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LOI PINEL 2016, Défiscalisation loi Pinel

AS 31
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Re: LOI PINEL 2016, Défiscalisation loi Pinel

Messagepar AS 31 » 18 avr. 2017, 18:16

J’ai un emploi du temps un peu chargé et je ne viens pas tous les jours ici. Donc, Premtalika, je viens de voir que vous attendiez une réponse de ma part pour un achat que vous avez déjà signé. Je vais donc vous répondre mais, si vous étiez pressée, il aurait mieux valu m’adresser un mail que j’aurais vu à coup sûr.

28,3 m2 + 7,45 m2 de terrasse cela donne 32 m² de surface fiscale et du 4 247 € le m². Selon les sources officielles des notaires, le marché moyen sur cette commune est à 2 170 € le m². Comme les petites surfaces sont plus chères que les grandes, je vais ramener ce prix à 2 500 €.
Dans ce cas, votre achat coûte 70 % plus cher que le marché et même si ce que vous dites était vrai, vous seriez quand-même à 42 % plus cher que l’ancien s’il était à 3 000 € le m² dans le quartier.

J’ajoute qu’après avoir lu plusieurs articles, notamment sur la ZAC de la Saulaie, je n’aurais pas envie d’y faire investir mes clients, mais je me trompe peut-être.

Si vous m’aviez dit que le projet était d’y habiter vous-même dans une dizaine d’années, j’aurais pu vous dire pourquoi pas malgré le prix si l’appartement vous plait mais, faire un pari sur 25 ans me semble intrépide :

    Comment va évoluer le quartier sur une durée aussi grande ?
    Aurez-vous encore envie d’y habiter dans 25 ans ?
    Si ce n’est pas le cas, il faudra revendre pour acheter autre chose et quand je regarde l’écart de prix par rapport à de l’ancien, le pari me semble risqué.

J’aurais alors plutôt favorisé un projet rentable à long terme (j’ai déjà évoqué des exemples) de façon à ce que vous soyez certaine de récupérer un capital sans être perdante et financer un autre achat pour la retraite.
Mais ce n’est que mon avis et je peux me tromper.

Pour finir, ET9, je vais vous répondre directement dans votre texte et en couleur, en m’excusant pour mon manque de réactivité et en vous indiquant que vous pouvez me joindre par mail si vous ne l’avez pas déjà fait :


ET9 a écrit :Bonjour Mr Legoff,

Je suis tombé par "hasard" sur ce sujet de forum, en recherchant des avis contradictoires sur le sujet de la défiscalisation via PINEL.

J'ai en effet été, comme sûrement nombre de contribuables, démarché par des agences de "gestion de patrimoine"

Sur les propositions que j'ai eu, on m'a donné un délai de 4 jours maximum pour me positionner, pendant lequel le produit m'est soit-disant priorisé/réservé, et après lequel les promoteurs remettent l'offre sur le marché. Après vérification, l'appartement qu'on m'a proposé figure bien sur le site du promoteur, accessible à n'importe qui. Donc pas d'exclusivité réelle ??!

Bon ça c'est du détail, j'ai surtout été choqué par l'absence de réponse en face de mes questions sur les sujets qui font mal :
- quid de la revente en terme de prix et de facilité, le produit est t'il en phase avec ce qui est recherché ou trop qualitatif pour le lieu ? Sous qualitatif ? (même si acheter pour revendre un bien immobilier n'est pas une bonne optique, la question peut-être envisagée, n'ayant pas de boule de cristal)
La plupart des vendeurs de défiscalisation partent du principe qu'une revente au minimum au prix d'achat est un acquis et ne se sont même pas posé les questions que je vous incite à vous poser (en clair, certains croient réellement ce qu'ils disent). D'ailleurs, un certain nombre d'entre eux ne savent pas vraiment ce qu'ils vendent puisqu'ils ne se sont pas rendu sur place et font confiance à la plaquette commerciale du promoteur.
- quid d'une baisse du marché ?
C'est une grande inconnue qui pourrait compliquer les choses. C'est d'ailleurs pourquoi j'essaie "d'éduquer" mes clients en leur faisant oublier la revente, la difficulté étant alors de trouver le produit qui permet ce scénario.
- quid des négociations ? (car le projet est trop lisse trop bien cadré mais étrangement rien n'est négociable)

J'ai eu comme argumentaire :
- le guide vénial
Le guide des valeurs vénales, j'en ai déjà entendu parler comme étant un argumentaire de vente, mais je ne connais pas. Je préfère me fier aux transactions enregistrées par les notaires.
- le fait que les studio et 2 pièces sont les logements les plus demandés pour l'investissement locatifs et que donc trouvent toujours preneurs et conservent leur côte
Un certain nombre de locataires sont des familles avec des enfants et ne sont donc pas concernés par les studios ou T2. Le raisonnement est donc complètement faux. Cependant, il est beaucoup plus facile de revendre un petit logement, surtout s'il est bien placé, par exemple en centre-ville et pas loin d'une université. Mais ces programmes sont rares, difficiles à trouver (c'est la partie invisible de mon métier : le temps passé à chercher quelque chose de cohérent) et là alors c'est vrai, il ne faut pas perdre de temps car cela se vend très vite : j'ai eu récemment un programme de ce genre et la vingtaine de logements s'est vendue en environ un mois (j'ai réussi à en vendre deux mais ça a été plutôt "sportif")
- qu'on ne peut pas comparer marché neuf et marché ancien (en terme de prix)
Pourquoi ? Quand c'est ancien ce n'est plus de l'immobilier ? :lol:

- pourquoi voulez-vous que le marché de l'immbolier s'effondre ? (yeux attérés d'ennuis) L'immobilier est une valeur refuge
Pour habiter, notamment quand il pleut, c'est vrai que c'est un refuge.

En gros il faut se lancer tête baissée sur la seule base de la confiance en la stabilité des choses et puis c'est tout signez-là. C'est de toute manière une évidence qu'il y a une part de jeu du destin dans toute opération financière, mais ça me fait un peu peur quand c'est un peu trop sur des rails magiques.

Je vous remercie d'avoir mis des mots, des contre-arguments sur mes instincts flous. Comme d'autres ici, j'aurai si vous en avez le temps, des questions plus personnelles à vous soumettre.
Vous pouvez.

rore04
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Re: LOI PINEL 2016, Défiscalisation loi Pinel

Messagepar rore04 » 28 avr. 2017, 09:39

Bonjour à tous et en particulier à Patrick (AS 31). Tout d'abord je voulais vous remercier Patrick pour le temps que vous consacrez à chacun d'entre nous en répondant et en étudiant les différentes questions et propositions que nous vous soumettons. Vos explications sont claires, logiques et pleines de bon sens. Pour ma part, je viens d'être démarché par l'un de ces "commerciaux Pinel" (enfin je pense, vous me direz...) avec lequel je joue le jeu sans pour l'instant m'être engagé à quoi que ce soit (mais il est vrai que sa proposition est très séduisante...). Si vous me le permettez j'aimerai vous envoyer (sur votre email) mon Relevé d'Informations Patrimoniales ainsi que sa proposition pour une acquisition Pinel afin que vous nous donniez votre avis d'expert et du coup vos conseils d'investissement le cas échéant. Je vous envoie ces documents en suivant sur votre boite email et vous souhaite une bonne journée et un bon week-end.


Que faire en cas de litige ?

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loicblancheton01
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Re: LOI PINEL 2016, Défiscalisation loi Pinel

Messagepar loicblancheton01 » 01 mai 2017, 17:22

Merci patrick pour toutes les infos que tu as donné!
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AS 31
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Re: LOI PINEL 2016, Défiscalisation loi Pinel

Messagepar AS 31 » 18 mai 2017, 08:37

Bon, à mon tour alors de vous remercier pour vos remerciements.

Vous avez raison : poster tous ces commentaires prend un temps considérable mais quand on intervient sur un forum il faut jouer le jeu en apportant des vraies informations, donc détaillées et vérifiables.

En faisant cela, je vous fais bénéficier du même niveau d'analyse et d'expertise que pour mes clients et pour ceux qui l'ont tenté, quand on m'adresse un mail, je répond toujours, souvent très rapidement.

A ce sujet, j'ai une faveur à demander à ceux qui me contactent :

Moi je joue le jeu et je respecte mes interlocuteurs, alors soyez gentils de :

    Signer vos messages avec vos noms et prénoms car c'est un minimum au niveau politesse (si vous souhaitez rester anonymes, pourquoi me contacter pour me demander une analyse ?)
    Confirmer que vous avez bien reçu ma réponse car je fais l'effort de répondre à tous, parfois le jour même et si je prends l'exemple de la semaine dernière, voici ce que cela donne : sur 7 personnes qui m'ont contacté, une seule m'a expliqué en détail sa situation en signant et en me laissant un téléphone (je l'ai d'ailleurs rappelé le soir même, à son grand étonnement), une autre a joué le jeu également (pas d'infos détaillées mais une vraie signature et un téléphone), une autre ne m'a pas confirmé la réception de ma réponse mais m'a appelé hier, un autre m'a proposé de l'appeler... mais sans laisser de numéro (j'attends d'ailleurs toujours sa réponse à mon mail), pour les 3 autres, je n'ai ni le nom, ni le téléphone, ni la retour me confirmant la bonne réception de ma réponse (pour ceux qui en doutent, répondre à un mail me prend aussi du temps).

Bonne journée.
Patrick

Laurent77
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Re: LOI PINEL 2016, Défiscalisation loi Pinel

Messagepar Laurent77 » 03 juin 2017, 23:53

Bonsoir tout le monde et en particulier à AS31,

Parcourant internet sur la recherche d'une défiscalisation, je suis tombé par hasard sur ce site et à vos différentes démonstrations sur la loi pinel.

Je vous remercie grandement de votre expertise et d'avoir rapporté des exemples concrets et explicite,qui m'on permis d'avoir un autre point vue sur le sujet que de nombreux français se pose.

Concernant ma situation, mes impôts ne cessent d'augmenter et de façon multiplicatrice (c'est bon signe ça veut dire que je gagne mieux ma vie ).

Mais nous arrivons à un stade où aujourd'hui nous payons ma compagne et moi quasiment 10000€ d'impôt pour l'année 2017.

Nous ne sommes pas marié. Nous avons une résidence principale et pas d'enfant (je n'ai que 28ans) donc pour des réductions de part impossible.

À ce jour avez vous une solution (pas de miracle je sais) afin que nous ayons une charge d'impôt moins élevé ?
Le plus difficile à mon âge, et de penser à investir dans les plans retraite ou assurance vie....

Je vous souhaite une bonne soirée et encore merci pour vos lumières qui éclaircissent de gros points sombres.

Cordialement Laurent

AS 31
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Re: LOI PINEL 2016, Défiscalisation loi Pinel

Messagepar AS 31 » 04 juin 2017, 09:15

Bonjour Laurent,

Il est impossible de répondre à une problématique particulière sans faire une analyse puis une étude respectant vos contraintes (horizon de placement, éventuelle capacité d'endettement, budget du ménage...), vos moyens (budget mensuel à investir, capital disponible...), vos objectifs (exemple récent pour un lecteur de ce forum : préparer la retraite donc long terme mais aussi les études des enfants dans 8 à 10 ans, donc moyen terme) etc, etc...

Si vous le souhaitez, vous pouvez me contacter par mail pour une première approche du sujet.

Cordialement.

Patrick

Laurent77
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Re: LOI PINEL 2016, Défiscalisation loi Pinel

Messagepar Laurent77 » 04 juin 2017, 20:52

Bonsoir Patrick

Merci de votre réponse rapide. Je vais essayer de vous faire parvenir par mail un récapitulatif.

Bonne soirée à vous.

Cdlt

Laurent

julien62
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Re: LOI PINEL 2016, Défiscalisation loi Pinel

Messagepar julien62 » 19 juin 2017, 10:07

Bonjour, nouveau sur ce site, j'ai lu avec grande attention la discussion sur la loi pinel. En quête d'un complément de revenu pour ma retraite, j'ai été fortement séduit par ce dispositif, comme de nombreux néo investisseur.

Après examen de mes ressources, ma conseillère m'a proposé :
un F2 BBC de 47 m²(166000 euros) dont 3000 euros de réduction et frais de notaire offert, à Lille sud (zone A), soit un prix de 3500 euros le m² (contre 2500 dans l'ancien et 2900 dans l'ancien haut de gamme dans le même quartier).

Un crédit à 1,5% sur 20 ans m'est proposé, une assurance prêt, en délégation libre, négociée chez un courtier à 0,44 pour 2 personnes à 100%

Soit une mensualité de 861 euros / mois + 57 euros assurance prêt
Le loyer, en gestion mandat total par Foncia (17%) est proposé à 560 euros (12 euros/m²) dont 465 euros nets (frais de gestion et protection déduits par Foncia)
Au final : 918 euros (crédit + ass) - 276,6 (pinel) - 465 (loyer) = effort épargne (environ 178 euros/mois) puis 373 euros (dès 9 ans) puis plus de 518 euros (dès 12 ans)

Toutefois, la revente au prix acheté dans 20 ans vous semble t-elle possible ?

Il faudrait également tenir compte de l'augmentation de mes impôts (+ 15000 euros sur 20 ans car imposition à 30%, même s'ils resteraient moins élevés que 20 ans d’impôts versés au taux actuel)

Sans parler des investissements en entretien à prévoir sur une telle durée ?


Cet investissement vous parait-il vraiment rentable pour constituer un complément retraite ? J'hésitais avec une assurance vie, moins rétributrice, mais beaucoup plus souple ?
Merci par avance pour votre réponse
Cordialement

fgg
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Re: LOI PINEL 2016, Défiscalisation loi Pinel

Messagepar fgg » 19 juin 2017, 19:50

Bonsoir,
Lille sud ? renseignez vous soigneusement.
personne ne peut garantir la revente d'un bien .Le revendre au prix d'achat au bout de 20 ans? le commercial se paye votre tête .

julien62
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Re: LOI PINEL 2016, Défiscalisation loi Pinel

Messagepar julien62 » 19 juin 2017, 20:24

Merci pour votre réponse.
Le bien se situe a proximité du Lycée GASTON BERGER et de la prépa FAIDHERBE, à 15 minutes du métro Porte de Douai et du Jardin des plantes, rue Abélard. Toutefois, l'immeuble se situe en face d'une ligne secondaire de TER, peu fréquentée (moins de 10 trains par jours).
La localisation me paraissait plutôt prometteuse avec l'ouverture du futur centre commercial Lillelenium pas très loin et surtout dans un quartier plutôt résidentiel.

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