LOI PINEL 2016, Défiscalisation loi Pinel

[AS 31]

J'ai enfin trouvé le temps de mettre en ligne sur YouTube une vidéo qui me démangeait depuis un moment, tellement cette arnaque est énorme (une autre étude « bidon » en loi Pinel, mais cette fois sur une grande ville).

J'ai donc repris l'étude faite à Monsieur Christophe D en retirant la plupart des pages tellement c'était ridicule (que des graphiques et du baratin commercial fait pour vendre), et j'ai gardé l'essentiel, puis j'ai fait une analyse. Regardez cette vidéo attentivement, car vous avez l'essentiel de la démarche commerciale très rusée de ces cabinets pour vous vendre un appartement, en vous faisant croire que c'est un produit financier, et surtout la démarche pour déjouer les pièges de ces commerciaux sans scrupules (comme mon métier c'est le conseil et que je ne suis donc pas un pro de la vidéo sur internet, j'ai oublié d'indiquer dans cette vidéo, que le plus simple pour être au courant quand j'en réaliserai une nouvelle, est tout simplement de vous abonner, ce qui est gratuit et ne vous engage à rien, passez le message autour der vous, ça peut être utile).

Patrick LEGOFF

[AS 31]

J'ai une anecdote très amusante à vous raconter, suite à ma dernière vidéo, sur l’arnaque organisée dont je vous ai parlé au sujet de la loi Pinel.

Voici cette anecdote amusante et très révélatrice de l'univers des vendeurs de loi Pinel (je soupçonne fortement les 2 commentatrices d’en faire partie). Sur cette dernière vidéo qui s'appelle « Une grosse arnaque en loi Pinel », dans laquelle je prends un exemple pour démonter les arguments des commerciaux, j'ai eu récemment 2 commentaires très curieux. Je vous les recopie ici :

Valerie Papillon me dit : « Bonjour, votre analyse est intéressante cependant je ne vois pas l'économie d'impôts dans vos calculs (19 % sur 9 ans) ? ».

J'aurais pu lui répondre un truc du style, prenez-moi pour un amateur au point d'oublier la réduction d'impôts, ici sur YouTube, en public. J'ai même eu la délicatesse de ne pas lui faire la remarque que la réduction d'impôt sur 9 ans n'était pas de 19 % mais de 18% (et attention, elle baisse l'année prochaine, alors que les taux de crédit sont en train de monter).

Le même jour, celine LB me dit en commentaire :
« Bonjour pour avoir testé, tout à fait d’accord avec votre propos en ce qui concerne la rentabilité. En revanche, vous prenez comme base les 400€ de trésorerie mensuelle mais vous ne déduisez pas la réduction fiscale. Il aurait tout de même économisé plus de 57 000€ d’impôts sur 9 ans. En terme de rentabilité, il est intéressant de comparer ce que pourrait rapporter 400€ de versement mensuel dans une assurance vie par exemple, avec un rendement compris entre 4 et 5%….Mais encore une fois, tout à fait d’accord avec votre raisonnement. Il faut raisonner rentabilité avant réduction/déduction fiscale. »

Ça c'est typiquement le genre de discours des vendeurs de Pinel, qui passent leur temps à faire des calculs théoriques pour vous perdre en route, et qui comparent un investissement immobilier à un produit financier. Mais surtout, ce qu'il faut noter, c'est que cette personne, comme l'autre, laisse supposer que je n'ai pas pris en compte la réduction d'impôt, ce qui est ridicule pour ceux qui me connaissent. Je lui ai donc répondu en détail (vous pouvez aller voir, je suis resté courtois).

Ce qui m’a mis la puce à l’oreille, c’est que, sur une vidéo plus ancienne (4 novembre 2020) appelée « Comparatif revente immobilière : Un Pinel face à un meublé rentable », j’avais déjà vu ce genre de commentaire, déguisé en commentaire anodin, mais qui ne l’était pas du tout, je m’explique : à l'époque, un personnage nommé Olivier DELPORTE avait mis plusieurs commentaires assez longs (et truffés de fautes), laissant supposer un doute. J'avais bien sûr répondu à tous ces commentaires mais, le plus drôle, c'est que, à un moment, le pseudo Olivier DELPORTE est devenu INCOME MARKETING (je vous laisse faire la conclusion vous-même).

Patrick LEGOFF

[AS 31]

Bonsoir à tous les lecteurs de ce forum,

Comme je me disais que je devais embêter pas mal de monde avec mes analyses détaillées de la loi Pinel et surtout de la façon dont elle est vendue généralement (vous avez plein d'exemples sur ce forum), je me disais également que un jour, j'allais réveiller du monde (comprenez des gens qui en vendent).

Et selon l'expression, ça n'a pas loupé, c'est arrivé très récemment sur ma chaîne YouTube, où j'ai été victime de calomnies (si vous allez jeter un coup d'œil vous allez voir le ton employé par mon contradicteur), de la part de quelqu'un qui prétendait que je racontais n'importe quoi, mais qui n'a jamais réussi à le prouver (non seulement j'avais raison, mais je lui ai prouvé avec les textes officiels du code général des impôts).

J'aurais pu facilement le censurer, car ce que les gens ne savent pas, c'est que, quand on est « propriétaire » d'une chaîne YouTube, on peut filtrer les commentaires et même faire disparaître ceux qui nous gênent (je pense que c'est ce que font les vendeurs de méthode pour devenir riche, car il y a des dizaines de commentaires, tous énormément élogieux, et pas une critique, alors qu’à mon avis il y en a un certain nombre qui n'ont pas réussi à appliquer la méthode, qu'ils ont pourtant payée).

Pour ceux qui souhaitent aller lire les commentaires (prévoyez du temps car la bagarre a duré un petit moment entre lui et moi), le nom de la vidéo est « Le meilleur système de défiscalisation : le plus rentable (19%), le plus rapide (1 an), et sécurisé ».

Je vous résumé ici l'échange, mais ça vaut le coup d'aller lire l'ensemble, car on dirait un feuilleton et la chute est un peu rude pour lui. Ça peut paraître drôle, mais vu le ton employé par le personnage qui prétendait me donner des cours, je n'ai pas trop apprécié la plaisanterie, mais je pense que je suis resté courtois (vous pouvez d'ailleurs donner votre avis si vous le souhaitez, je ne censure pas, sauf si c'est vulgaire).

Voici son premier message : « Beaucoup d'erreurs dans ces explications... Le métier de CGP ne s'improvise pas ».
Ma réponse : « Vous êtes venu me critiquer sur Facebook et je vous retrouve ici. Donc allez-y, quelles sont ces erreurs ? »

Un peu plus loin, il me dit « Je suis prêt à vous donner un cours en visio, à votre convenance, et vous comprendrez l’ensemble de vos erreurs. ». Le problème c'est que ce n'est pas moi qui me trompe, mais lui, car il ne connaît pas l'intégralité du plafonnement des niches fiscales, malgré ses diplômes.

La suite est trop longue pour que je vous en donne la totalité ici, mais je pense que ça vaut le coup d'œil, et j'ai même cité la société pour laquelle il travaille (et là vous allez comprendre pourquoi je dérange).
Patrick LEGOFF

[Mylenaire57]

Bonjour à toutes et à tous,
Je suis une cliente de Patrick Legoff (AS31) depuis plusieurs années maintenant. Je ne peux que recommander à des futurs acquéreurs de Pinel de lire les analyses de AS31 et consulter sa chaîne Youtube. Ses analyses plus que pertinentes et ses écrits criants de vérité doivent vous rassurer.
Je suis tombée sur les analyses de Patrick en voulant me renseigner sur le dispositif Pinel et comme beaucoup d'entre vous, Google m'a conduite ici. Après avoir essuyé les pratiques commerciales des vendeurs de Pinel, la présentation façon gribouillis sur une feuille de papier et la pression de la signature d'une vente sous 48h après la proposition (vente que j'ai refusée de signer, provoquant la colère du commercial ), j'ai vite fait marche arrière en lisant les analyses de Patrick. J'ai depuis réalisé 2 belles opérations avec Patrick, qui prend le conseil à coeur et pour qui l'humain compte beaucoup.

Je ne peux que le remercier pour ses conseils avisés.
Je vous encourage à le lire.

Stéphanie

[AS 31]

Comme vous vous en doutez, j’ai tellement été surpris et content de ce message, que j’ai remercié Stéphanie en direct, sans passer par le forum (elle et son mari ont croisé ma route sur ce forum il y a deux ans). Et je vous assure que ça fait du bien, car cela fait maintenant 6 ans et 8 mois que j’interviens ici, avec près de 140 000 vues sur les deux sujets dédiés à la loi Pinel et aux pièges qui vous sont tendus par des commerciaux peu scrupuleux, et je vous laisse imaginer le nombre de personnes qui ont croisé ma route, souvent en me demandant d’analyser la proposition qui leur était faite (et une analyse, ça prend du temps). A cause d’un emploi du temps un peu chargé, car je n’ai pas une horde de commerciaux qui travaillent pour moi, j’assume tout tout seul, j’ai parfois oublié de répondre à certains, mais ce fut rare.

Et parmi tous ces gens à qui j’ai évité le piège qui leur était tendu, pas un seul n’a pensé que ça pouvait être sympa (et même correct vu le temps passé sur certaines analyses) de venir en témoigner ici. Bien sûr, je ne parle pas des gens qui sont devenus clients, puisque quand on a à se dire merci, on se le dit en direct, mais plutôt de tout ceux à qui je n’ai rien vendu, qui ont profité de mes conseils, et qui sont partis dans la nature, en pensant que c’est normal et que ça ne mérite pas de commentaires, de faire appel gratuitement à un expert comme moi (par respect pour ce forum, qui, malgré le fait que j’exerce un métier commercial, me laisse m’exprimer librement depuis 6 ans, je ne facture pas d’honoraires pour analyser la proposition d’un cabinet concurrent, question de valeurs morales).

Vous allez probablement me trouver grincheux, mais tant pis, il fallait que ça sorte. Et comme maintenant je suis « chaud », je vais essayer de faire tout de suite une vidéo que je posterai ensuite sur ma chaine YouTube, concernant ceux que j’appelle les vendeurs de rêves, qui vous promettent de devenir millionnaires grâce à l’immobilier, qui vous expliquent que, grâce à eux, vous allez arrêter de travailler, et qu’il suffit juste d’acheter leur formation pour y arriver. Je vais donc remettre les pendules à l’heure, car de l’immobilier clés en mains, avec la recherche du bien, la gestion des travaux, le mobilier et la mise en location, j’en fait pour des clients (j’ai une livraison de meubles dans 2 heures), et je peux vous dire que ça n’est « pas de la tarte », car il faut non seulement de solides connaissances, notamment pour chiffrer les travaux juste sur une visite, connaissances qui sont liées à la pratique (ça ne s’apprend pas dans une formation), mais aussi un réseau : j’ai des amis artisans en qui j’ai confiance pour gérer les travaux et un réseau d’apporteurs qui me préviennent quand ils détectent un logement qui répond à mes critères (quartier, type de résidence, surface et nombre de pièces, possibilités de modifier les volumes, et bien sûr le prix). Alors un investisseur novice qui se lance en ayant acheté une formation à plusieurs milliers d’euros, pour moi c’est une blague (même si je pense que certains ont réussi, mais ils ne doivent pas être nombreux).

Bonne journée.
Patrick LEGOFF

[AS 31]

Bonsoir,

Pour faire suite à mon message précédent, concernant les vendeurs de formations qui vous promettent la fortune en appliquant leurs méthodes, j'ai mis en ligne hier une vidéo d'une opération immobilière que je présente du début (visite de l'appartement et évaluation des travaux), en passant par la phase travaux, pour terminer sur le produit final. Vous aurez ainsi une idée du travail colossal que ça représente, surtout si vous n'y connaissez rien au départ. En espérant que ça vous sera utile si vous vous posiez la question d'acheter l'une de ces méthodes de "rentiers de l'immobilier". La vidéo s'appelle "Du haut rendement immobilier : une de mes réalisations sur mesure, du début à la fin."

[AS 31]

Précision suite à mon message précédent : L'appartement de ma vidéo est celui de Stéphanie et son mari. Je ne voulais pas le dire sans son accord, mais je viens de lui parler au téléphone.

[AS 31]

J’ai déjà beaucoup décortiqué la loi Pinel sur ce forum, mais j’ai un cadeau de fin d’année pour ceux qui s’intéressent à la défiscalisation en loi Pinel : je viens de mettre en ligne, sur ma chaine YouTube, une vidéo sur ce que j’ai appelé une nouvelle arnaque en loi Pinel. C’est facile à trouver, il faut juste taper mon nom (je ne me suis pas inventé un pseudo pour faire du buzz, j’assume mon nom et ma fonction de conseiller indépendant). Avant de vous expliquer le contexte de cette analyse, j’ai une remarque à faire :

J’ai été contacté récemment par quelqu’un qui m’avait lu sur ce forum, et qui voulait que je lui fasse une analyse d’un investissement qu’on lui propose en loi Pinel, mais je ne vais pas lui répondre, voici pourquoi : il ne m’indique ni son nom, ni son téléphone (c’est quand-même un minimum), et j’ai juste le nom de la ville, la surface du logement et son prix. Rien sur le programme immobilier en question : est-ce un « bloc de béton » comme souvent, y-a-t-il plusieurs immeubles, c’est à quel étage ? (L’arnaque dont je parle en vidéo, c’est un T2 en rez-de-chaussée orienté au nord vendu 309 000 € !). Je n’ai pas non plus le plan du logement, ni l’adresse (comment faire une analyse sans connaitre l’environnement ?) et pas non plus l’étude qu’on a dû lui faire. Je veux bien aider les lecteurs de ce forum, mais il y a quand-même un minimum à respecter (notamment indiquer son nom et son téléphone).

Pour l’analyse du T2 à 309 000 € (hors frais de notaire) dont je viens dont je viens de faire la vidéo (j’ai mis l’étude dans la vidéo, un régal), c’est un monsieur qui avait lu mes analyses sur ce forum et qui voulait mon expertise pour éviter à son fils, qui paie beaucoup d’impôt, de faire une bêtise. Et vous allez voir qu’il a bien fait : j’ai fait une analyse du quartier, une analyse de la revente, et même une analyse s’il décidait de conserver le logement après la période de réduction d’impôt de la loi Pinel, un vrai cauchemar.

Et je vous ai déjà expliqué que, si on vous propose un investissement en loi Pinel avec comme objectif une revente, vous avez toutes les chances de perdre de l’argent, sauf dans certains cas en outre-mer, mais à condition d’investir là où il faut. A ce sujet, je vais bientôt faire une vidéo sur un T3 que j’ai vendu à des clients 268 000 € à Saint-Leu et que l’on est en train de revendre 291 000 € (en paiement cash, sans crédit, l’outre-mer n’est pas sous-développée, contrairement à ce que pensent certains). Je vous laisse imaginer le bénéfice d’un tel investissement, la réduction d’impôt étant plus forte en DOM. Et pour ceux qui sont focalisés sur la réduction d’impôt, la défiscalisation sécurisée existe (j’ai mis en ligne récemment la partie concernant les garanties du contrat, comme ça il n’y a pas de débat).

Bonnes fêtes de fin d'année, et soyez prudents, ne croyez pas les commerciaux sur parole (ces gens parlent très bien pour vous endormir).

Patrick LEGOFF

[AS 31]

Important si vous souhaitez me contacter pour une analyse : mon adresse mail a changé et vous avez la nouvelle dans le descriptif, sous chaque vidéo.

[AS 31]

Bonsoir,

Pour ceux que cela intéresse et qui se posent la question de l’opportunité d’investir en loi Pinel, il y a un peu plus d’un an, j’avais été contacté par Christophe D., à qui on proposait un investissement en loi Pinel, avec une étude complètement faussée au niveau des hypothèses. A sa demande, je lui avais fait une analyse détaillée (donc avec une vraie étude), et j’en avais fait ensuite une vidéo sur YouTube (voir mon message sur ce forum en date du 26 avril 2022, donc il y a à peu près un an).

A l’époque, en prenant des hypothèses optimistes, il perdait 28 000 € (je parle bien d’une perte) dans le meilleur des cas, et pourtant, ce n’était pas le pire des investissement Pinel que l’on m’avait demandé d’analyser (pour ceux qui ne me connaissent pas, je suis conseiller en gestion de patrimoine indépendant et je suis régulièrement contacté par des gens qui me lisent sur ce forum).

Et comme les conditions de crédit ont radicalement changé, j’ai refait cette étude avec les conditions d’aujourd’hui, incluant une analyse du marché et du quartier (c’est pourtant une grande ville) et j’en ai refait une vidéo sur YouTube, sous laquelle je vous encourage à mettre des commentaires, cela m'est très utile pour savoir comment vous percevez mes analyses et si elles sont utiles. Résultats (il s’agit d’un T3) :

Avec des hypothèses optimistes, perte de 43 000 € avec un crédit sur 20 ans, et 53 000 € avec un crédit sur 25 ans, dont 8 000 € d’épargne personnelle à aller chercher pour solder le crédit.

Ça, c’est dans le meilleur des cas, car comme en Pinel, on se projette grosso modo sur 10 ans (9 ans de location plus le temps de la construction de l’immeuble), avec la hausse de taux de crédit, si les prix de l’immobilier se mettaient à baisser à moyen terme, même faiblement (j’ai pris une hypothèse de moins 14 %, de 3 500 € le m², qui était déjà une hypothèse optimiste, à 3 000 € le m²), voici ce que ça donnerait :

Perte de 73 000 € avec un crédit sur 20 ans, dont 4 000 € d’épargne en plus pour solder le crédit et perte de 83 000 € avec un crédit sur 25 ans, dont 38 000 € d’épargne personnelle à aller chercher pour solder le crédit.

Rien de plus à ajouter.

Patrick LEGOFF