Bonjour à tous,
J'interviens sur ce forum depuis quelques années et vous avez été plusieurs milliers à me lire (sur le post loi Pinel 2016) et plusieurs centaines à m'adresser des mails (
[email protected]), soit pour analyser une proposition d'investissement qu'un de mes concurrents vous faisait en Pinel, soit pour analyser votre situation patrimoniale, soit pour vous trouver une solution d'investissement conforme à votre budget et à vos objectifs (et certains ont pu constater au passage qu'il y a d’autres solutions que le Pinel).
Mais comme le nombre de messages est très important et que les exemples que j'ai pris semblent trop techniques et trop complexes à certains, je reçois à nouveau depuis quelques mois, des mails d'investisseurs qui n'ont pas eu le courage de tout lire et qui pensent que l'on peut faire une bonne opération en loi Pinel en pariant sur la revente du logement après 9 ans de location, ce qui ne marche jamais (vous pouvez me faire confiance, j'en ai vu passer pas mal en 27 ans de carrière).
Je vais donc tenter ici de vous faire une synthèse vous expliquant pourquoi vous prenez un risque considérable avec de lourdes pertes financières si vous croyez le commercial qui vous fait une étude en loi Pinel avec une revente (pourtant, du Pinel rentable cela existe, mais je vous avoue que, quand j'en trouve, ce n'est pas en cherchant sur internet et que j'ai toujours un stock très limité).
Je vais passer rapidement sur le fait que la plupart des études que vous m'avez demandé d'analyser reposent sur des hypothèses fausses (erreurs d'évaluation de la taxe foncière, frais d'agence minorés, mauvaise évaluation des charges, hypothèses de revalorisation très optimistes...) et que donc, le coût de l'opération est également faux.
Le vrai problème est que, tous les gens qui me sollicitent (à quelques très rares exceptions) ont pour objectif de réduire leur imposition et que dans ce cas, ce n'est pas une loi Pinel qu'il faut faire (il existe d'autres montages nettement plus efficaces, nettement plus rentables et qui surtout, ne vous engagent pas à long terme comme le Pinel).
Donc, comme l’investisseur est obsédé par son impôt, il écoute le commercial qui lui explique que la loi Pinel est le remède absolu, en lui faisant oublier qu'il va acheter de l’immobilier avec un réel engagement à long terme (la plupart des études que vous me faites passer ont un crédit sur 25 ans).
Mais le problème principal du Pinel (il y en a d'autres comme vous le verrez plus loin quand je développerai le sujet de la revente) est que, tant que vous bénéficiez de la réduction d'impôt, cela parait rentable. En effet, la réduction d'impôt représente chaque année 2 % du prix pendant 9 ans, mais elle tombe à 1 % les trois années suivantes et disparaît ensuite. Précision importante : ceci n'est valable que pour la métropole, car le dispositif en DOM est fiscalement nettement plus puissant. Mais la encore, il faut être vigilent et ne pas acheter n'importe quoi à n'importe quel prix, dans n'importe quel quartier (c'est une des spécialités de mon cabinet depuis plus de 10 ans, mais nous ne faisons pas non plus "nos courses" sur internet et mes associés font le voyage début mai pour voir s'ils arrivent à trouver quelque chose de sérieux sur place).
A titre indicatif, j'ai adressé très récemment une étude comparative à un couple qui m'avait lu ici : comme ils habitent en région parisienne et qu'ils me l'avaient demandé, j'ai mis dans mon étude un T3 proche de chez eux et un T3 en DOM que j'avais sélectionné avec mes associés (plein centre-ville, immeuble de seulement 11 logements, alors que celui en région parisienne est dans une ZAC, je ne fais pas de commentaires, ceux qui ont pris le temps de me lire savent ce que j'en pense).
Résultats au bout de 9 ans de location (vous savez que je suis toujours précis avec les hypothèses de mes études, tant au niveau de la taxe foncière que pour les charges) :
Le Pinel en région parisienne coûte 41 793 €.
Le Pinel en DOM coûte 1 235 €, soit 11 € par mois (vous avez bien lu, pas d'erreur, et les hypothèses de crédit sont exactement les mêmes
Après cette parenthèse, revenons au coût de l'opération quand la réduction d'impôt disparaît :
Si vous avez acheté un logement 180 000 €, vous devrez sortir 3 600 € de plus chaque année (2 % de 180 000 €), c'est-à-dire 300 € de plus tous les mois.
Si vous avez acheté à 240 000 €, c'est 400 € de plus tous les mois qu'il faudra sortir.
Pour 300 000 €, c'est 500 € de plus.
Et là, vous vous dites qu'il est grand temps de revendre car ce n'est plus du tout rentable. Mais comme tous les investisseurs vont faire le même pari, il y aura des centaines de logements à vendre en même temps dans le même quartier et je vous laisse imaginer ce que cette concurrence va faire sur les prix.
Et si, en plus, vous avez eu la mauvaise idée d'investir dans une ZAC (les programmes actuels des grandes villes et de la région parisienne sont quasiment tous dans des ZAC), dans lesquelles c'est le royaume du béton et où la loi impose une proportion non négligeable de logements sociaux, vous risquez de vous retrouver à vendre dans un quartier dont l'image s'est dégradée (ne riez pas, j'ai 27 ans de recul sur mon métier et c'est un constat que je fais de plus en plus souvent). Je vous laisse alors imaginer dans quelles conditions va se passer la revente, surtout en tenant compte du fait que tout le monde va revendre en même temps.
Enfin, si la malchance vous poursuit, comme vous allez parier sur une revente dans un peu plus de 10 ans, il se peut que les taux de crédit soient remontés entre temps et que vous ayez beaucoup moins d'acheteur solvables sur le marché à ce moment là.
Si c'est le cas, vous aurez forcément l'équation suivante :
Moins d’acheteurs = baisse de la demande
Beaucoup de vendeurs (les investisseurs qui ont acheté juste pour défiscaliser et qui revendent en même temps) = hausse de l'offre
Et alors :
Baisse de la demande + hausse de l'offre = baisse des prix
Mais je suis prêt à faire le pari avec ceux qui en doutent.
Cordialement.
Patrick
Que faire en cas de litige ?
