DESFISCALISATION ET LOI PINEL 2015

[AS 31]

Bonjour mccobi,

J'ai essayé d'être le plus objectif possible et désolé si j'ai fait s'envoler un rêve.

Vous comprenez maintenant que l'investissement, et l'immobilier en particulier, est une affaire de spécialistes qui se posent de vraies questions et pas l'affaire de commerciaux déguisés en " conseillers " qui se contentent de vous dire " transformez votre impôt en patrimoine " tout en vous envoyant dans le mur.

Cordialement.
Patrick LEGOFF

[finance-assurance]

Bonjour GENERAL1984,

Effectivement il est possible de défiscaliser en Loi Pinel.

Cependant, la Loi Pinel ne s'applique pas à tous.

En tant que professionnelle, il est important de bien connaitre le profil de son client et avant tout de connaitre ses attentes et besoins afin de le conseiller au mieux et de le guider vers la meilleure stratégie.

Il existe donc différents types de produits immobiliers et financiers....

Je suis rarement sur le forum mais étant conseiller en gestion de Patrimoine, si vous le souhaitez vous pouvez me contacter par mail et me poser vos questions par mail afin que je puisse vous réponde et vous venir en aide.

Cordialement,
Sarah
[Message Modéré]

[Dezetlo]

Bonjour,
Arès quelques années d'expériences, est-il possible d'isoler un "profil" type de personnes pour qui la loi Pinel pourrait être avantageuse ? Ou est-ce systématiquement négatif ou au mieux risqué ?
=>les taux d'emprunt sont au plus bas...
=>c'est forcément lié au bien choisi... mais comment limiter le risque et la moins-value lors de l'éventuelle revente (9 ans voire 12 ans) ?
=>c'est certainement lié au montant à défiscaliser ?
Quels sont vos critères pour un investissement loi Pinel réussi ?
Les forums regorgent d'avis négatifs, d'arnaques,... mais il est aussi plus fréquent de se plaindre sur les forums plutôt que de témoigner d'une réussite... donc où se situe la vérité ?
D'avance merci pour vos commentaires / retours d'expérience.

[fgg]

Bonjour Dezetlo,
Parier sur un investissement de 12 ans équivaut à parier sur un avenir que le citoyen lambda ne maîtrise pas.
Ma commune est classée en zone B2.Il s'est construit plein d'immeubles Duflot, Pinel, alors qu'il y a déjà plus de 10% de logements vides.Et les biens à vendre sont tout aussi nombreux.Les prix baissent , les propriétaires subissent la rotation des locataires et les frais qui les accompagnent.
Pire,certains propriétaires en défiscalisé peinent à louer.
Enfin les biens immobiliers se voient imposer de nouvelles contraintes coûteuses en plus de l'entretien classique.
A vous de voir...

[AS 31]

Bonjour,

J’ai peu de temps disponible et je ne viens donc pas souvent ici mais dès que j’y mets mon nez, j’ai envie de réagir à ce que je lis. Alors, allons-y :

fgg vous avez parfaitement raison : je ne fais jamais acheter de l’immobilier à mes clients dans le but de le revendre à une échéance donnée parce que, votre formule est parfaitement adaptée à cette situation, c’est un pari. Autant alors jouer aux courses ou au loto.

Puisque Sarah se présente comme une « professionnelle », je vais la commenter :

« En tant que professionnelle, il est important de bien connaitre le profil de son client et avant tout de connaitre ses attentes et besoins afin de le conseiller au mieux et de le guider vers la meilleure stratégie.
Il existe donc différents types de produits immobiliers et financiers. »

Pour les attentes et besoins, c’est un peu vrai, mais seulement un peu car généralement, je suis confronté à deux cas :

1) " Bonjour Patrick, trouve-moi une solution pour faire fructifier un capital. "
2) " Bonjour Patrick, trouve-moi une solution pour un complément de revenu quand je serai en retraite. "

Celui qui vient me voir en me disant « je veux payer moins d’impôts » a toutes les chances d’être contré d’entrée de jeu : j’ai déjà expliqué que cela ne peut pas être l’objectif principal ou alors on tombe sous le charme des vendeurs de défiscalisation et on a de fortes chances d’y laisser des plumes (lire l’autre sujet sur la loi Pinel).

Donc pour les attentes et les besoins, la problématique est souvent assez simple (épargne, complément retraite…) parfois moins (analyse, réorganisation et transmission du patrimoine, régimes matrimoniaux…) mais quand il s’agit de trouver un produit adapté, les solutions cohérentes sont peu nombreuses :

En vrac, je ne préconise ni les FIP Corses car le risque en capital est trop grand, ni les SCPI de défiscalisation qui sont trop chères et souvent invendables (achetez de l’immobilier en direct, au moins vous saurez ce que vous avez acheté et si vous n’en avez pas les moyens, n’achetez rien), ni les contrats en rentes viagères (PERP et Madelin) car non seulement ces contrats ne laissent aucun patrimoine aux héritiers, mais surtout, même si on vous dit que la rente est garantie, c’est faux : si l’espérance de vie augmente de 10 ans entre aujourd’hui et le moment de votre retraite, l’assureur sera incapable de vous donner le même niveau ce rente qu’il avait calculé sur une espérance de vie de 20 ans alors qu’elle est passée à 30 ans (voir les déboires du contrat PREFON et pire encore du COREM).

Et je ne parle pas des caricatures : l’investissement dans l’art, les collections de timbres, le vin… N’y allez que si vous êtes spécialiste car pour ma part, même si j’ai une expérience de 25 ans dans le conseil, je n’emmène mes clients que sur des investissements que je comprends parfaitement et que je maîtrise, ce qui réduit pas mal les possibilités (et accessoirement prend un temps considérable à trouver et valider).

Je vais maintenant répondre à Dezetlo (directement en gras dans son texte) :

Bonjour,
Arès quelques années d'expériences, est-il possible d'isoler un "profil" type de personnes pour qui la loi Pinel pourrait être avantageuse ? Ou est-ce systématiquement négatif ou au mieux risqué ?
1) Il faut payer des impôts
2) et éviter d’envisager une revente (voir les exemples que j’ai pris dans l’autre sujet sur la loi Pinel)
3) donc ne pas écouter le gentil discours commercial et bien regarder la valeur à long terme de ce que l’on achète

Je vous donne un exemple récent, sans tomber dans le travers de faire de la pub pour tel ou tel promoteur, donc en restant sur des considérations générales : j’ai récemment été contacté par un couple qui paie environ 6 000 € d’impôt sur le revenu. Le « défiscalisateur » qu’ils ont rencontré leur proposait un T2 pour 186 000 €.

Les critères : le prix est 45 % plus élevé que la moyenne des prix sur cette commune et, comme nous sommes à 30 minutes des Toulouse, il est impossible de le passer en location meublée étudiante pour bénéficier à la fois d’un loyer plus élevé et de la fiscalité très avantageuse du meublé. Pire encore, quand la réduction d’impôt disparaît, ce « joli Pinel » se met à vous coûter 310 € de plus tous les mois, explications : 186 000 € divisés par 18 %, divisés par 9 ans puis divisés par 12 mois = 310 €. Il faut donc le revendre dans les conditions que vous imaginez étant donné le prix payé et le fait qu’il s’agit d’une ZAC (vous savez, les jolis quartiers Pinel neufs en locatif « social »). C’était donc une catastrophe annoncée.

A la place, je leur ai proposé un T1 à 119 000 € en Pinel réhabilité, dans le centre-ville d’une ville universitaire. Pourquoi ? :

1) Je me moque éperdument du montant de la réduction d’impôt car ce qui compte c’est le bien immobilier et son potentiel à long terme.

2) Au cas où il faudrait revendre (mais ce n’est toujours pas l’objectif), je suis certain qu’un T1 en centre-ville à 15 minutes à pied et 5 minutes en voiture du pôle universitaire se revendra sans problème alors que ce ne sera pas le cas du T2 en ZAC.

3) Le passage en meublé permettra d’éviter de le revendre mais surtout, avec l’augmentation du loyer et une fiscalité plus efficace qu’en revenus fonciers (location nue), le budget mensuel de mes clients va rester le même : il est de 240 € mensuels (je ne « bidonne » pas mes études comme certains et j’y mets tout, y compris la PNO) pendant la phase Pinel et de 247 € sur la durée du crédit, pour un coût total de 65 498 € (incluant le coût du mobilier et son renouvellement complet au bout de 10 ans).

Donc Dezetlo, même si c’est au prix d’un long développement, je vous ai répondu : il n’y a pas un profil type d’investisseur en Pinel, c’est la qualité du produit (et accessoirement du conseil) qui fait que c’est rentable… ou pas !

=>les taux d'emprunt sont au plus bas...
=>c'est forcément lié au bien choisi... mais comment limiter le risque et la moins-value lors de l'éventuelle revente (9 ans voire 12 ans) ?
En ne revendant pas !

=>c'est certainement lié au montant à défiscaliser ?
Oui quand j’utilise des produits en DOM (trop compliqué à développer ici) car la réduction d’impôt est plus puissante

Quels sont vos critères pour un investissement loi Pinel réussi ?
Je pense avoir donné pas mal de critères et d'analyses (mais il faut faire l'effort de tout lire)

Les forums regorgent d'avis négatifs, d'arnaques,... mais il est aussi plus fréquent de se plaindre sur les forums plutôt que de témoigner d'une réussite... donc où se situe la vérité ?
Interrogez les gens qui tentent de revendre aujourd’hui et vous aurez la vérité. J’ai deux exemples : un T3 de 58 m² acheté neuf il y a 17 ans à 97 000 € se revend aujourd’hui 115 000 € (je peux en attester puisque c’est moi qui me suis chargé de la vente). Analyse : la performance est faible, surtout sur une telle durée, d’autant plus que nous sommes ici pile dans la période où les prix ont explosé. Un T3 de 62 m² acheté neuf il y a 9 ans à 175 000 € (la cliente s’est faite avoir) se revendrait aujourd’hui seulement 120 000 €.

D'avance merci pour vos commentaires / retours d'expérience.