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LOI PINEL 2016, Défiscalisation loi Pinel

AS 31
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Re: LOI PINEL 2016, Défiscalisation loi Pinel

Messagepar AS 31 » 22 Fév 2017, 11:13

Pedro001 a écrit : Voici ma question: En octobre 2016, J'ai obtenu mon premier permis de construire ainsi que mon financement. J'ai donc ouvert mon premier chantier en novembre 2016 pour une livraison de maison prévu en Juin 2017.
Je viens d'obtenir mon second permis de construire ce mois de février 2017 et ouvrirait mon second chantier au mois de mars prochain pour une livraison prévue en octobre 2017.
Bilan: 2 livraisons de maisons courant 2017 (juin et octobre) mais 2 financements, 2 permis de construire et 2 ouvertures coup sur coup en 2016 et en 2017.
Dans ce cas de figure, est ce que cela compte fiscalement pour 2 investissements la même année (2017) ou est ce que ces 2 investissements seront fiscalement dissociés, pour l'un en 2016 et pour l'autre en 2017 en tenant compte des dates d'obtention de prêts immobilier, de permis et d'ouvertures de chantiers ?
Je me suis rendu à l'hôtel des impôts de ma ville je n'ai pas trouvé de réponse claire à cette question..
L'enjeu est important sachant que le dispositif prévoit un plafonnement de 300000 € par an d'investissement et que dans le cas présent, si l'investissement était comptabilisé sur la seule année 2017 je me verrais donc dépassé globalement de 50 000 € le plafond de 300000 € et perdrait le bénéfice du montant de la défiscalisation de 21% sur cette somme, autrement dit un manque à gagner de 10500 €.
Dans l'espoir à travers vos réponses de pouvoir également être utile à d'autres personnes dans le même cas, je vous remercie.
Cordialement.


Bonjour Pedro,

La seule date qui fait foi pour la défiscalisation est la DAT (date d'achèvement des travaux).

Vous trouverez des éléments ici : http://www.legavox.fr/blog/maitre-anthony-bem/notion-achevement-droit-construction-definition-8602.htm#.WK1jlfnhDIU

Patrick

AS 31
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Re: LOI PINEL 2016, Défiscalisation loi Pinel

Messagepar AS 31 » 22 Fév 2017, 11:49

armou59 a écrit :bonjour
ayant déjà cessé mon activité, serait il judicieux d'investir en pinel suite à la vente d'un bien pour défiscaliser ?


Il faut nous en dire plus car je ne comprends pas la question.


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armou59
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Re: LOI PINEL 2016, Défiscalisation loi Pinel

Messagepar armou59 » 22 Fév 2017, 12:19

il est vrai que mon message mérite plus d'explications.
Je suis en pré retraite et je vend un bien immobilier. Les placements étant aléatoires, je souhaite réinvestir dans un appartement plus proche des commodités pour plus tard. Dans un premier temps, le but est de le louer, c'est pourquoi l'agent immobilier m'a préconisé d'investir dans du neuf et de profiter de la loi pinel. Qu'en pensez vous ?

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Re: LOI PINEL 2016, Défiscalisation loi Pinel

Messagepar AS 31 » 22 Fév 2017, 17:15

armou59 a écrit :il est vrai que mon message mérite plus d'explications.
Je suis en pré retraite et je vend un bien immobilier. Les placements étant aléatoires, je souhaite réinvestir dans un appartement plus proche des commodités pour plus tard. Dans un premier temps, le but est de le louer, c'est pourquoi l'agent immobilier m'a préconisé d'investir dans du neuf et de profiter de la loi pinel. Qu'en pensez vous ?

Si le but est de l'habiter vous-même après, pourquoi pas, mais faites bien une analyse du quartier car les promoteurs fabriquent toujours des plaquettes de présentation commerciale qui font abstraction de tous les immeubles qui vont se construire autour, y compris d'éventuels HLM (je l'ai vu dans plusieurs villes). Enfin, regardez si dans l'ancien il n'y a pas moyen de trouver moins cher et plus spacieux, y compris en intégrant la réduction d'impôt du Pinel.

Je ne sais pas quoi vous dire d'autre tant votre cas semble particulier.

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Re: LOI PINEL 2016, Défiscalisation loi Pinel

Messagepar AS 31 » 22 Fév 2017, 18:03

Désolé de mon manque de réactivité pour ceux qui attendaient mes réponses mais mon emploi du temps est très chargé en ce moment et ma priorité va à mes clients ainsi qu’aux personnes qui m’ont contacté (dont Alex 77 pour qui je réalise actuellement une étude, ceci afin de vous préciser, au cas où certains en douteraient, que je réponds toujours quand on me sollicite, mais parfois avec un décalage dans le temps).

Je vais maintenant répondre à JEAN MI, directement dans son texte pour que ce soit plus clair, en faisant cependant un constat, qui est toujours le même : le gens qui vendent de la « défiscalisation » à travers la loi Pinel restent toujours sur des propos commerciaux qui sont des généralités, sans jamais rien démontrer par des exemples.

Pour finir, je vais vous donner deux exemples où la loi Pinel peut être cohérente, mais à long terme, donc sans supposer une revente au bout de 9 ans. Il me semble que j’avais déjà évoqué ce cas du passage en location meublée (ici en étudiant) au terme des 9 ans de réduction d’impôt. Vous noterez donc que je ne me contredis pas : la loi Pinel vendue comme un produit d’épargne fait pour récupérer un capital, ça ne fonctionne pas, mais à conditions d’être sélectif (ce genre de produit est difficile à trouver et j’y passe parfois plusieurs mois) on peut envisager du Pinel à long terme.



JEAN MI a écrit :Bonjour à tous,

Après lecture des différents posts, je me devais de réagir :

OUI le neuf est plus chère que l'ancien (le contraire aurait été étonnant avec 20% de TVA)
Ma réponse : L’argument ne tient pas : ceux qui vendent aujourd’hui un logement ancien ont eux aussi payé de la TVA à l’achat. Vous essayez de noyer le poisson en nous faisant croire qu’il y a de la TVA seulement sur le neuf et que c’est la raison pour laquelle il est (nettement) plus cher (et non « chère » quand il s’agit d’un mot masculin) que l’ancien. Bien tenté mais ça ne prend pas.

Cependant, ce type de placement est bien plus rentable que tous les autres supports financiers ou immobiliers actuellement.
Ma réponse : Et là, comme je m’en doutais, vous ne démontrez rien. Où est votre analyse pour démontrer votre conclusion ? Et vous n’y allez pas de main morte « bien plus rentable que tous les autres supports financiers ou immobiliers actuellement. ». Je trouve qu’une conclusion aussi gonflée aurait mérité une analyse « aux petits oignons », bien soignée et bien détaillée.

Je vous fait remarquer que faire une acquisition sous le dispositif PINEL revient à acheter du neuf au prix de l'ancien.
Ma réponse : J’ai déjà démontré le contraire.

Ces dispositifs permettent donc à de nombreux contribuables de pouvoir sécuriser leur avenir, en investissant dans un immobilier sécurisé.
Ma réponse : En quoi est-il sécurisé ?

AS 31, vous l'avez compris je suis complètement opposé à tous les arguments que vous développez qui sont tous simplement faux !
Ma réponse : J’avais bien compris que vous n’étiez pas d’accord avec moi, mais vous avez oublié de m’expliquer pourquoi, avec un exemple. En fait je crois savoir pourquoi : la loi Pinel, vous en vendez et probablement que c’est le seul produit que vous savez vendre.

Peut-être avez-vous eu, vous même, une mauvaise expérience, comme beaucoup dans le monde de l'immobilier, mais vous ne pouvez pas faire de généralité quand il s'agit d'immobilier.
Ma réponse : Vous auriez dû lire tout ce que j’ai écrit (je sais, les commerciaux n’aiment pas lire) car vous auriez appris que j’exerce le métier de conseil depuis 25 ans et que je suis probablement un des seuls à ne pas valider l’investissement en loi Pinel, enfin pas comme elle est vendue habituellement (voir mon exemple après).
Par contre, en vous lisant je me tord de rire car vous vous contredisez sans même vous en rendre compte :
Vous nous dites d’abord « Ces dispositifs permettent donc à de nombreux contribuables de pouvoir sécuriser leur avenir, en investissant dans un immobilier sécurisé. »
Puis juste après « Peut-être avez-vous eu, vous-même, une mauvaise expérience, comme beaucoup dans le monde de l'immobilier »



Bien à vous,



Pour finir, je vais vous montrer deux exemples qui peuvent fonctionner en Pinel, mais à long terme, donc sans faire le pari d’une revente hypothétique. Les deux programmes sont de l’ancien entièrement réhabilité, tous les deux en centres-villes et proche d’une université (passage en meublé après la période de réduction d’impôt), le premier à 20 mn à pied d’une fac de sciences et le second à 500 mètre d’une fac de droit et sciences politiques. Si vous désirez vous orienter vers du Pinel en réhabilitation, faites attention aux prix car certains promoteurs ont tendance à gonfler les prix en mettant en avant l’avantage fiscal.

Voici la copie de la synthèse de chaque étude (j’ai eu la main un peu lourde sur le coût du mobilier mais c’est volontaire) :

Premier exemple avec un crédit total (frais de notaire et de garantie inclus) de 142 400 € sur 20 ans

PHASE PINEL
Trésorerie nette cumulée (Recettes - Dépenses) -31 527 €
Durée de la simulation 115 mois
Effort mensuel moyen (Trésorerie nette cumulée / Durée de la simulation) 274 €
AU TERME DU CREDIT AVEC PASSAGE EN LOCATION MEUBLEE APRES LA PERIODE PINEL
Trésorerie nette cumulée (Recettes - Dépenses) dont 6 000 € de mobilier -71 963 €
Durée de la simulation 240 mois
Effort mensuel moyen hors meubles 275 €
Loyer mensuel net au terme du crédit 460 €

Second exemple avec un crédit total (frais de notaire et de garantie inclus) de 147 100 € sur 20 ans :

PHASE PINEL
Trésorerie nette cumulée (Recettes - Dépenses) -26 113 €
Durée de la simulation 114 mois
Effort mensuel moyen (Trésorerie nette cumulée / Durée de la simulation) 229 €
AU TERME DU CREDIT AVEC PASSAGE EN LOCATION MEUBLEE APRES LA PERIODE PINEL
Trésorerie nette cumulée (Recettes - Dépenses) dont 6 000 € de mobilier -55 558 €
Durée de la simulation 240 mois
Effort mensuel moyen (Trésorerie nette cumulée / Durée de la simulation) 206 €
Loyer mensuel net au terme du crédit 584 €

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Re: LOI PINEL 2016, Défiscalisation loi Pinel

Messagepar cecilg » 01 Mars 2017, 17:57

Bonjour,
A priori le dispositif Pinel nous a apparu tentant... Seulement n'y a t-il pas de gros risques de trésorerie. On nous assure que non mais je suis sur ma réserve.
Ensuite, un appart t2, 32m2, beau quartier de Nantes, proche tram et bus, centre ville... Vu comme cela... Oui mais vue sur cimetiere et exposé nord, est-ce une affaire ?

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Re: LOI PINEL 2016, Défiscalisation loi Pinel

Messagepar AS 31 » 01 Mars 2017, 18:52

cecilg a écrit :Bonjour,
A priori le dispositif Pinel nous a apparu tentant... Seulement n'y a t-il pas de gros risques de trésorerie. On nous assure que non mais je suis sur ma réserve.
Ensuite, un appart t2, 32m2, beau quartier de Nantes, proche tram et bus, centre ville... Vu comme cela... Oui mais vue sur cimetiere et exposé nord, est-ce une affaire ?


Bonsoir cecilg,

Difficile à dire sans faire une analyse, même s'il est probable que l'analyse rejoigne ce que j'ai déjà expliqué dans de nombreux exemples ici-même, à lire avec attention car vous y trouverez probablement des pistes de réflexion que l'on a pas forcément quand on n'est pas spécialiste (je fais cette remarque car on va souvent sur internet, et je ne parle pas de vous mais en général, pour obtenir des réponses rapides, sans avoir envie d'en lire les détails, ce qui est une erreur sur un tel sujet qui implique un endettement sur 15 ou 20 ans).

J'ai trois questions préalables :

1) Est-ce que vous connaissez Nantes et le quartier ?
2) Qu'est-ce que vous appelez des risques de trésorerie ?
3) Quel est le prix ?

Si vous avez une étude détaillée, avec tous les paramètres, y compris l'adresse exacte, vous pouvez me la faire passer ici : contact@retraiteetpatrimoine.fr

Je vous proposerai alors une analyse détaillée, après avoir fait d'abord connaissance au téléphone (c'est tellement mieux quand on se connait un peu) comme je l'ai déjà fait plusieurs fois pour des personnes qui avaient besoin d'y voir plus clair que le discours commercial qui leur était servi.

Cordialement.
Patrick

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Re: LOI PINEL 2016, Défiscalisation loi Pinel

Messagepar Alex77 » 02 Mars 2017, 09:49

Bonjour,
Je tenais à remercier AS31 qui a su répondre à mes questions. Voulant investir depuis un moment dans l'immobilier, je me sentais un peu seul face à toutes ces informations qu'on peut trouver sur internet. De plus, quand on n'y connait pas grand chose, il est difficile de savoir en qui on peut avoir confiance...

Je trouve donc normal de vous faire partager mon expérience. J'ai contacté, en direct, AS31 pour échanger sur mon projet d'investissement locatif et je n'ai pas été déçu. Il a su me conseiller et répondre à mes questions. Par la suite, comme j'en savais un peu plus sur la Loi Pinel et que les zones d'ombres avaient été éclaircies, je lui ai demandé de faire une étude patrimoniale.

En ce qui me concerne, ce fut une très bonne expérience et je tenais à le faire savoir sur ce forum. Car c'est une personne fort sympathique et professionnelle.

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Re: LOI PINEL 2016, Défiscalisation loi Pinel

Messagepar AS 31 » 02 Mars 2017, 19:14

Bonsoir Alexandre (si vous me permettez l'usage du prénom, maintenant que l'on se connait un peu mieux),

Je vous remercie pour ce commentaire qui me conforte dans l'idée qu'une relation commerciale doit être basée sur le respect et la confiance et pas sur un rapport de force.

En conclusion : j'ai été ravi de vous rendre service.

Patrick

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Re: LOI PINEL 2016, Défiscalisation loi Pinel

Messagepar cecilg » 03 Mars 2017, 17:43

Bonsoir Patrick
Je vous ai adressé un email, je ne sais pas si vous l'avez reçu.

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