Besoin d'avis sur un site en ligne pour Loi Duflot, svp

[Comptoir Francais]

Bonjour,

Je me permets de répondre suite au dernier message concernant ce sujet.
Un peu surpris par les propos de eseznec je souhaiterais apporter quelques éclaircissements.
Je ne vais pas m'en cacher je suis CGPi ( conseiller en gestion de patrimoine ) et je connais assez bien le domaine de la défiscalisation.
Tout d'abord personne ne paye un commercial quand il vient chez soit, c'est tout simplement son travail de démarcher des prospects qui pourront peut être devenir des clients, le seul qui paye pour cela c'est le promoteur qui souhaite commercialiser ses prodtuis.
Votre avis sur le fait d'être commercial peut se comprendre mais ils ne sont pas tous à mettre dans le même panier, certains seront plus conseillers que commercial et vous apporteront des réponses claires et objectives.
Par contre il est tout à fait faux de marquer que la commission du commercial se rajoutera au prix de l'appartement, en effet tous les promoteurs de la place fonctionnent de la façon suivante, sur un prix d'appartement ils incluent des frais de commercialisation ( interne ou externe ) et peuvent ainsi vendre leur stock. Ainsi rien ne se rajoute au prix d'un appartement neuf mis à part les frais de notaire.
Je ne suis pas d'accord avec vous sur le fait qu'elle gagnera beaucoup de temps en cherchant elle même, par contre il est une phrase qu'il faut se rappeler "LA CONFIANCE N EXCLUT PAS LE CONTROLE". Il est évident qu'on ne peut prendre pour argent comptant tout ce qu'un conseiller vous dira mais vous pouvez vérifier, il a à sa disposition des informations tel que :

- etude de marche locative
- avis agence immobilière
- retour bureau de vente

Vous pourrez ainsi vérifier la véracité des informations qu'il vous donne.
Tous les promoteurs ne sont pas AKERYS, tous les conseillers non plus.

Par contre je suis d'accord il faut vérifier tout ce que l'on vous dit.

Je commercialise moi même des appartements neufs, sous différentes lois et je ne me reconnais pas du tout dans la synthèse que vous avez fait.
Je ne suis pas payé par le client mais le promoteur, je suis conseiller et pas commercial, j'ai plus de 10 000 appartements à disposition vu le nombre de partenaires, je ne vais pas vendre un bien auquel je ne crois pas.

Comptoir Francais
[Message Modéré]

[arnakzrr]

Bonjour,

Dommage pour ceux-là, CGPI ou CGP tout court qui récusent les affirmations vérifiables, tout donne à croire que vous n'avez pas tout compris les informations d' Erwan seznec font référence dans ce domaine des abus de la défiscalisation!
Vous faites donc bien de préciser "connais ASSEZ bien la défiscalisation", il faut aller jusqu'au terme du projet pour en faire les frais, et cette fois l'investisseur est tout à coup bien seul!
Nous sommes d'assez nombreuses victimes de ces systèmes, beaucoup de forums en font état, les jugements des tribunaux confirmés en appel le précisent, la défiscalisation immobilière en VEFA est une chausse-trappe pour bien des investisseurs.
Si vous vendez de l'ancien cela se confirme aussi, le propriétaire vendeur déçu par le renouvellement de bail et les conditions dissimulées au contrat initial, voit la valeur de son bien décotée pour assurer une proposition correcte de rendement au suivant, la boule de neige se forme!
Oui les biens neufs sont surévalués, entre autres pour assurer les diverses commissions aux mandataires, en tout cas souvent non dépositaires du Bescherelle.
Merci @eseznec.

[AS 31]

Une bonne fois pour toutes, les honoraires du cabinet qui vous propose un bien immobilier neuf sont inclus dans le prix de vente.
Vous pouvez passer en direct par le promoteur mais vous paierez le même prix... et vous vous passerez peut être d'un conseil avisé (je passe, pour ma part, plus de la moitié de mon temps à sélectionner des produits) d'un cabinet indépendant (je ne parle pas des gros réseaux de défisc, des banques...) car pour ce qui est de l'objectivité d'un promoteur vis-à-vis de ses produits, je crois que l'on peut repasser.

Mais, pour moi, le vrai sujet n'est pas là : j'ai réalisé récemment une étude pour le client d'un expert comptable avec qui je travaille et qui souhaitait investir en loi Duflot. J'ai joué le jeu, même si je me refuse à en vendre pour des raisons de rentabilité et de risque; voici le résultat :

Le prix de revient du bien, 251 481 €, sera réparti comme suit :
• Immeuble : 242 281 € versés le 1er décembre 2013 (Toulouse plein centre)
• Frais d'acquisition : 9 200 €
Revenus et charges
Les loyers seront perçus à compter du 1er janvier 2015 pour un montant estimé à 699 € par mois indexés à 1,50 %. (commentaire perso : en fait, on est ici au-dessus du plafond de loyer Duflot mais, comme ce promoteur est très malin, il prévoit un loyer pour la place de parking… c’est un peu limite, mais je m’en moque car je n’avais pas l’intention de le vendre et vous allez voir que, même avec cet artifice, le résultat n’est pas terrible)
Les charges suivantes seront déduites des revenus de l'opération :
• Taxes foncières et annexes de 800 € par an indexées à 1,50 % à compter du 1er janvier 2015
• Frais de gestion de 9,00 % des loyers à compter du 1er janvier 2015
• Primes d'assurance de 251 € par an indexées à 1,50 % à compter du 1er janvier 2015
• Charges diverses de 600 € par an indexées à 1,50 % à compter du 1er janvier 2015

RESULTAT DES COURSES (revente après les 9 ans de location minimum imposés par la loi) :
Coût moyen mensuel 569 €
Capital récupéré avec revente au prix d’achat (çà reste à prouver) 77 094 €
Taux d rendement net annuel de l’opération 2,39 % (çà laisse rêveur, non ?)

PUISQUE C’EST POUR LA RETRAITE, VOYONS LE RESULTAT SUR 20 ANS
Coût moyen mensuel 868 € (en fait, après la période de réduction d’impôt sur les 9 premières années de location, le budget passe de 569 € à environ 1 000 € par mois, il faut le savoir)
Loyer net de charge au terme 660 €
Loyer net de charge et d’impôt au terme (client imposé à 30 % de taux marginal quand-même) 463 €

Mon commentaire : mettre 868 € de côté tous les mois (si ça se passe bien) pour obtenir un complément de retraite de 463 €, je crois qu’il n’y a pas de quoi s’en vanter.

Du coup, j’ai cherché un autre exemple dans Toulouse, mais en périphérie (moins cher), dont voici les caractéristiques :

Immobilier

Le prix de revient du bien, 214 538 €, sera réparti comme suit :
• Immeuble : 206 538 € versés le 1er décembre 2013
• Frais d'acquisition : 8 000 €
Après une période de 9 ans, vous pourrez opter pour le dispositif fiscal ordinaire.
Revenus et charges
Les loyers seront perçus à compter du 1er janvier 2015 pour un montant estimé à 635 € par mois indexés à 1,50 %.
Les charges suivantes seront déduites des revenus de l'opération :
• Taxes foncières et annexes de 700 € par an indexées à 1,50 % à compter du 1er janvier 2015
• Frais de gestion de 9,00 % des loyers à compter du 1er janvier 2015
• Primes d'assurance de 229 € par an indexées à 1,50 % à compter du 1er janvier 2015
• Charges diverses de 590 € par an indexées à 1,50 % à compter du 1er janvier 2015

RESULTAT (revente après les 9 ans de location) :
Coût moyen mensuel 463 €
Capital récupéré avec revente au prix d’achat (çà reste à prouver) 65 617 €
Taux d rendement net annuel de l’opération 3,27 % (You know what ? I’m happy, comme dirait Droopy, référence qui s’adresse bien sûr aux gens de mon âge)

RESULTAT SUR 20 ANS :
Coût moyen mensuel 718 € (sans commentaire)
Loyer net de charge au terme 600 €
Loyer net de charge et d’impôt au terme 416 €
Faites vous-même votre conclusion.

Bon, comme j’étais en forme, je lui ai trouvé une chambre en EHPAD déjà en exploitation depuis 10 ans dans la même ville dont voici le résultat sur 20 ans :

Coût moyen mensuel 350 € (charges, taxe foncière, renouvellement complet du mobilier et ravalement de façade inclus)
Loyer net de charge au terme 1 212 € (je revalorise le loyer et les charges à 1,5 % par an, même si c'est souvent inférieur à la vérité pour le loyer et supérieur pour les charges qui se résument à des honoraires de syndic).
Loyer net de charge et d’impôt au terme 1 212 € (pour ceux qui se poserait la question, c’est parce qu’il reste de l’amortissement reporté, sinon il serait à 1 030 € en régime micro BIC et son abattement de 50 % sur les loyers)... je sais, c'est un peu technique et je pourrais y revenir si vous le souhaitez.

Voilà, le conseil en gestion de patrimoine est un vrai métier alliant le technique au vécu et mérite, je crois, une juste rémunération (l'étude comparative pour le client de l'expert comptable m'a "coûté", car je n'ai pas pris d'honoraires, environ 10 heures, sans parler des 3 rendez-vous qui ont suivi)

Cordialement.

Patrick

[arnakzrr]

A ceux-là CGP qui passent la moitié du temps a préparer des dossiers clients, vous passez l'autre moitié du temps à ressasser et poster la presque-même expérience "vécue", déjà postée sur othogestion, et voici deux autres posts identiques sur QueChoisir (avec quelques variables/variantes dans les commentaires et corrections de posts).
Interventions des mêmes CGP traçables sur d'autres sites.

Le "une bonne fois pour toutes", est à remettre dans la poche, pas besoin de donneurs de leçon, nous voulons entendre les payeurs pas les conseilleurs!

Si ces opérations sont tellement rentables, achetez vous même /revendez /remboursez et recommencez puisque c'est si lucratif, faites le vous mêmes, et surtout faites silence, ouf!

Dès que le terme estimation intervient le dossier est plombé d'avance, les aléas renouvellement de bail et marché revente sont ingérables!

Lisez Erwan Seznec et revenez commenter, ce sera un plaisir de vous lire!
Bien à vous les CGP investisseurs.

[AS 31]

Bonsoir arnakzrr (drôle de pseudo, au passage),

Vous m'aviez félicité, dans un autre post sur ce même forum, pour mon soucis de précision quant aux informations que je délivrais à mes clients... mais peu importe.

Vous citez le forum Orthogestion qui est une référence en termes de qualité et diversité des informations fournies ainsi qu'en termes de tolérance et de qualité de dialogue (et d'écriture). Vous m'excuserez de "plagier" ce que j'y ai écrit, mais j'ai demandé l'autorisation à l'auteur au préalable (quand c'est bien écrit, pourquoi changer ?).

Lisez attentivement toutes mes interventions (mon pseudo y est "Spécialiste retraite") et, non seulement je pense que vous apprendrez beaucoup de mes 22 ans d'expérience mais que vous réviserez votre jugement sur les conseillers (réellement) indépendants dont je fais partie (d'autres sont passés sur ce forum et se sont fait "sortir", moi j'y suis toujours).

Pour finir, je vous lance un défi :

Retournez sur le forum Orthogestion, interrogez les intervenants sur le contact qu'ils ont eu avec moi et sur les préconisations reçues de ma part et revenez nous en parler ici... mais faites-le vraiment

Par contre je vous préviens d'avance : si vous n'y allez que pour râler et polémiquer, vous vous ferez "bouler" comme les autres.

Alors je compte sur vous : allez au bout de votre raisonnement et questionnez les intervenants du forum Orthogestion.

Bonne soirée.

Cordialement.

Patrick

[arnakzrr]

Bonsoir,
C'est pas bien de se moquer du physique , le pseudo arnakzrr répond à ma situation et celle de bien d'autres, et je n'ai aucune intention ni besoin de m'étendre sur le divan...pas plus que je ne mets en doute les bonnes relations qui pourraient exister entre certains CGP et leurs clients.
Un post réaliste sur le forum QueChoisir n'enlève rien aux "pseudos qualités" de quiconque commerce sur le terrain, il ne sert qu'à tenter d'avertir le chaland.
Je ne cours pas non plus les forums, ni les sites de rencontre , j'ai bien autres choses à faire, voilà pour le vécu et le présent, maintenant bienheureux ceux qui font affaire dans la défiscalisation immobilière.
Les commerciaux sont toujours convaincus de la nécessité et de l'efficacité de leur "produit".
Pour moi ce sujet est clos, pas le temps de chatter, les diverses jurisprudences et jugements récents (2013) sont d'excellents points de repère pour les victimes.
Très cordialement.
Arnakzrr abonné quechoisir tous supports

[AS 31]

Bonsoir arnakzrr,

Je voudrais d'abord m'excuser pour ma prose toujours un peu directe et "rentre dedans" mais je suis un peu passionné et j'exerce un métier difficile (engager l'avenir de ses clients avec leurs deniers me crée toujours un peu de stress).

Et à 50 ans, on a du mal à changer : j'écris comme je parle et cela me joue parfois des tours (dans mon métier, les clients aiment bien les gens en costumes qui leur racontent des fables en parlant poliment... définitivement pas mon style!)

Je crois avoir compris que vous avez un problème pour revendre un investissement réalisé auprès de Pierre et Vacances (un must en matière d'abus et de manque de respect du client).

Si vous le souhaitez, je peux examiner votre dossier pour vous donner un avis et tenter de vous aider pour la revente (attention, je ne vous promet rien et attendez vous au pire car j'ai la "sale manie" de toujours dire la vérité).

Bonne soirée.

Cordialement.

Patrick