28,3 m2 + 7,45 m2 de terrasse cela donne 32 m² de surface fiscale et du 4 247 € le m². Selon les sources officielles des notaires, le marché moyen sur cette commune est à 2 170 € le m². Comme les petites surfaces sont plus chères que les grandes, je vais ramener ce prix à 2 500 €.
Dans ce cas, votre achat coûte 70 % plus cher que le marché et même si ce que vous dites était vrai, vous seriez quand-même à 42 % plus cher que l’ancien s’il était à 3 000 € le m² dans le quartier.
J’ajoute qu’après avoir lu plusieurs articles, notamment sur la ZAC de la Saulaie, je n’aurais pas envie d’y faire investir mes clients, mais je me trompe peut-être.
Si vous m’aviez dit que le projet était d’y habiter vous-même dans une dizaine d’années, j’aurais pu vous dire pourquoi pas malgré le prix si l’appartement vous plait mais, faire un pari sur 25 ans me semble intrépide :
- Comment va évoluer le quartier sur une durée aussi grande ?
- Aurez-vous encore envie d’y habiter dans 25 ans ?
- Si ce n’est pas le cas, il faudra revendre pour acheter autre chose et quand je regarde l’écart de prix par rapport à de l’ancien, le pari me semble risqué.
J’aurais alors plutôt favorisé un projet rentable à long terme (j’ai déjà évoqué des exemples) de façon à ce que vous soyez certaine de récupérer un capital sans être perdante et financer un autre achat pour la retraite.
Mais ce n’est que mon avis et je peux me tromper.
Pour finir, ET9, je vais vous répondre directement dans votre texte et en couleur, en m’excusant pour mon manque de réactivité et en vous indiquant que vous pouvez me joindre par mail si vous ne l’avez pas déjà fait :
ET9 a écrit :Bonjour Mr Legoff,
Je suis tombé par "hasard" sur ce sujet de forum, en recherchant des avis contradictoires sur le sujet de la défiscalisation via PINEL.
J'ai en effet été, comme sûrement nombre de contribuables, démarché par des agences de "gestion de patrimoine"
Sur les propositions que j'ai eu, on m'a donné un délai de 4 jours maximum pour me positionner, pendant lequel le produit m'est soit-disant priorisé/réservé, et après lequel les promoteurs remettent l'offre sur le marché. Après vérification, l'appartement qu'on m'a proposé figure bien sur le site du promoteur, accessible à n'importe qui. Donc pas d'exclusivité réelle ??!
Bon ça c'est du détail, j'ai surtout été choqué par l'absence de réponse en face de mes questions sur les sujets qui font mal :
- quid de la revente en terme de prix et de facilité, le produit est t'il en phase avec ce qui est recherché ou trop qualitatif pour le lieu ? Sous qualitatif ? (même si acheter pour revendre un bien immobilier n'est pas une bonne optique, la question peut-être envisagée, n'ayant pas de boule de cristal)
La plupart des vendeurs de défiscalisation partent du principe qu'une revente au minimum au prix d'achat est un acquis et ne se sont même pas posé les questions que je vous incite à vous poser (en clair, certains croient réellement ce qu'ils disent). D'ailleurs, un certain nombre d'entre eux ne savent pas vraiment ce qu'ils vendent puisqu'ils ne se sont pas rendu sur place et font confiance à la plaquette commerciale du promoteur.
- quid d'une baisse du marché ?
C'est une grande inconnue qui pourrait compliquer les choses. C'est d'ailleurs pourquoi j'essaie "d'éduquer" mes clients en leur faisant oublier la revente, la difficulté étant alors de trouver le produit qui permet ce scénario.
- quid des négociations ? (car le projet est trop lisse trop bien cadré mais étrangement rien n'est négociable)
J'ai eu comme argumentaire :
- le guide vénial
Le guide des valeurs vénales, j'en ai déjà entendu parler comme étant un argumentaire de vente, mais je ne connais pas. Je préfère me fier aux transactions enregistrées par les notaires.
- le fait que les studio et 2 pièces sont les logements les plus demandés pour l'investissement locatifs et que donc trouvent toujours preneurs et conservent leur côte
Un certain nombre de locataires sont des familles avec des enfants et ne sont donc pas concernés par les studios ou T2. Le raisonnement est donc complètement faux. Cependant, il est beaucoup plus facile de revendre un petit logement, surtout s'il est bien placé, par exemple en centre-ville et pas loin d'une université. Mais ces programmes sont rares, difficiles à trouver (c'est la partie invisible de mon métier : le temps passé à chercher quelque chose de cohérent) et là alors c'est vrai, il ne faut pas perdre de temps car cela se vend très vite : j'ai eu récemment un programme de ce genre et la vingtaine de logements s'est vendue en environ un mois (j'ai réussi à en vendre deux mais ça a été plutôt "sportif")
- qu'on ne peut pas comparer marché neuf et marché ancien (en terme de prix)
Pourquoi ? Quand c'est ancien ce n'est plus de l'immobilier ?
- pourquoi voulez-vous que le marché de l'immbolier s'effondre ? (yeux attérés d'ennuis) L'immobilier est une valeur refuge
Pour habiter, notamment quand il pleut, c'est vrai que c'est un refuge.
En gros il faut se lancer tête baissée sur la seule base de la confiance en la stabilité des choses et puis c'est tout signez-là. C'est de toute manière une évidence qu'il y a une part de jeu du destin dans toute opération financière, mais ça me fait un peu peur quand c'est un peu trop sur des rails magiques.
Je vous remercie d'avoir mis des mots, des contre-arguments sur mes instincts flous. Comme d'autres ici, j'aurai si vous en avez le temps, des questions plus personnelles à vous soumettre.
Vous pouvez.