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LOI PINEL 2016, Défiscalisation loi Pinel

AS 31
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Re: LOI PINEL 2018, Défiscalisation loi Pinel

Messagepar AS 31 » 07 nov. 2018, 20:15

Veronique samson a écrit :Bonjour,

Je voulais louer un de mes appartements sur Paris avec le decret Pinel. Est-ce vraiment intéressant ?
J'ai trouvé un site c'est decret-pinel.fr mais je ne connais pas ce site, j'aurais voulu avoir desavis car c'est celui qui me semble le plus intéressant.
Merci pour vos réponses.


En réponse à Véronique Samson, je suis allé jeter un coup d’œil sur le site qui n'est qu'un bon gros site commercial pour attirer les pigeons, je m'explique :

    On ne vous explique rien en détail
    Par contre on n'oublie pas de vous dire un peu partout que vous pouvez les contacter (tu m'étonnes !)
    Vous pouvez même télécharger le dossier spécial... en laissant vos coordonnées (tu m'étonnes, bis !)
    Comme je suis joueur, j'ai cliqué sur " Nouveau : Demandez votre votre étude fiscale et patrimoniale, est elle gratuite ! " et vous arrivez sur une page où on vous demande encore vos coordonnées (là, je ne m'étonnes même plus)
    Bon, en même temps, sur ce dernier point j'aurais par contre été très étonné que, par un simple clic, on puisse vous fournir une étude patrimoniale en fonction de vos moyens et de vos objectifs (pour info, il me faut généralement entre 5 et 10 heures de travail pour faire une étude à un client, mais il est vrai que je suis un peu un cas à part dans ce métier).
    Ah, j'allais oublier : dès la première page, on vous lance un gros appat en vous disant " Loi PINEL : JUSQU'À 63 000 € DE RÉDUCTION D'IMPÔT ", ce qui est faux car la fiscalité Pinel peut monter jusqu'à 96 000 €, ce qui n'est pas très pro
    Ou alors, cette erreur est due au fait que la promotion du site est faite par Véronique Samson (on a le droit de rire, ça ne coûte rien, contrairement à la plupart des investissements Pinel que j'ai déjà décortiqué ici !)

Bonne soirée.
Patrick

faabilis
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Re: LOI PINEL 2016, Défiscalisation loi Pinel

Messagepar faabilis » 23 nov. 2018, 11:06

Merci pour vos interventions

- vos analyses sont compréhensibles
- je viens d'annuler un investissement risqué
- votre ton parait sincère

Je continue de vous lire ... ;)


Que faire en cas de litige ?

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faabilis
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Re: LOI PINEL 2016, Défiscalisation loi Pinel

Messagepar faabilis » 23 nov. 2018, 18:15

Bonjour Patrick,

Je viens d'annuler par mail une promesse d'acquisition à une agence de conseil
en gestion se nommant EPSILIUM pour l'investissement d'un appartement construit par le groupe
PICHET car après réflexion et en vous ayant lu sur ce forum vous m'avez ouvert les yeux.
Je pense que je vais continuer de payer mes impots ce sera plus prudent !!!

La conseillère me dit que je dois envoyer une lettre de résiliation en accusé de réception au
groupe Pichet pour annuler le contrat de réservation
Dans la foulée j'ai reçu aujourd'hui de la part de la société PICHET en lettres recommandée avec
AC deux contrats de réservations ( un pour mon épouse et un pour moi ).

A votre avis, dois-je annuler ces contrats de réservations en leur envoyant deux lettres de
résiliation respectives aux deux contrats reçus ou bien une seule lettre suffit ?

Dois je aussi en envoyer une à la société EPSILIUM pour annuler l'opération ?

Est ce que je risque quelque chose à annuler de cette manière

faabilis
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Re: LOI PINEL 2016, Défiscalisation loi Pinel

Messagepar faabilis » 23 nov. 2018, 18:19

Pardon, j'ai validé trop vite ...

J'oubliais de vous remercier pour votre réponse !

Très bonne soirée ;)

AS 31
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Re: LOI PINEL 2016, Défiscalisation loi Pinel

Messagepar AS 31 » 16 janv. 2019, 11:54

Bonjour à tous,

Vous êtes toujours nombreux à me lire ici, toujours nombreux à m'adresser des mails pour me remercier de vous avoir évité de tomber dans les pièges de la loi Pinel que j'ai plusieurs fois détaillés ici, nombreux aussi à me demander une étude (pour les mails pas de problème, mais pour les contacts téléphoniques, arrêtez de m'appeler en direct, adressez-moi d'abord un sms).

Mais comme il y a encore pas mal de monde qui me contacte sans avoir visiblement compris le sens de ce que j'ai longuement expliqué sur ce forum, je me dis que les gens n'ont pas envie de faire l'effort de tout lire car, soit il y a trop de messages, soit les exemples chiffrés que j'ai pris sont trop compliqués à comprendre pour des néophytes.

Je vais donc essayer de trouver le temps de créer un nouveau message qui va résumer tout le reste (mais laissez-moi le temps).

Cordialement.

Patrick

AS 31
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Re: LOI PINEL 2016, Défiscalisation loi Pinel

Messagepar AS 31 » 29 mars 2019, 09:05

Bonjour à tous,

J'interviens sur ce forum depuis quelques années et vous avez été plusieurs milliers à me lire (sur le post loi Pinel 2016) et plusieurs centaines à m'adresser des mails ([email protected]), soit pour analyser une proposition d'investissement qu'un de mes concurrents vous faisait en Pinel, soit pour analyser votre situation patrimoniale, soit pour vous trouver une solution d'investissement conforme à votre budget et à vos objectifs (et certains ont pu constater au passage qu'il y a d’autres solutions que le Pinel).

Mais comme le nombre de messages est très important et que les exemples que j'ai pris semblent trop techniques et trop complexes à certains, je reçois à nouveau depuis quelques mois, des mails d'investisseurs qui n'ont pas eu le courage de tout lire et qui pensent que l'on peut faire une bonne opération en loi Pinel en pariant sur la revente du logement après 9 ans de location, ce qui ne marche jamais (vous pouvez me faire confiance, j'en ai vu passer pas mal en 27 ans de carrière).

Je vais donc tenter ici de vous faire une synthèse vous expliquant pourquoi vous prenez un risque considérable avec de lourdes pertes financières si vous croyez le commercial qui vous fait une étude en loi Pinel avec une revente (pourtant, du Pinel rentable cela existe, mais je vous avoue que, quand j'en trouve, ce n'est pas en cherchant sur internet et que j'ai toujours un stock très limité).

Je vais passer rapidement sur le fait que la plupart des études que vous m'avez demandé d'analyser reposent sur des hypothèses fausses (erreurs d'évaluation de la taxe foncière, frais d'agence minorés, mauvaise évaluation des charges, hypothèses de revalorisation très optimistes...) et que donc, le coût de l'opération est également faux.

Le vrai problème est que, tous les gens qui me sollicitent (à quelques très rares exceptions) ont pour objectif de réduire leur imposition et que dans ce cas, ce n'est pas une loi Pinel qu'il faut faire (il existe d'autres montages nettement plus efficaces, nettement plus rentables et qui surtout, ne vous engagent pas à long terme comme le Pinel).

Donc, comme l’investisseur est obsédé par son impôt, il écoute le commercial qui lui explique que la loi Pinel est le remède absolu, en lui faisant oublier qu'il va acheter de l’immobilier avec un réel engagement à long terme (la plupart des études que vous me faites passer ont un crédit sur 25 ans).

Mais le problème principal du Pinel (il y en a d'autres comme vous le verrez plus loin quand je développerai le sujet de la revente) est que, tant que vous bénéficiez de la réduction d'impôt, cela parait rentable. En effet, la réduction d'impôt représente chaque année 2 % du prix pendant 9 ans, mais elle tombe à 1 % les trois années suivantes et disparaît ensuite. Précision importante : ceci n'est valable que pour la métropole, car le dispositif en DOM est fiscalement nettement plus puissant. Mais la encore, il faut être vigilent et ne pas acheter n'importe quoi à n'importe quel prix, dans n'importe quel quartier (c'est une des spécialités de mon cabinet depuis plus de 10 ans, mais nous ne faisons pas non plus "nos courses" sur internet et mes associés font le voyage début mai pour voir s'ils arrivent à trouver quelque chose de sérieux sur place).

A titre indicatif, j'ai adressé très récemment une étude comparative à un couple qui m'avait lu ici : comme ils habitent en région parisienne et qu'ils me l'avaient demandé, j'ai mis dans mon étude un T3 proche de chez eux et un T3 en DOM que j'avais sélectionné avec mes associés (plein centre-ville, immeuble de seulement 11 logements, alors que celui en région parisienne est dans une ZAC, je ne fais pas de commentaires, ceux qui ont pris le temps de me lire savent ce que j'en pense).

Résultats au bout de 9 ans de location (vous savez que je suis toujours précis avec les hypothèses de mes études, tant au niveau de la taxe foncière que pour les charges) :
Le Pinel en région parisienne coûte 41 793 €.
Le Pinel en DOM coûte 1 235 €, soit 11 € par mois (vous avez bien lu, pas d'erreur, et les hypothèses de crédit sont exactement les mêmes

Après cette parenthèse, revenons au coût de l'opération quand la réduction d'impôt disparaît :

Si vous avez acheté un logement 180 000 €, vous devrez sortir 3 600 € de plus chaque année (2 % de 180 000 €), c'est-à-dire 300 € de plus tous les mois.
Si vous avez acheté à 240 000 €, c'est 400 € de plus tous les mois qu'il faudra sortir.
Pour 300 000 €, c'est 500 € de plus.

Et là, vous vous dites qu'il est grand temps de revendre car ce n'est plus du tout rentable. Mais comme tous les investisseurs vont faire le même pari, il y aura des centaines de logements à vendre en même temps dans le même quartier et je vous laisse imaginer ce que cette concurrence va faire sur les prix.

Et si, en plus, vous avez eu la mauvaise idée d'investir dans une ZAC (les programmes actuels des grandes villes et de la région parisienne sont quasiment tous dans des ZAC), dans lesquelles c'est le royaume du béton et où la loi impose une proportion non négligeable de logements sociaux, vous risquez de vous retrouver à vendre dans un quartier dont l'image s'est dégradée (ne riez pas, j'ai 27 ans de recul sur mon métier et c'est un constat que je fais de plus en plus souvent). Je vous laisse alors imaginer dans quelles conditions va se passer la revente, surtout en tenant compte du fait que tout le monde va revendre en même temps.

Enfin, si la malchance vous poursuit, comme vous allez parier sur une revente dans un peu plus de 10 ans, il se peut que les taux de crédit soient remontés entre temps et que vous ayez beaucoup moins d'acheteur solvables sur le marché à ce moment là.

Si c'est le cas, vous aurez forcément l'équation suivante :

Moins d’acheteurs = baisse de la demande
Beaucoup de vendeurs (les investisseurs qui ont acheté juste pour défiscaliser et qui revendent en même temps) = hausse de l'offre

Et alors :
Baisse de la demande + hausse de l'offre = baisse des prix

Mais je suis prêt à faire le pari avec ceux qui en doutent.

Cordialement.
Patrick
Modifié en dernier par AS 31 le 07 mai 2019, 17:56, modifié 2 fois.

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Re: LOI PINEL 2016, Défiscalisation loi Pinel

Messagepar AS 31 » 28 avr. 2019, 12:01

J'avais oublié que je voulais aussi vous parler de la nouvelle loi Denormandie. C'est un sujet que nous avons beaucoup travaillé avec mes associés au point de décider de créer notre propre gamme (finie la dépendance avec les intermédiaires) mais pas en version "industrielle" comme le Pinel, car là aussi je pense que beaucoup vont tomber dans des pièges qui vont leur coûter très cher. Je ne vais pas développer aujourd'hui mais j'essaie dès que j'ai un peu de temps.

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Re: LOI PINEL 2016, Défiscalisation loi Pinel

Messagepar CPatou » 30 avr. 2019, 13:46

Bonjour à tous,

Récemment ma femme s'est rendue sur un site soit disant gouvernemental qui proposait de simuler une baisse d’impôts grâce à la loi Pinel. Peu de temps après elle a été contacté par un gestionnaire de patrimoine du groupe Quintesens qui lui a proposé un rendez vous, en lui parlant justement de la dite loi. Après quelques hésitations nous avons décliné le rendez vous...

En farfouillant le net à la recherche d'informations et de témoignages je suis tombé sur ce sujet aussi long qu'instructif, et je voulais remercier Patrick, alias AS 31, pour le temps consacré à ses nombreuses interventions argumentées !

Sincères salutations,
Un autre Patrick :-D

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Re: LOI PINEL 2016, Défiscalisation loi Pinel

Messagepar AS 31 » 07 mai 2019, 16:47

Patrick, je vous remercie pour ce témoignage car j'ai sauvé sur ce forum pas mal de gens de "la noyade" en leur évitant un Pinel qui aurait tourné au cauchemar (comme j'ai laissé ici mes coordonnées, si vous saviez ce que j'ai vu passer sur ma boîte mail !), mais quasiment aucun n'a eu la correction de me remercier pour le travail que j'ai fait pour eux. Donc, c'est gentil de le faire en public, j'apprécie. J'ajoute que, par contre, j'ai dissuadé certains qui sont devenus mes clients de témoigner ici (un seul l'a fait sans que j'ai eu le temps d'intervenir) car je sais qu'internet est un espace d'expression tellement particulier, que seuls ceux qui viennent se plaindre prennent le temps de le dire. Alors quand quelqu'un vient dire que la relation s'est bien passée et qu'il est content du service, on le soupçonne tout de suite d'être un copain ou un collaborateur du cabinet... et il faut donc faire avec !

Je vais maintenant essayer de vous expliquer pourquoi, avec la nouvelle loi Denormandie, vous risquez de tomber dans le même piège que pour la loi Pinel (la revente catastrophique, plus un autre sur le marché locatif). Comme cela va me prendre du temps, je le ferai peut-être en plusieurs fois.

Le point de départ : "sur le papier", la loi Denormandie c'est très bien puisque cela va probablement permettre à certains investisseurs qui ne pouvaient pas accéder au Pinel pour des raisons de coût (montant de l'investissement trop élevé) ou pour des raisons fiscales (imposition trop faible), de faire de la "défiscalisation", sport tellement à la mode en France, que certains seraient prêts à faire n'importe quoi, y compris le pire (relisez tout ce que j'ai écrit ici sur le Pinel). La raison : la loi Denormandie concerne ce que l'on appelle des "villes moyennes", donc avec des prix de l'immobilier nettement moins chers que dans les grandes villes concernées par la loi Pinel, ce qui va poser de gros problèmes à la revente et peut-être aussi à la location (je vais y revenir plus loin).

Le principe est quasiment le même que pour le Pinel : même durée d'engagement de location (6, 9 ou 12 ans), même taux de réduction d'impôt, mêmes plafonds de ressources pour le locataire, mêmes plafonds de loyers... et je vois déjà là un premier problème, je m'explique :

Je fais le pari que certains commerciaux vont vous remettre des études avec un loyer calculé sur le plafond, alors que le marché dans ces villes est souvent en dessous. Imaginez par exemple, une étude avec un loyer estimé à 500 € alors que le logement va se louer seulement 400 €. Cela vous fait 100 € de plus de votre poche tous les mois, mais surtout, si vous faites le pari de revendre, ce qui va bien évidemment arriver (relisez mes messages sur le Pinel), cela va augmenter le coût de votre opération d'un peu plus de 10 000 € (100 € par mois sur 9 ans, donc 108 mois).

Je reviens pour la suite dès que j'en ai le temps...

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Re: LOI PINEL 2016, Défiscalisation loi Pinel

Messagepar AS 31 » 21 mai 2019, 19:33

Je reviens pour compléter mon message mais je me rends compte que sur un tel sujet, comme nous avons entièrement décortiqué le dispositif avec mes associés pour trouver une solution rentable et surtout fiable (et nous avons trouvé), il y a tellement de choses à dire que je ne pourrais pas tout développer ici, d’autant plus que je sais qu’il y a aussi des concurrents qui me lisent et je ne veux pas leur servir sur un plateau mes secrets, issus d’heures de travail (c’est peu dire !). Vous m’excuserez donc de ne pas développer mais vous pouvez me contacter pour en savoir plus si vous êtes concerné par un tel projet ([email protected])

Si j’entre dans les détails de la loi Denormandie, il y a 243 villes qui sont éligibles au dispositif, mais la plupart ne remplissent pas les critères que nous avons retenus pour que l’investissement soit à la fois fiable et rentable. Et ne prenez pas le sujet à la légère, sinon vous allez vous faire avoir comme pour le Pinel (prenez le temps de relire les nombreux exemples que j’ai postés ici), voire pire, je vais m’en expliquer.

Le principe du dispositif Denormandie est assez simple : acheter un logement ancien dans une ville éligible et améliorer son confort énergétique en réalisant des travaux d’au moins 25 % du prix (je résume).

Le premier problème que j’ai rencontré est le prix des logements. En effet, la plupart des villes concernées ont des prix au m² qui tournent autour de 1 000 € et ça, c’est un vrai problème, d’abord parce que cela signifie que le marché immobilier tourne au ralenti et que si vous essayez de revendre une fois la réduction d’impôt terminée, je vous souhaite bon courage. C’est exactement comme si vous aviez fait un Pinel à Béziers… vous ne pourrez pas le revendre. J’ajoute que dans cette ville, le Pinel a été remplacé par le Denormandie mais que, c’est toujours une ville que je déconseille plus que fortement pour y investir (je n’ai pas dit pour y habiter, je n’ai rien contre les habitants de Béziers), car il s’est construit tellement de logements par rapport à le demande locative que pas mal sont inoccupés (si vous voulez louer, il y a de forte chance que vous soyez obligés de baisser le loyer).

Le deuxième problème lié à ces villes où l’immobilier est décoté est que, où que vous soyez en France, le prix des matériaux est le même, une chaudière coûte le même prix et l’artisan qui va faire les travaux va facturer le même prix (à condition qu’il soit honnête).

Donc, si je prends un exemple de 30 000 € de travaux en comparant deux villes éligibles, dont celle que nous avons sélectionnée (désolé, je n’en dis pas plus, je cherche juste ici à vous mettre en garde) :

Dans un cas vous achetez un logement par exemple de 120 000 € plus 30 000 € de travaux.

Dans l’autre (ville décotée), vous achetez un logement équivalent donc de même surface pour 60 000 € (mon calcul n’est pas fait au hasard) et, avec les mêmes travaux de 30 000 €, vous plombez la rentabilité de votre investissement (rentabilité locative) et le prix de revient est tellement cher que vous ne pourrez pas revendre sans y laisser beaucoup de plumes (d’autant plus si le marché immobilier tourne au ralenti). Vous pouvez alors me dire : « oui mais si je fais moins de travaux ». Ma réponse est simple : il faut quand-même réaliser suffisamment de travaux pour respecter le dispositif Denormandie (et d’ailleurs, le plus difficile est de trouver le logement qui s’y adapte). Supposons qu’au lieu de 30 000 €, les travaux ne représentent que 20 000 €. Votre appartement acheté 60 000 € vous reviendra quand-même à 80 000 € et il sera toujours trop cher dans une ville où l’immobilier n’a pas la cote (je ne suis pas certain que tout le monde suive mon raisonnement, pourtant je vous assure qu’il est cohérent et mûrement réfléchi).

Le temps passe vite et il me manque encore du temps pour développer, mais je crois quand même que j’ai résumé l’essentiel (je reviendrai me relire pour voir si j’ai des précisions à apporter).

Je vous rappelle également qu’il faut arrêter d’investir dans l’immobilier juste pour obtenir une réduction d’impôt (c’est le meilleur moyen d’acheter n’importe quoi et de s’en mordre les doigts) et qu’il existe d’autres moyens de réduire ses impôts sans prendre un crédit sur 25 ans (mais certains dispositifs, surtout ceux qui affichent de grosses réductions d’impôt, sont soit risqués, soit très peu rentables).

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