Je vais tenter une analyse rapide (comme d'habitude, en couleur, directement dans votre texte).
Bonne journée.
Patrick
julien62 a écrit :Bonjour, nouveau sur ce site, j'ai lu avec grande attention la discussion sur la loi pinel. En quête d'un complément de revenu pour ma retraite, j'ai été fortement séduit par ce dispositif, comme de nombreux néo investisseur.
Après examen de mes ressources, ma conseillère m'a proposé :
un F2 BBC de 47 m²(166000 euros) dont 3000 euros de réduction et frais de notaire offert, à Lille sud (zone A), soit un prix de 3500 euros le m² (contre 2500 dans l'ancien et 2900 dans l'ancien haut de gamme dans le même quartier).
Un crédit à 1,5% sur 20 ans m'est proposé, une assurance prêt, en délégation libre, négociée chez un courtier à 0,44 pour 2 personnes à 100% Pourquoi une assurance à 100 % sur deux têtes alors qu'une partie du crédit est payée par le loyer ?
Soit une mensualité de 861 euros / mois + 57 euros assurance prêt
Le loyer, en gestion mandat total par Foncia (17%) est proposé à 560 euros (12 euros/m²) dont 465 euros nets (frais de gestion et protection déduits par Foncia)
Remarque : le plafond de loyer Pinel est à 649 € (j'arrondis). Analyse : un logement situé dans une grande ville (ici Lille) loué 560 € au lieu des 649 autorisés, ce n'est pour moi pas bon signe, tant au niveau de la demande locative que de l'attrait du quartier (et peut-être de la typologie des locataires, mais je peux me tromper)
Au final : 918 euros (crédit + ass) - 276,6 (pinel) - 465 (loyer) = effort épargne (environ 178 euros/mois) puis 373 euros (dès 9 ans) puis plus de 518 euros (dès 12 ans)
Toutefois, la revente au prix acheté dans 20 ans vous semble t-elle possible ? Pourquoi parlez-vous de revente alors que votre objectif est un complément de revenu pour la retraite ?
Il faudrait également tenir compte de l'augmentation de mes impôts (+ 15000 euros sur 20 ans car imposition à 30%, même s'ils resteraient moins élevés que 20 ans d’impôts versés au taux actuel) Ça c'est de la théorie qui n'a pour moi rien à voir avec la pertinence (ou non) d'un investissement immobilier, je m'explique : quand je réalise une étude pour un client, dans mon analyse je fais apparaître le coût (total et mensuel) et le gain (le loyer net de tout, y compris le fiscal, au terme du crédit). Pour moi, c'est le seul juge de paix : combien ça coûte et combien ça rapporte.
Sans parler des investissements en entretien à prévoir sur une telle durée ?
Cet investissement vous parait-il vraiment rentable pour constituer un complément retraite ?
Difficile de juger sur un forum. Analyse rapide : pendant 9 ans ça se tient (budget environ 200 € mensuels). Mais quand la réduction d'impôt disparaît, ça n'est plus cohérent : 518 € de coût mensuel pour un loyer brut de 560 €, on doit pouvoir faire mieux.
D'ailleurs, vous oubliez des paramètre dans votre calcul : où sont les charges de copropriété et la taxe foncière ? Si je recalcule avec ces paramètres manquants (je vais volontairement être optimiste), on aurait :
465 (loyer net de Foncia) - 62 (taxe foncière en mensuel) - 27 (charges calculées "au raz des pâquerettes ") = 376 € de loyer net (nettement moins sexy pour un coût mensuel de 518 € et je n'ai pas intégré l'imposition sur les revenus fonciers).
Au terme du crédit (avec une revalorisation du loyer de 0,5 % annuels) on aurait :
619 (loyer brut) - 105 (Foncia) - 62 (taxe foncière) - 27 (charges) - 193 (impôt et CSG avec un Tmi de 30 %) = 232 (loyer net au terme du crédit)
J'hésitais avec une assurance vie, moins rétributrice, mais beaucoup plus souple ?
Pourquoi pas les deux ?
Merci par avance pour votre réponse
Cordialement