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LOI PINEL 2016, Défiscalisation loi Pinel

AS 31
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Re: LOI PINEL 2016, Défiscalisation loi Pinel

Messagepar AS 31 » 24 mars 2017, 17:24

Bonjour,

Comme d'habitude, mes réponses sont en couleur, directement dans le texte, pour une meilleure lecture :

LR19 a écrit :Bonjour,

je viens de lire avec attention tous les messages de ce sujet.

J'avoue être surpris, je pense personnellement que le Pinel à des avantages et des inconvénients comme tout dispositif ou toute solution d'épargne ou fiscale.
Pas faux (voir mes deux exemples à la fin) mais la loi Pinel vendue avec une hypothèse de revente comme c'est toujours le cas (j'examine régulièrement des études qui font toutes ce pari), non seulement ça ne fonctionne pas, mais surtout ça n'a pas de sens (pourquoi investir dans l'immobilier si le but est de récupérer un capital ?).

il est impossible de dire aujourd'hui un prix à la revente d'un produit immo (alors pourquoi faire le pari de la revente ?), une rentabilité d'un placement financier etc.. une personne qui effectue une démarche doit déjà être consciente de cela avant tout.

Ensuite chaque cas et diffèrent, il ne peut être défini que par un entretien entre quatre/six yeux je pense.
Presque d'accord : pour ma part, c'est bilan patrimonial complet, analyse puis proposition d'une étude, si possible avec un comparatif de deux ou trois solutions.

Je pense personnellement qu'il y a du "bon" Pinel (oui voir plus loin), comme du mauvais (voir les différents exemples que j'ai analysés ici), idem pour les scpi, assurance vie, nue propriété , fip etc... mais être catégorique sur la renta d'un produit est impossible personne n'a de boule de cristal.. Chaque client est différent et son intérêt doit prévaloir sinon la personne c'est trompé (s'est trompée) de métier...
J'exerce depuis 25 ans et je n'ai pas le sentiment de m'être trompé (ce n'est pas non plus l'impression que me donnent mes clients).


Cordialement,

Loïc


Pour finir, j'avais déjà évoqué le fait qu'il m'arrive de proposer du Pinel à mes clients, mais dans seulement deux cas, très difficiles à trouver :

1) Dans les DOM ce qui a pour avantage de proposer une réduction d'impôt nettement plus forte, donc un prix de revient moins élevé. Mais il faut vraiment être spécialiste et accepter d'aller sur place plusieurs fois par an pour ne pas se tromper (j'y suis encore allé fin janvier avec mes associés... sans rien trouver de nouveau à valider).

2) En métropole, à condition d'être en centre ville (le quartier existe et n'a rien à voir avec les zac en Pinel neuf), en réhabilitation (l'immeuble existe donc on peut l'évaluer et le délai de livraison est plus court qu'en VEFA), proche d'une université pour le passer ensuite en location meublée étudiante, donc en profitant d'une autre niche fiscale, tout en évitant une revente qui ressemble à une loterie. Mais ces programmes sont difficiles à trouver et se vendent très vite.

Deux exemples :

Premier exemple avec un crédit total (frais de notaire et de garantie inclus) de 142 400 € sur 20 ans
Coût moyen mensuel 275 €
Loyer mensuel net au terme du crédit 460 € (loyer net de frais d’agence, d’assurance locative et PNO, de charges non récupérables, de taxe foncière, d’impôt et CSG sur les revenus fonciers)

Second exemple avec un crédit total (frais de notaire et de garantie inclus) de 147 100 € sur 20 ans :
Coût mensuel moyen 206 €
Loyer mensuel net au terme du crédit 584 € toujours net de tout, donc réellement net)

Plaig1317
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Re: LOI PINEL 2016, Défiscalisation loi Pinel

Messagepar Plaig1317 » 25 mars 2017, 08:25

Bonjour'
En effet comment trouver des programmes intéressants en loi pinel ? Ou en Epad? Tout est très cher à la base.
Plaig


Que faire en cas de litige ?

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AS 31
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Re: LOI PINEL 2016, Défiscalisation loi Pinel

Messagepar AS 31 » 25 mars 2017, 11:27

Plaig1317 a écrit :Bonjour'
En effet comment trouver des programmes intéressants en loi pinel ? Ou en Epad? Tout est très cher à la base.
Plaig


Bonjour Madame,

La réponse est simple c'est un métier et ça tombe bien, c'est le mien. Les français ont deux problèmes (c'est une remarque générale que je vous demande de ne pas prendre pour vous puisque je ne vous connais pas, même si cela fait plusieurs fois que je vous propose de me contacter, mais je pense que je vais abandonner) :

1) Le français se méfie de tout le monde alors il va se renseigner tout seul sur internet (quelqu'un m'a dit avant hier que ce forum était le seul endroit où il avait vu des explications détaillées et argumentées sur la loi Pinel), ce qui est dommage car internet regorge de fausses informations.
2) Mais le français est tellement obsédé par les impôts qu'il paie, qu'il plonge tête baissée pour suivre le premier commercial qui passe (c'est ce que je constate régulièrement).

Pour finir Madame, je vous ai déjà expliqué que je ne suis pas devin mais conseiller (depuis 25 ans) et que si vous voulez une analyse objective et pertinente, il me faut nettement plus d'informations que celles que vous avez données ici. Je vous en ai déjà expliqué le détail, mais vous ne semblez pas comprendre puisque j'ai indiqué mon adresse mail ici même mais que je n'ai pas eu de retour de votre part, tant pis.

Pour être plus précis, j'ai une méthode rigoureuse : pour connaître l'environnement patrimonial, familial, financier, fiscal de mes clients, donc pour être certain de ne pas me tromper dans mon conseil, je leur fait remplir un questionnaire patrimonial détaillé, puis j'en fait une analyse, puis je reviens vers le client pour lui proposer une étude.

Répondre à ceux qui me posent des question, sur ce forum ou ailleurs, me semble être un minimum de ma part puisque c'est moi qui ai lancé le sujet. Mais répondre de façon argumentée et accessible prend un temps considérable (même un samedi matin) et je ne peux pas passer mon temps à répéter les mêmes choses.

fgg
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Re: LOI PINEL 2016, Défiscalisation loi Pinel

Messagepar fgg » 25 mars 2017, 21:14

AS 31 a écrit : Le français se méfie de tout le monde alors il va se renseigner tout seul sur internet ... ce qui est dommage car internet regorge de fausses informations.


Vous avez raison,mais il y a tellement d'arnaques en tous domaines que les gens sont devenus méfiants.Il y en a des pages entières sur ce site.Et ces arnaques leur pourrissent la vie.

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Re: LOI PINEL 2016, Défiscalisation loi Pinel

Messagepar Rom1_RS » 29 mars 2017, 09:18

Bonjour

Je viens vers vous afin d'avoir votre avis. Un conseiller fiscal est venu chez moi afin de soumettre une etude pour une defiscalisation.
Au depart je pensais qu'il me parlerais d'une LMNP or il s'agit d'une Pinel.

Voila son étude:

Appartement T2 de 42.81m² pondérée au pris de 147000€ avec 4700€ de frais=151700€ au total
Zone B1 sur Schiltigheim
loyer: 491€
revalorisation locative: 1%/an
charge: 12% du loyer et de 0€/mois
taxe fonciere: 100% du loyer mensuel mais exonérée les 2 premieres années

Depenses mensuelles: 837€ (pret, ass. decès-inv du pret, frais gestion + ass., syndic, taxe foncière, ass. garantie loyers, surcout impots)
Recettes mensuelles: 631€ (loyers, economies impots avec charges et deficit deductible des revenu fonciers globaux)
Epargne moyenne mensuelle:206€
Rendement net de l'epargne: 19.74%

Tout ceci durant 9ans pour apres passer en LMNP.

J'ai une belle etude avec pleins de jolies tableaux et des petit fromage avec des syntheses de financement, simulation, depenses pendant l'avantage fiscal,etc...

d'avance merci

AS 31
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Re: LOI PINEL 2016, Défiscalisation loi Pinel

Messagepar AS 31 » 29 mars 2017, 09:48

Bonjour Rom1 (je suppose que c'est un jeu de mots),

Passez-moi l'étude ici [email protected] car je pense que je vais bien rigoler.

Juste une remarque avant d'analyser l'étude et de vous donner un avis plus détaillé : dans ce que le commercial appelle les charges il devrait y avoir, les charges non récupérables, les frais d'agence, l'assurance locative et l'assurance PNO. Or, quand j'en fais le calcul, je trouve 20 % du loyer et non 12 %.

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Re: LOI PINEL 2016, Défiscalisation loi Pinel

Messagepar Rom1_RS » 29 mars 2017, 09:53

Effectivement c'est un jeu de mot. :lol:
Ok je vous transmet cela par mail.
Merci

Premtalika
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Re: LOI PINEL 2016, Défiscalisation loi Pinel

Messagepar Premtalika » 06 avr. 2017, 07:55

Bonjour,

Tout d'abord merci AS31 pour cette discussion passionnante très éclairante pour moi.
Ca va me permettre peut être d'éviter une grosse bêtise à 150 000 euros !! En tout cas ça me met de gros doute.
Grâce à vous je vais laisser tomber le Pinel à 7500 euros le m2 qui me plaisait dans un super quartier mais à 2.5 fois le prix de l'ancien....

En revanche j'aimerai votre avis sur un autre bien qui me plait aussi.

L'objectif principal de l'investissement c'est d'être sûre d'avoir un toit au dessus de la tête pour quand je serai vieille et pauvre avec une retraite de merde. Donc je regarde des quartiers de Lyon et alentour très précis où j'arrive à me projeter d'y vivre et où je fais le pari que le quartier évoluera bien.
Et louer pendant 25 ans. Peut être revendre avant selon évolution de mes projets.
L'objectif secondaire c'est de payer moins d'impôt que mes 3500 actuels.
J'hésite encore acheter dans de l'ancien plus grand ou du neuf avec de meilleures normes et moins de charges genre travaux imprévu au moins pour les 15 prochaines années.

Bref voici mon projet Pinel :

les jardins de René : 33 rue du Perron à Oullins dans le Rhône. projet de 36 lots en zone B1
28,3 m2 + 7,45 m2 de terrasse + 1 cave. 136 000 euros hors frais de notaire et hors cuisine à rajouter.
2ème étage sur 3 orienté Nord (j'ai pas été assez rapide pour celui orienté sud qui s'est vendu en 4 h !!!). Pas de vis à vis. Accès direct sur un parking municipal. Ascenseur et espace vert dans la copro, pas de gardien prévu.
Il n'y aura pas de projet d'immeuble autour dans un futur proche ou lointain.

La situation :
- hypercentre à 250 m de tous les commerces
- à 800 m du métro et à 350 m en 2023 (ils prolongent la ligne, les travaux viennent de débuter)
- Très bonne demande locative actuellement
- fac de médecine et énorme hôpital à proximité et qui sera relié au métro dans 9 ou 10 ans
- prix location actuelle pour la surface : 470 - 550 euros
- prix vente ancien actuel dans le quartier : autour de 3000 euros le m2

J'ai pas fini le tour des banques mais pour l'instant on me propose du 1.95 % assurance incluse sur 25 ans soit 605 euros par mois pour 136 000 de crédit. Je pense financer 100 % du bien à crédit. J'ai 40 000 d'apport au besoin qui me servirons pour partie pour les frais de notaire et la cuisine. Le but c'est de ne pas avoir d'effort à faire à part la taxe foncière et les charges.

Vous en pensez quoi ? J'ai oublié de penser à quoi ?

J'ai optionné dessus et je signe demain.

Merci d'avance pour tous conseils :)

ET9
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Re: LOI PINEL 2016, Défiscalisation loi Pinel

Messagepar ET9 » 06 avr. 2017, 09:53

Bonjour Mr Legoff,

Je suis tombé par "hasard" sur ce sujet de forum, en recherchant des avis contradictoires sur le sujet de la défiscalisation via PINEL.

J'ai en effet été, comme sûrement nombre de contribuables, démarché par des agences de "gestion de patrimoine"

Sur les propositions que j'ai eu, on m'a donné un délai de 4 jours maximum pour me positionner, pendant lequel le produit m'est soit-disant priorisé/réservé, et après lequel les promoteurs remettent l'offre sur le marché. Après vérification, l'appartement qu'on m'a proposé figure bien sur le site du promoteur, accessible à n'importe qui. Donc pas d'exclusivité réelle ??!

Bon ça c'est du détail, j'ai surtout été choqué par l'absence de réponse en face de mes questions sur les sujets qui font mal :
- quid de la revente en terme de prix et de facilité, le produit est t'il en phase avec ce qui est recherché ou trop qualitatif pour le lieu ? Sous qualitatif ? (même si acheter pour revendre un bien immobilier n'est pas une bonne optique, la question peut-être envisagée, n'ayant pas de boule de cristal)
- quid d'une baisse du marché ?
- quid des négociations ? (car le projet est trop lisse trop bien cadré mais étrangement rien n'est négociable)

J'ai eu comme argumentaire :
- le guide vénial
- le fait que les studio et 2 pièces sont les logements les plus demandés pour l'investissement locatifs et que donc trouvent toujours preneurs et conservent leur côte
- qu'on ne peut pas comparer marché neuf et marché ancien (en terme de prix)
- pourquoi voulez-vous que le marché de l'immbolier s'effondre ? (yeux attérés d'ennuis) L'immobilier est une valeur refuge

En gros il faut se lancer tête baissée sur la seule base de la confiance en la stabilité des choses et puis c'est tout signez-là. C'est de toute manière une évidence qu'il y a une part de jeu du destin dans toute opération financière, mais ça me fait un peu peur quand c'est un peu trop sur des rails magiques.

Je vous remercie d'avoir mis des mots, des contre-arguments sur mes instincts flous. Comme d'autres ici, j'aurai si vous en avez le temps, des questions plus personnelles à vous soumettre.

Eric123
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Re: LOI PINEL 2016, Défiscalisation loi Pinel

Messagepar Eric123 » 08 avr. 2017, 13:35

AS 31 a écrit :La réponse est simple c'est un métier et ça tombe bien, c'est le mien. Les français ont deux problèmes (c'est une remarque générale que je vous demande de ne pas prendre pour vous puisque je ne vous connais pas, même si cela fait plusieurs fois que je vous propose de me contacter, mais je pense que je vais abandonner) :
1) Le français se méfie de tout le monde alors il va se renseigner tout seul sur internet (quelqu'un m'a dit avant hier que ce forum était le seul endroit où il avait vu des explications détaillées et argumentées sur la loi Pinel), ce qui est dommage car internet regorge de fausses informations.


Il y a tellement d'[Message Modéré] et de vendeurs malhonnêtes dans ce milieu pourri que c'est normal que l'on se pose des questions !

AS 31 a écrit :2) Mais le français est tellement obsédé par les impôts qu'il paie, qu'il plonge tête baissée pour suivre le premier commercial qui passe (c'est ce que je constate régulièrement).


Pas tous, heureusement !
Il y a des acheteurs qui sont ruinés dans ce genre de ventes !

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