), ce qui n’est pas le but, il faudrait revendre à 169 303 € soit 104 816 € pour rembourser la banque et 64 487 € pour vous rembourser vous-même. Pour un logement de 62 m², cela correspond à un prix de 2 730 € le m².

Pour obtenir un rendement équivalent à 3 % par an, donc très faible par rapport au risque (obligation de revente pour un achat de plus de 200 000 €), il faudrait revendre à 186 309 € (104 816 pour rembourser la banque, 64 487 pour vous rembourser vous-même et 17 006 de gain), soit 3 005 € le m².

La revente se fera aux prix de l’ancien :

• Votre acheteur achètera un logement qui a 12 ans
• Sans bénéficier d’une réduction d’impôt
• Il se référera donc aux prix dans l’ancien


Actuellement, les prix des appartements sur la commune de Le Mée-sur-Seine se situent entre 1 762 € le m² et 3 253 € le m², avec une moyenne à 2 507 €. Mais la plupart des transactions se font à 2 340 € le m² (voir ici : http://www.lacoteimmo.com/prix-de-l-immo/vente/ile-de-france/seine-et-marne/le-mee-sur-seine/770285.htm ).

Je vous rappelle que la loi Pinel, c’est du locatif social et qu’il est peu probable que vous revendiez un logement considéré comme du haut de gamme, mais plutôt comme la moyenne, si le logement et les parties communes ne sont pas dégradés.

Dans ces conditions :

Une revente sans gain ni perte (2 730 € le m²) signifierait que les prix des logements dans l’ancien (actuellement 2 340 € le m²) auraient augmenté d’environ 17 % en 12 ans, ce qui est possible mais pas garanti car il faut rappeler que la France est l’un des seuls pays au monde (voir Espagne, USA, Chine…) où les prix de l’immobilier n’ont pas subi une baisse qui serait pourtant logique (depuis 2000 : augmentation des prix de plus de 100 % sur Paris, 75 % sur la France alors que les salaires n’ont augmenté que de 10 %).

Pour espérer gagner l’équivalent de 3 % par an, il faudrait revendre à 3 005 € le m², soit une augmentation des prix de 28 % en 12 ans (2,08 % par an). Certains peuvent y croire, moi pas. Et pour gagner 3 %, je ne ferais certainement pas faire un tel pari et prendre un tel risque à mes clients, autant ouvrir une assurance vie.

Si l’on vous a remis une étude, il est probable qu’elle suppose une revente à un prix supérieur au prix d’achat (218 000 € soit 3 500 € le m²), ce qui serait ridicule. Au mieux, le « conseiller » a peut-être supposé une revente au prix d’achat, ce qui signifierait que les prix ont augmenté de 49,44 % en 12 ans, soit 3,40 % par an. Je crois inutile de commenter une telle hypothèse. »



ETUDE N° 2 :


« Si vous allez au terme du crédit (20 ans, ce qui me semble incohérent car vous serez alors en retraite, avec une baisse de vos revenus), cet investissement vous aura coûté 208 024 € (et encore, si tout se passe bien et que le logement est loué tous les mois pendant 20 ans, condition difficile à remplir), soit une moyenne de 867 € par mois pour un loyer net de 386 € (net de frais, charges, assurances, taxe foncière et fiscalité), ce qui n’est pas très performant sur une telle durée. Il existe des outils nettement plus efficaces pour se constituer un complément de revenu.

Il faut donc revendre la dixième année car le coût passe de 628 € à 868 € puis à 1 125 € la treizième année, quand la réduction d’impôt disparait. Que se passe-t-il alors ? :

Vous avez un capital à rembourser à la banque, hors pénalité d’anticipation, de 166 603 € pour un investissement qui vous a coûté, en théorie, 65 397 € (606 € par mois).

Donc pour faire une opération neutre (sans gain ni perte), il faudrait revendre à 232 000 € (166 603 pour rembourser la banque et 65 397 pour vous rembourser vous-même), soit 3 569 € le m², donc très au-dessus des prix d’aujourd’hui dans l’ancien dans ce quartier (plutôt vers les 2 300 € le m² pour la rue de Cugnaux) et proche des prix des appartements de très haut standing du quartier (mais vous n’achetez pas du haut standing).

Pour une opération qui rapporterait 4 % par an pendant 9 ans, il vous faudrait revendre à 245 219 €, soit 3 772 € le m². Vous aurez alors remboursé la banque à hauteur de 166 603 €, vous aurez dépensé 65 397 € et gagné 13 219 €, pour un investissement de 278 250 €.

Pour une revente au prix d’achat, ce que laisse supposer l’étude que l’on vous a remise (« capital garanti au terme »), soit 278 250 € (le « conseiller » inclut même les frais de notaire dans la revente), cette opération serait particulièrement rentable car vous auriez gagné 111 647 €, soit un rendement net annuel de 11,50 %. Mais 278 250 € pour un logement de 65 m² correspondrait à 4 280 € le m².

Si vous y croyez, moi pas sinon tout le monde se précipiterait pour en acheter, ce qui n’est pas le cas car il y a plein de logements neufs à vendre sur internet, dont un certain nombre déjà construits.

Dans 9 ans, vous vendrez un logement ancien sans la réduction d’impôt et votre acheteur se réfèrera donc aux prix de l’ancien. Donc pour avoir une chance de revendre à 4 280 € le m², il faudrait que les prix de l’ancien aient augmenté de 86 % en 9 ans (de 2 300 € à 4 280 € le m²), soit 7,15 % par an ou même de 22 % si vous considérez que c’est du haut très standing (de 3 500 à 4 280 € le m²), soit une moyenne de 2,24 % par an.

En tant que conseil indépendant, je ne peux pas valider un tel pari tant le risque est important : je vous rappelle que vous vous engagez sur un crédit de 278 250 € et que vous pariez sur un prix de revente qui ne comporte aucune garantie. Et vous n’aurez pas le choix : étant donné le coût de l’opération quand la réduction d’impôt disparait, vous serez obligés de revendre (pourvu que le marché immobilier toulousain soit en forme à ce moment).

Enfin, l’immobilier étant un placement à long terme fait pour procurer un revenu (le loyer), pourquoi alors acheter avec, en objectif, une obligation de revente ? Je préfère de beaucoup un investissement fait pour être conservé dans le but d’un complément retraite, dont vous aurez probablement besoin."

Bonjour,

Je suis nouveau sur ce forum et je souhaiterai avoir quelques infos sur Pinel sachant que nous en parlons pas mal au bureau. J'ai suivi vos exemples, cependant il y a quelque chose que je ne comprend pas bien : Si on compare la situation que vous décrivez et celle ou la même personne ne fais rien, c'est a dire paie ses impots sur les 12 ans, il y aura forcément un déficit pour celui qui paie ses impots non? (il devra quoi qu'il arrive sortir cet argent), dès lors, quand bien même on perdrait quelques milliers d'euros lors de la revente, pour couvrir 12 ans d'impots, il reste une petite marge non?

Merci de m'éclairer à ce sujet

Cdlt,

65mat

[Nicolasd1974]

Bonjour,

Nous sommes en étude pour un investissement en Pinel en Seine et Marne à côté de Disney.
A cette fin, je me suis construit un tableur qui me permet de simuler le retour sur investissement.

Concernant l'économie d'impôt, j'ai plusieurs doutes que je n'arrive pas à lever. Il est indiqué dans les textes PINEL qu'on peut déduire 2% du prix du bien pendant 9 ans, puis 1% de 10 à 12 ans, puis plus rien, soit 5300 Euros par an pour un bien acquis 265 KE pendant les 9 premières années.

Ma première question consiste à déterminer la valeur de départ du bien. Peut-on y intégrer les frais de notaire et quelques travaux de départ destinés à favoriser la location (ce que je fait déjà réalisé avec succès sur un précédent investissement en Robien). Je pense notamment à l'installation d'une cuisine (ce qui évite d'avoir des trous partout au troisième changement de locataire) et à l'aménagement d'une terrasse car le bien que je vise est en RDC avec un jardin.

Ma seconde question concernant directement l'imposition. Je crois comprendre qu'il faut déclarer les revenus locatifs de cet appartement. Dans mon cas il me serait possible de le louer 870 Euros hors charges ce qui est légèrement en dessous des prix pratiqués dans la ville choisie. Soit 10440 Euros Brut annuels. Dans mes calculs, j'ai pour le moment intégré ces 10440 au titre des revenus micro-fonciers. Vu qu'ils sont en dessous de 15000 Euros et que, par ailleurs, mes revenus Robien ne sont pas inclus dans la base éligible du micro-foncier, le calcul suivant est-il exact :

Revenus Fonciers PINEL à intégrer à l'assiette de l'impôt : 70% des loyers bruts = 7308 Euros. Ces 7308 Euros doivent être réintégrés à mon revenu imposable et doivent donc être imposés à mon taux marginal d'imposition, soit 30%, soit 2192 Euros d'impôts complémentaire par an.

Cher Patrick AS31, cette question est plutôt pour vous car j'ai beaucoup appris de vos commentaires sur ce post.

[AS 31]

Bonjour à tous,

J'ai vu les derniers messages mais je n'ai pas pu y répondre cette semaine à cause de plusieurs déplacements et d'un emploi du temps très chargé (c'est peu dire).

Je vais tenter de vous répondre ce weekend.

Patrick

[AS 31]

Bonjour Nicolas,

Je vais tenter de vous répondre de façon claire (pas facile vu le type de questions). Pour que ce soit plus clair, je vais mettre mes réponse directement dans votre texte et en couleur.

Bonjour,

Nous sommes en étude pour un investissement en Pinel en Seine et Marne à côté de Disney.
A cette fin, je me suis construit un tableur qui me permet de simuler le retour sur investissement. Dans votre cas, notamment parce que vous avez des revenus fonciers préexistants, un vrai logiciel de gestion de patrimoine (en clair pas le topinvest habituel que je vois pour les études de mes concurrents) vous permettrait un calcul fiable dans le temps (ces revenus évoluent mais les charges aussi, notamment les intérêts d'emprunt).

Concernant l'économie d'impôt, j'ai plusieurs doutes que je n'arrive pas à lever. Il est indiqué dans les textes PINEL qu'on peut déduire 2% du prix du bien pendant 9 ans, puis 1% de 10 à 12 ans, puis plus rien, soit 5300 Euros par an pour un bien acquis 265 KE pendant les 9 premières années.

Ma première question consiste à déterminer la valeur de départ du bien. Peut-on y intégrer les frais de notaire et quelques travaux de départ destinés à favoriser la location (ce que je fait déjà réalisé avec succès sur un précédent investissement en Robien). Je pense notamment à l'installation d'une cuisine (ce qui évite d'avoir des trous partout au troisième changement de locataire) et à l'aménagement d'une terrasse car le bien que je vise est en RDC avec un jardin.
J'ai du mal à vous répondre sur l'aménagement car les logements que je commercialise sont toujours finis et entièrement équipés, mais je vais le tenter :
Le texte officiel (lien ici : https://www.legifrance.gouv.fr/affichCodeArticle.do;3?idArticle=LEGIARTI000026876425&cidTexte=LEGITEXT000006069577) nous dit " Lorsque la réduction d'impôt est acquise au titre des 2° à 4° du B du I, le prix de revient mentionné au premier alinéa du présent A s'entend du prix d'acquisition du local ou du logement augmenté du prix des travaux."
Il s'agit donc de la construction d'un logement (donc neuf) ou encore de la réhabilitation d'un logement insalubre ou enfin d'un changement de destination (bâtiment industriel ou commercial transformé en logement).
En clair, pour moi (à vérifier en posant la question à l'administration fiscale), la cuisine n'est qu'un aménagement et ne fait pas partie du prix de revient, sauf si sont prix est inclus dans le prix du promoteur, donc dans le prix indiqué dans l'acte notarié.
Idem pour la terrasse car, à moins de la construire vous-même, je ne vois pas quels genres de travaux pourraient être retenus comme faisant partie du prix de revient du logement.



Ma seconde question concernant directement l'imposition. Je crois comprendre qu'il faut déclarer les revenus locatifs de cet appartement. Nicolas, je suis surpris que vous posiez cette question car la réponse devrait être évidente pour vous si vous déclarez déjà les revenus du Robien sur un formulaire 2044 (le Robien n'est pas éligible au régime micro).[/b] Dans mon cas il me serait possible de le louer 870 Euros hors charges ce qui est légèrement en dessous des prix pratiqués dans la ville choisie. Soit 10440 Euros Brut annuels. Dans mes calculs, j'ai pour le moment intégré ces 10440 au titre des revenus micro-fonciers. Vu qu'ils sont en dessous de 15000 Euros et que, par ailleurs, mes revenus Robien ne sont pas inclus dans la base éligible du micro-foncier, le calcul suivant est-il exact :

Revenus Fonciers PINEL à intégrer à l'assiette de l'impôt : 70% des loyers bruts = 7308 Euros. Ces 7308 Euros doivent être réintégrés à mon revenu imposable et doivent donc être imposés à mon taux marginal d'imposition, soit 30%, soit 2192 Euros d'impôts complémentaire par an.
[b]La réponse est non, pour plusieurs raisons:
Comme ils sont dans la même catégorie (revenus fonciers), vous ne pouvez pas à la fois déclarer le Pinel en micro et le Robien en réel.
Votre calcul est faux car il oublie la CSG.
Enfin, si vous achetez à crédit, étant donné que les intérêts d'emprunt sont déductible fiscalement, pourquoi déclarer en micro ???


Cher Patrick AS31, cette question est plutôt pour vous car j'ai beaucoup appris de vos commentaires sur ce post.

[AS 31]

Bonjour 65mat (Mathieu ?),

Pour en faciliter la lecture, mes réponse sont, comme d'habitude, en couleur et directement dans votre texte.

Bonne journée.
Patrick LEGOFF

Bonjour,

Je suis nouveau sur ce forum et je souhaiterai avoir quelques infos sur Pinel sachant que nous en parlons pas mal au bureau (et si vous en parliez en direct avec moi, ce ne serait pas plus simple ? ). J'ai suivi vos exemples, cependant il y a quelque chose que je ne comprend pas bien : Si on compare la situation que vous décrivez et celle ou la même personne ne fais rien, c'est a dire paie ses impots sur les 12 ans, il y aura forcément un déficit pour celui qui paie ses impots non? (il devra quoi qu'il arrive sortir cet argent), dès lors, quand bien même on perdrait quelques milliers d'euros lors de la revente, pour couvrir 12 ans d'impots, il reste une petite marge non?
Bah... Non ! (oui je sais, ce matin je suis d'humeur légère, désolé)
Explication schématique (rien à voir avec une étude détaillée, c'est juste pour grossir le trait afin d'être compris)
Vous payez 4 000 € d'impôt et vous croisez la route d'un grand défiscalisateur qui vous dit "
4 000 € d'impôt, c'est ballot. Je vais vous vendre un appartement à 200 000 €, vous verrez, c'est rigolo. " (promis, j’arrête avec les rimes)
Donc, pendant 9 ans, vous ne payez plus d'IR (je n'ai promis que pour les rimes)
Et le prix de revient (votre effort de trésorerie réel, donc incluant la réduction d'impôt) du logement est de 35 000 € au bout de 9 ans (environ 300 € par mois).
Le capital restant dû sur le crédit est de 120 000 €.

Première hypothèse, vous avez de la chance et vous revendez le logement à 155 000 €. Conclusion : vous n'avez rien perdu par rapport à votre collègue qui a continué à payer ses impôts... mais vous n'avez rien gagné non plus (si je vous avais ouvert une assurance-vie,
vous auriez probablement récupéré au moins 40 000 € avec un risque nettement moins important et un capital disponible à tout moment).

Deuxième hypothèse (fréquemment constatée en réel par votre serviteur) : vous revendez moins cher. Par exemple, à 140 000 €, vous avez perdu 15 000 € et là, c'est vraiment ballot (même si c'est compensé par les 9 ans de satisfaction à dire à votre collègue qui n'a rien fait que vous ne payez plus d'impôt).

Merci de m'éclairer à ce sujet

Cdlt,

65mat

[AngeleEliteAM]

Bonjour,

Le dispositif Pinel est intéressant pour la réduction d'impôt certes, mais ce n'est pas que cela. Il ne faut pas oublier que cela reste un investissement immobilier donc la qualité d'emplacement et la cohérence du prix au m2 sont primordiales.

Cordialement.

[AS 31]

[quote="AngeleEliteAM"]Bonjour,

Je suis conseillère en Gestion de patrimoine sur la région parisienne. Le dispositif Pinel est intéressant pour la réduction d'impôt certes, mais ce n'est pas que cela. Il ne faut pas oublier que cela reste un investissement immobilier donc la qualité d'emplacement et la cohérence du prix au m2 sont primordiales.

Vous pouvez me contacter par mail pour un Bilan Patrimonial complètement gratuit, dans lequel vous pourrez obtenir des informations concernant nos solutions aussi bien sur les investissements immobiliers défiscalisant que financiers : [message modéré]

Cordialement,
[message modéré]

Bah, dans ce cas, si, sur un forum de consommateurs, on a le droit de juste venir faire de la pub sans apporter d'infos utiles aux lecteurs, je peux aussi fournir les coordonnées de mon associé sur Paris et de celui de Cannes, puisque le cabinet fait aussi tout un tas de trucs en matière de conseil, y compris produits financiers, conseils en transmission ou régimes matrimoniaux, montages en SCI...

Plus sérieusement, je suis allé voir sur votre site et je n'ai pas cherché longtemps avant de trouver une grosse erreur (enfin, deux) :

1) La loi Girardin permettant une défiscalisation de l'impôt sur les sociétés n'est pas l’article 217 II ter du CGI, mais l'article 217 undecies (je connais très bien pour avoir pas mal pratiqué).

2) Votre site indique " Déduire 100 % du montant de l’investissement immobilier TTC ". C'est faux puisque le montant retenu est le montant HT. Je le sais car j'ai dû affronter un inspecteur des impôts sur ce sujet juste au moment où ce point de la loi avait changé (de mémoire, je crois que c'était en 2009 ou 2010).

Comme d'habitude, quand j'avance quelque chose, j'en donne la preuve. Le texte est ici et parle clairement du montant HT dès la deuxième ligne :
https://www.legifrance.gouv.fr/affichCodeArticle.do?cidTexte=LEGITEXT000006069577&idArticle=LEGIARTI000006303516&dateTexte=&categorieLien=cid

Cordialement.
Patrick LEGOFF

[fgg]

Je viens de lire qu' à compter de 2018 les zones B2 et C seraient exclues du Pinel pour tout nouvel achat.Et les dispositions de défiscalisation du Pinel seront reconduites pour 4 ans seulement.

Ici il y a plein de logements Pinel à vendre,et nous sommes en zone B2.Ils vont baisser les prix d'ici au 31 décembre 2017 ?

[AS 31]

Bonjour fgg, voici mon analyse :

La disparition des zones B et C est une excellente nouvelle pour l’investisseur un peu naïf qui aurait pu y investir. Pour rappel ce sont des petites communes où le marché est très étroit, tant en termes de location que de transactions immobilières et comme l’écrasante majorité des investisseurs parie sur la revente du logement au terme des 9 ans de location, bien aidé par le « gentil défiscalisateur » qui vend des trucs qu’il n’est même pas allé voir sur place (je vous l’ai déjà dit, même quand il s’agit des DOM, j’y vais car c’est un minimum), le résultat se solde toujours par une perte catastrophique ou au minimum une impossibilité de revente.

Alors, même s’il y avait une baisse des prix, je n’y emmènerais surtout pas mes clients (j’ai déjà du mal à trouver des trucs cohérents et qui répondent à mes critères en A et B1, alors…).

Revenons quand même sur ce dernier point qui m’agace : si je fais bien mon travail de conseil vis-à-vis de mes clients et que je leur propose un patrimoine de qualité (je ne reviens pas sur mes critères, il faut prendre le temps de me relire), pourquoi voudraient-il revendre un logement qui au minimum garde sa valeur, est bien situé au point qu’il est toujours loué (et pas à des zonards) et entouré de bâtiments plutôt résidentiels (en clair : pas un de ces « écoquartiers Pinel » qui tourne rapidement au locatif social) ?

Ce qui est amusant c’est que je sais que des concurrents me lisent sur ce forum car je les vois parfois modifier leurs études pour aller dans mon sens… mais avec des produits qui ne sont pas adaptés aux hypothèses que je retiens.
A ce sujet, si des commerciaux qui ont des états d’âme à raconter n’importe quoi à leurs clients me lisent et veulent changer de crèmerie, je peux éventuellement recruter, mais à petites doses (attention, je suis aussi pénible en recrutement que pour la sélection des produits).

En voilà un qui ne passera pas le cap du recrutement (d’ailleurs, si je le croisais, je crois que j’aurais du mal à expliquer à mon pied qu’il ne faut pas lui botter le … et vous allez voir que j’ai des raisons d’être en colère tant ce type de commerciaux décrédibilise mon métier) :

Comme c’est souvent le cas depuis ce forum, j’ai reçu hier sur ma boite mail, le message d’un jeune (point pas encore vérifié mais j’en fait le pari) célibataire, sans enfant et qui gagne 23 400 € sur l’année (rien qu’ici, je me dis que, à moins d’être un riche héritier, pourquoi se pose-t-il la question de l’investissement en loi Pinel avec sa situation familiale et ses revenus, mais le pire est à venir).

Au passage, je le redis, je veux bien me rendre disponible mais respectez les règles et indiquez-moi un numéro de téléphone car on gagne du temps (mon jeune interlocuteur d’hier ne l’a pas fait, il est donc toujours anonyme mais voudrait quand-même que je lui expertise la pseudo étude qu’il m’a adressée hier).
Enfin étude… je dirais plutôt caricature, essayons de prendre les choses dans l’ordre tant il y a d’incohérences :

Je n’ai ni l’adresse, ni la ville, ni la surface du logement (ça ressemble déjà à un achat immobilier présenté comme un produit financier).

Les loyers sont revalorisés chaque année à hauteur de 2 %, ce qui est incohérent par rapport aux indices actuels (à titre de comparaison, je revalorise généralement à 0,5 %)

Pire : le commercial prend l’hypothèse d’une revalorisation annuelle du prix du logement de 2 % (relisez tout ce que j’ai écrit ici-même, c’est juste impossible à cause de l’écart de prix initial)

Avec le loyer de 400 €, j’en déduis que le logement fait environ 33,10 m² (heureusement que je maîtrise un peu le sujet car ce point n’est pas indiqué dans « l’étude »)

La taxe foncière est estimée à 350 € ce qui est peu crédible (taxe foncière = taux d’imposition local de la ville multiplié par la moitié de la valeur locative cadastrale annuelle). Comme le loyer Pinel est plafonné, le loyer du marché est souvent supérieur, la valeur locative donc aussi et la taxe foncière est souvent supérieure à un mois de loyer.

Hypothèse de charges locatives : 15 % (je suppose que ce sont les frais d’agence et l’assurance)

Charges de copropriété : 0 % (il faut me dire où cela se situe car avec une telle taxe foncière et pas de charges, j’achète de suite)

Le financement est de 140 000 (logement = environ 134 000) sur 25 ans (comme d’habitude parce que la pilule est alors plus facile à avaler)

Le plus gros reste à venir : je vois que, dans cette caricature d’étude, le gain fiscal varie, selon les années, de 165 à 202 € mensuels, ce qui nous donne entre 1 980 € et 2 424 €… alors qu’avec 23 400 € de revenu annuel, notre jeune candidat au Pinel ne paie que 1 589 € d’impôt sur le revenu (le fait qu’il ne l’ai pas vu reste un mystère pour moi)

Avec de telles hypothèses fantaisistes et sans tenir compte que la réduction d’impôt est supérieure à l’impôt payé réellement, ce commercial bas de gamme (je me retiens) arrive à un cout mensuel de l’opération de l’ordre de 150 € pendant la période de réduction d’impôt, puis à environ 200 à 250 € ensuite.

Comme j’étais en colère (il faut que j’appelle ce jeune investisseur pour lui dire d’arrêter de recevoir n’importe qui chez lui), j’ai refait l’étude avec de vraies hypothèses. En voici le résultat :
Cout mensuel pendant la période de réduction d’impôt environ 250 €, puis 380 € ensuite.
Je vous passe l’analyse de l’hypothèse de la revente puisque l’étude est fausse.

Bonne journée.
Patrick