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LOI PINEL 2016, Défiscalisation loi Pinel

AS 31
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Re: LOI PINEL 2016, Défiscalisation loi Pinel

Messagepar AS 31 » 05 juin 2018, 09:16

Bonjour Martinella,

J'ai du mal à vous suivre car vous mélangez peut-être plusieurs choses .

Tout d'abord, le Pinel peut aussi concerner un logement ancien mais, pour que celui-ci soit éligible, il ne doit pas satisfaire aux critères de décence (en clair, il est tout pourri et pas aux normes). Pour être plus précis, il ne doit pas respecter au moins 4 des 15 critères de décence imposés par les textes, puis au moins 6 des 12 critères au niveau technique, le tout devant faire l'objet d'un rapport par un expert indépendant.

Ensuite, il faut faire exécuter les travaux pour le remettre aux normes du Pinel et obtenir un nouveau certificat de conformité.

Ensuite, je ne sais pas ce que vous appelez une " maison senior " : est-ce une résidence senior avec services, une maison de retraite ou un EHPAD ?

Je pense que le décret dont vous parlez est celui sur les résidences autonomies mais je ne sais pas ce que cela vient faire ici.

Enfin, je peux regarder ce que vous avez à vendre car je suis toujours curieux de trouver des solutions rentables pour mes clients, mais n'oubliez pas que je suis très sélectif (je ne voudrais pas vous décevoir d'avoir été trop optimiste).

Vous pouvez m'adresser un mail ici : [email protected]
Ou me joindre ici : 06 69 39 55 40 (merci de m'adresser d'abord un sms pour que je m’organise et me rende disponible).

Enfin, comme j'ai eu le cas le cas récemment depuis ce forum, j'adresse un clin d’œil à ceux qui ont déjà de l'immobilier, déjà payé ou dont le crédit est bien avancé et qui pestent contre la fiscalité qu'ils subissent sur les loyers : mon cabinet a mis au point un montage, validé par un avocat spécialisé en droit fiscal, qui permet d’atténuer fortement (parfois d'annuler) la fiscalité sur ces loyers, tout en anticipant la perception de ces loyers.

Etant donné que ce montage représente des dizaines d'heures de travail d'un de mes associés, vous comprendrez que, comme je sais que certains concurrents me lisent ici, je ne vais pas développer.

bbonac
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Re: LOI PINEL 2016, Défiscalisation loi Pinel

Messagepar bbonac » 23 juin 2018, 10:29

Bonjour Monsieur LEGOFF,
Merci pour vos éclaircissements et votre investissement.
un conseiller fiscal et patrimonial a proposé à ma fille de 26 ans en location pour son habitation principale, d'investir dans le Pinel.
Voici les conditions :
T1 à Pontoise (95300) zone A prix m² 5.040 € surface 33,8 m² loyer 510 € prix : 167000 €
apport : 5010 €
frais notaire 2% : 3340 €
frais de garantie 1% : 1670 €
intérêt intercalaires 2% : 3340 €
prix total d'acquisition : 172010 €
emprunt : 167000 €taux 1,80 % sur 300 mois soit 691,69 ^€ par mois. assurance ADI 0.250% soit 34,79 € par mois TOTAL remboursement crédit : 727 €
impôts actuels 3800 € tranche 30 %
CHARGES par an : - COPRO 0.60 AU M²: 243 €
Frais de gestion, assurance garantie : (10 %) : 612 €
taxe foncière (un mois de loyer) 510 €
TOTAL CHARGES : 1365 €
Réduction PINEL (21 %) : 3407 €
Economie d'impôt de 3816 € année 1 à 2368 € année 9
Effort d'épargne annuel lissé sur 9 ans : 98 € par mois
capital constitué après 9 ans : 51683 € soit une rentabilité de 18,16 %

Qu'en pensez vous? de tout ce que j'ai lu, cela me fait un peu peur ...
Merci et cordialement


Que faire en cas de litige ?

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AS 31
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Re: LOI PINEL 2016, Défiscalisation loi Pinel

Messagepar AS 31 » 02 juil. 2018, 12:15

Bonjour bbonac,

Désolé pour le délai de réponse un peu long mais j'ai toujours un emploi du temps un peu chargé. Si vous désirez que je vous réalise une contre-étude réaliste (il y a des incohérences dans celle que l'on propose à votre fille), vous pouvez me joindre par mail ([email protected]) ou par téléphone (06 69 39 55 40) en m'adressant au préalable un sms pour que je me rende disponible.

Je ne vais pas vous faire un long développement, mais je ne pourrais pas valider un tel investissement pour mes clients, voici pourquoi : le prix moyen des transactions sur Pontoise est actuellement de 2 570 € / m² (source notaires). Comme il ne s'agit que d'une moyenne, on pourrait envisager qu'un appartement en parfait état se vendrait entre 3 000 € et 3 500 € et vous seriez alors à environ 40 % au dessus du prix du marché. Soyons fous : si je supposais un prix à 4 000 €, vous seriez encore à 25 % au dessus.

Allons plus loin : il y a actuellement plus de 600 programmes neufs à la vente en région parisienne, soit plusieurs milliers de logements, dont la plupart seront achetés par des investisseurs voulant défiscaliser et qui revendront au terme de la période de la réduction d'impôt (je vous laisse imaginer l'état du marché à ce moment). Si votre fille voulait revendre parce que l'investissement devenait trop coûteux sans cette réduction d'impôt (environ 300 € par mois de coût supplémentaire) ou qu’elle désirait se libérer de la capacité d'endettement pour acheter sa résidence principale (hypothèse réaliste puisqu'elle est actuellement locataire), je vous laisse imaginer dans quelles conditions se passerait cette revente.

Enfin et rapidement, voici quelques incohérences dans les hypothèse que le "conseiller" vous donne :
J'estime les frais de notaire plutôt à 4 900 € et les frais de garantie à 2 000 € (arrondis).
Le taux de taxe foncière est élevé à Pontoise et l'hypothèse retenue d'un mois de loyer me semble nettement sous-évaluée.

On pourrait pousser plus loin l'analyse, mais c'est déjà pas mal.

Cordialement.

Patrick

jpcomptes
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Re: LOI PINEL 2016, Défiscalisation loi Pinel

Messagepar jpcomptes » 07 août 2018, 11:00

"un conseiller fiscal et patrimonial a proposé à ma fille de 26 ans en location pour son habitation principale, d'investir dans le Pinel."

à mon avis, il s'agit avant tout d'un vendeur rémunéré à la commission...
avant de penser à défiscaliser, il faut penser à ce que l'on vit..
à 26 ans, on ne va pas s'engager sur un investissement "bloqué " pendant 9 ans, la vie peut tellement évoluer...
il me semble ( j'ai 56 ans) qu'à 26 ans, on peut songer à avoir des enfants, acquérir sa propre habitation (penser au taux d'endettement impacté obligatoirement par un emprunt)

pour le calcul et les chiffres développés par ce vendeur, ils sont... parfaits! en clair, trop beaux et trop callés à la situation fiscales de votre fille pour être vrais...

il s'agit d'acheter un bien immobilier, de le financer avec un emprunt bancaire, de se créer une obligation vis à vis d'une banque pour 25 ans !! ( on est en plein délire là ) au vu d'un beau tableau issu d''excel... ce que cherche à vous vendre le commercial, ce n'est pas un bien immobilier, c'est ce tableau de chiffres... et les chiffres on leur fait dire ce que l'on veut.

AS 31
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Re: LOI PINEL 2016, Défiscalisation loi Pinel

Messagepar AS 31 » 05 sept. 2018, 17:24

Bonjour à tous,

Cela faisait longtemps que je n’avais pas pris un exemple chiffré en cas réel mais, pour mon retour de congés, le hasard fait bien les choses puisque parmi les demandes que vous m’avez adressées par mail cet été, il y a un cas d’école en loi Pinel que j’ai comparé à un investissement immobilier très rentable, que je viens de rentrer en catalogue, dans l’ancien (donc sans la réduction d’impôt du Pinel) et avec la fiscalité du meublé.

Voici les données du Pinel qu’un commercial propose à un lecteur de ce forum :

T3 de 59 m² (plus balcon pour les puristes) au prix de 171 000 €, soit 2 898 € par m².

Premier problème : Pour du Pinel, cela ne parait pas cher mais on est à Béziers et le prix moyen des transactions réellement enregistrées par les notaires sur un an donnent un prix moyen de 1 060 € le m² ! Si je vais dans le quartier le plus cher, le prix moyen est de 1 350 € avec un maximum à 1 700 € par m². A 2 898 €, on est 70 % plus cher que le plus cher de cette ville. Donc l’hypothèse prise par le commercial d’une revente au prix d’achat est réellement farfelue. On est ici dans le cadre d’une caricature mais vous pouvez relire tout ce que j’ai déjà écrit au sujet de la revente en Pinel car bon nombre des lecteurs n’ont pas l’air d’avoir encore compris que c’est une hypothèse impossible à tenir, vu ce que je reçois encore sur ma boite mail.

Cependant, avec un loyer de 564 € par mois, cela parait rentable pour du neuf (rentabilité locative 3,96 %).

Deuxième problème : Comme c’est quasiment toujours le cas, j’ai dû corriger l’étude de mon concurrent, car un certain nombre d’hypothèses étaient fausses (notamment le montant de la taxe foncière nettement sous-évaluée).
Si j’intègre tous les frais (taxe foncière, charges, frais d’agence et assurances), la rentabilité locative tombe à 2,72 % et je vous laisse imaginer le tableau quand la réduction d’impôt arrivera à son terme. Cependant, si je réintègre cette réduction d’impôt, la rentabilité remonte à 4,81 %.

Comme je me rends compte que je retombe dans mes travers de vouloir tout détailler (on me dit parfois « Patrick, je n’ai pas tout compris mais je te fais confiance, alors simplifie »), je vais résumer le comparatif :

Pour le crédit, j’ai pris la même hypothèse que mon concurrent, soit un crédit sur 25 ans et pour le loyer, une revalorisation annuelle de 0,5 %, toujours dans les deux cas.

J’ai d’un côté un T3 en Pinel neuf, qui sera livré fin 2019, au prix de 171 000 € plus 7 300 € de frais de notaire et de garantie du crédit. Le loyer net annuel est de 4 656 € (une fois tout déduit, voir plus haut) et la réduction d’impôt annuelle est de 3 566 € pendant 9 ans, puis de 1 783 € les années 10, 11 et 12, puis plus rien après.

De l’autre côté, j’ai aussi un T3 (57 m²) mais au prix de 91 941 € (mobilier inclus), plus 13 000 € de frais de notaire et de garantie (on est dans l’ancien, donc c’est plus cher). Une fois tout déduit, le loyer net annuel est de 5 411 € (rentabilité locative nette de 5,88 %, à comparer aux 2,72 % du Pinel) et il n’y a pas de réduction d’impôt.

Je fais ici une pause pour glisser un commentaire : cela fait maintenant plus de 2 ans que j’interviens ici et que je reçois des mails d’investisseurs qui me demandent, soit d’expertiser des propositions en loi Pinel de concurrents, soit de leur faire des propositions d’investissements et je remarque toujours le même comportement : l’investisseur est tellement attiré par la réduction d’impôt du Pinel, qu’il serait prêt à acheter n’importe quoi, sans se soucier de la rentabilité réelle et en pensant qu’il va pouvoir revendre dans de bonnes conditions.

Passons à l’analyse de mon comparatif :

Pendant les 9 premières années (période où la réduction d’impôt est la plus forte), le coût réel du Pinel est de 146 € par mois, en intégrant la réduction d’impôt et en déduisant tous les frais à déduire.
Sur la même période, mon investissement en meublé coûte en moyenne 91 € par mois, toujours en net.

Sur la durée du crédit, le Pinel coûte en moyenne 343 € par mois, mais ce n’est qu’une moyenne et les années où il n’y a plus la réduction d’impôt, il faut compter un budget de l’ordre de 500 € par mois.
Le meublé coûte sur la même période, toujours en moyenne, 61 € par mois (pour les puristes, j’ai intégré le renouvellement complet du mobilier tous les 10 ans).

Et la rentabilité à la fin du crédit ?

Le loyer net annuel du Pinel, donc en déduisant tout, y compris l’imposition sur les loyers, est de 3 317 €, soit l’équivalent de 276 € mensuels.
Celui du meublé est de 6 147 €, toujours en net, soit l’équivalent de 512 €.

Résumons :

J’ai d’un côté un Pinel qui paraissait rentable car acheté à moins de 3 000 € le m², mais qui sera invendable, à moins d’y laisser beaucoup de plumes (relisez l’analyse du prix au début de mon message). Il faudra donc le garder et il aura coûté 343 € par mois, pour toucher un loyer net, une fois le crédit terminé, de 276 €.

De l’autre côté, j’ai un investissement qui « brille moins » car il n’a pas la réduction d’impôt, mais qui coûte 61 € par mois et qui donne un loyer net, à la fin du crédit, de 512 €.

La morale de l’histoire : ne vous laissez pas aveugler par la réduction d’impôt et arrêtez de croire tous ces commerciaux qui vous disent que tout va bien se passer et que la vie est un long fleuve tranquille (ou alors, vous avez rencontré le serpent du livre de la jungle qui vous a hypnotisé en vous disant « aie confiance… »).

Bonne soirée.

Patrick

AOlivier
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Re: LOI PINEL 2016, Défiscalisation loi Pinel

Messagepar AOlivier » 05 sept. 2018, 21:21

Bonjour M Patrick

Je viens de lire les 16 pages d'échanges plus qu'intéressant bien qu'assez complexe pour un novice comme moi. Mais est venu le temps de réfléchir à ce sujet.
Suite à des donations, nous venons d'obtenir 100k en plus de notre épargne actuelle (placés à 2.5% sur 2 PEL ouverts au bon moment) . Payant 8800 d'impôts, j'ai entamé une réflexion sur la manière de se constituer un patrimoine tout en réduisant les impôts si possible (sachant que je préfère optimiser le gain final à la baisse d'impôts). Ma 1ere idée était d'acheter un studio dans le quartier hyper recherché de ma ville(Orléans) et de le financer avec un crédit in fine. Le but était de faire une location de meubler. Mais j'ai vu dans un de vos posts qu'il fallait le manier avec précaution. Pourquoi ?
J'ai rencontré un conseiller expert fiscaliste-affaire privée-(bref un marchand de loi pinel pour vous) de ma banque qui m'a parlé directement de Pinel. Je lui ai indiqué mes craintes à ce sujet sachant qu'il était hors de question que je prenne dans des programmes en masse. Elle m'a parlé de programme de copropriété avec des propriétaires et du pinel dans un quartier sympa mais pas celui que je vise et qui m'assure une location quasi permanente même si le prix de base est élevé (mais moins cher que du pinel neuf par comparaison au prix du m2 dans les différents quartiers). Elle doit me présenter ses études d'ici 3 semaines mais elle part sur des T2 ou T3 de 160 ou 180k donc très cher vu l'endroit ce qui m'obligera à prendre un autre crédit en plus du in fine. Et sachant que je ne veux plus avoir de charges d'ici 9 ans dans le cas où mes enfants iraient étudier ailleurs.

Du coup, si vous aviez 5mn, ça m'intéresserait de savoir la limite que vous mettez au prêt in fine. Et les différences en terme de déduction d'impôts sur les locations de meublés ou avec la loi Pinel.

Je vous remercie par avance.

AS 31
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Re: LOI PINEL 2016, Défiscalisation loi Pinel

Messagepar AS 31 » 05 sept. 2018, 21:37

Bonsoir,

Comme vous vous en doutez peut-être, votre question comporte trop de paramètres à prendre en compte (et pour certains j'ai besoin de plus de précisions) pour que je puisse vous répondre ici de manière pertinente.

Si vous voulez, nous pouvons envisager un premier échange au téléphone (06 69 39 55 40 en m'adressant d'abord un sms pour vérifier mes disponibilités). Si vous avez des précisions à m'apporter, vous pouvez aussi anticiper en m’adressant un mail ([email protected] ou encore [email protected]).

AOlivier
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Re: LOI PINEL 2016, Défiscalisation loi Pinel

Messagepar AOlivier » 08 sept. 2018, 14:20

Merci à Patrick pour le rappel.
Des explications claires et intéressantes.
Et peut être à bientôt...

Veronique samson
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LOI PINEL 2018, Défiscalisation loi Pinel

Messagepar Veronique samson » 29 oct. 2018, 13:32

Bonjour,

Je voulais louer un de mes appartements sur Paris avec le decret Pinel. Est-ce vraiment intéressant ?
J'ai trouvé un site c'est decret-pinel.fr mais je ne connais pas ce site, j'aurais voulu avoir desavis car c'est celui qui me semble le plus intéressant.
Merci pour vos réponses.

valentine18
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Re: LOI PINEL 2016, Défiscalisation loi Pinel

Messagepar valentine18 » 07 nov. 2018, 17:37

Bonjour Véronique! ;) :)

Avez vous trouvé plus d'informations concernant vos questionnements pour la location de votre appartement à Paris avec le dispositif Pinel? Je me pose exactement les mêmes questions car je souhaite acheter un appartement neuf afin de le louer à ma fille.

J'ai trouvé plein d'informations sur le site de Dividom:
https://www.dividom.com/pourquoi-investir/lois-investissement-immobilier/loi-pinel$

La page est super bien faite, peut-être que cela pourra vous aider!
Bonne soirée! :)

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