Besoin d'avis sur un site en ligne pour Loi Duflot, svp

[Francisco]

Bonjour, je me vois contraints de m'inscrire sur ce forum car ma profession est mise à mal !! Je serais bref en vous disant que bien que nous soyons des professionnels du patrimoine sans bureau, nous restons des professionnels.
Nous sommes nous aussi formés aux lois fiscales, nous nous tenons de respecter les lois, nous avons un code déontologie, de plus nous sommes inscrits auprès de l'orias (registre unique des intermédiaires en assurance banque et finance), de l'AMF (autorité des marchés financiers), nous disposons d'habilitations immobilières (que nous devons présenter aux clients), nous sommes tenus au secret bancaire comme nos concurrents.

La seule différence est que nous nous proposons d'emmener le conseil directement chez le client (avantage pour lui: il ne se déplace pas, avantage pour nous: pas de frais de local).
Mais même si nous travaillons chez les clients, nous sommes affiliés à des réseaux d'indépendants du patrimoine qui ont un regard sur notre activité et grâce à nos partenariats nous pouvons proposer des choses que vous n'aurez nulle part ailleurs (en tout cas dans le groupe avec lequel je travaille).

Il est normal d'avoir des doutes mais il suffit de poser la question à votre interlocuteur (ou se renseigner sur internet...), plutôt que de critiquer une profession qui est à mille lieux de celle que vous décrivez (pour certains).

Encore une fois cette réponse est là dans un seul but, celui de vous faire comprendre que nous ne sommes pas la pour arnaquer nos clients. Au contraire, il nous arrive de dire à un client que nous ne le suivons pas dans son projet (pour diverses raisons).
Notre rôle est de conseiller après le client reste seul maître c'est lui qui choisit de suivre entièrement, partiellement, ou de ne pas suivre les conseils prodigués.

Je glisserais juste un conseil à Mietna pour lui conseiller de bien définir ses objectifs et voire si cela est en adéquation avec son futur investissement:
- retraite défiscalisé pdt 30 ans: LMNP
- Effacer imposition: Duflot
- sinon immobilier classique dans du neuf ou de l'ancien.

[AS 31]

En fait, c'est encore pire que ce que vous décrivez : j'exerce depuis 22 ans, j'ai été assureur puis, depuis quelques années, je dirige un cabinet de conseil et d'audit totalement indépendant de toute marque et même réseau.

Ce que je constate :

Les grandes marques (banques assurances, réseaux de vente en défiscalisation, gros promoteurs) ont de très gros moyens pub-marketing
Donc elles sont très visibles dans les médias
Donc elles rassurent
Donc elles vendent...
Des produits qui sont rarement parmi les meilleurs (la pub, cela coûte très cher)
Et font parfois de la publicité mensongère (j'en ai, sur un autre forum sur lequel j'ai donné beaucoup de conseils en vue de la retraite, "décortiqué" une si énorme que je ne comprend toujours pas comment elle a pu passer )
Et comme elles vendent de très gros volumes, elles produisent aussi un gros volumes de mécontents...
Que l'on retrouve sur les forums
Car il est bien connu que sur le net, on ne trouve que des gens qui viennent raconter leurs mésaventures...
Puisque ceux pour qui cela se passe bien pensent que c'est normal
Et ne pensent surtout pas à le dire
Et quand ils le disent (j'ai un autre exemple vécu si cela vous intéresse), les gens pensent qu'ils sont payés par le cabinet dont ils vantent le professionnalisme.

Conclusion (je vais me faire détester mais je n'ai jamais su dire que la vérité) :

La France est un pays de râleurs sceptiques, pas très cultivés (il suffit de leur proposer un audit en retraite pour se voir répondre "qu'est-ce que vous voulez me vendre?" ou "J'ai tout ce qu'il faut") mais qui tombent souvent dans les plus gros panneaux attachés avec de grosses ficelles.

[arnakzrr]

Bonjour,

C'est simple, vous vendez "des produits" immobiliers et êtes donc un rouage du système.

En professionnels vous n'êtes pas sans ignorer que les montages en immobilier défiscalisé ne protègent pas l'investisseur mais le preneur dans le cadre d'un bail commercial, si vous présentez équitablement les avantages et les risques/inconvénients (parfois bien durs à déceler) alors vous êtes de vrais 'amis' de l'investisseur, là on bascule dans le virtuel.

@Francisco votre exposé est très juste, et sans doute trop parfait, mais la relation avec l'investisseur serait alors parfaitement équilibrée.

Si tout était aussi simple, il n'y aurait pas ces "gros panneaux - grosses ficelles" que vous seuls devinez derrière la forêt d'informations, l'idéal serait que le conseiller ( même bancaire) engage sa société en acceptant de signer un compte rendu des engagement et conseils donnés verbalement les jours de rendez-vous, et ça ce n'est pas demain!

@AS 31 La france et les râleurs n'ont rien à faire ici, les faits ne sont pas contestables!
C'est bien dommage de constater le bilan, j'en conviens, pour les conseillers qui exerceraient honnêtement en gagnant/gagnant avec leur client!
Les exemples ci-dessous sont intéressants, il est trop facile de clâmer que les investisseurs heureux se taisent, les morts de la défiscalisation aussi;

http://www.france2.fr/emission/4ff40b88bb94787a9b000dee/51f2f0c8bb94783ff20df892
http://mdenoune.wordpress.com/2013/02/27/les-residences-de-tourisme-bientot-dans-le-collimateur/?blogsub=confirming#blog_subscription-3
http://adim.assoc.free.fr/anII/medias/presse/interets-prives-article.pdf
http://www.franceinter.fr/emission-service-public-le-pire-de-la-pierre-le-meilleur-des-arnaques-immobilieres#comments
http://avocats.fr/space/sophie.ramond/tag/d%C3%A9fiscalisation?searchText=duflot&orderBy=creationDate
http://www.enqueteouverte.info/residencesdetourisme/
http://adippv.forums-actifs.com/
http://www.cbanque.com/forum/forumdisplay.php?12-Immobilier-locatif
http://droit-finances.commentcamarche.net/forum/s/immobilier-1/duflot

[AS 31]

Je connais bien mon univers et ses travers.

La plupart du temps, les clients qui se font abuser ont été "conseillés" par des gros réseaux de vente (réseaux de défiscalisation, banques... qui n'ont pas le choix des outils qu'ils proposent et qui souvent ne les maîtrisent pas), mais relativement peu par des conseillers indépendants (même si l'on peut supposer qu'il y en a).

Cela rejoint mon vécu et celui de Francisco.

Pour finir et revenir sur l'investissement en location meublée, j'ai fait le choix de ne ^pas vendre du neuf (la défiscalisation n'est pas une fin en soi, surtout à ces prix). Le fait de proposer des biens déjà exploités depuis plusieurs années me permet d'avoir des infos et un recul sur la santé du gestionnaire ainsi que sur les charges réelles que je fais supporter à mon client (frais de syndic, charges de copropriété, taxe foncière). J'ai également pris l'habitude de rajouter des charges exceptionnelles dans mes études (ravalement, toiture) mais le conseil en investissement ne sera malheureusement jamais une science exacte.

Cordialement

[arnakzrr]

Je connais bien mon univers et ses travers.

La plupart du temps, les clients qui se font abuser ont été "conseillés" par des gros réseaux de vente (réseaux de défiscalisation, banques... qui n'ont pas le choix des outils qu'ils proposent et qui souvent ne les maîtrisent pas), mais relativement peu par des conseillers indépendants (même si l'on peut supposer qu'il y en a).

Cela rejoint mon vécu et celui de Francisco.

Pour finir et revenir sur l'investissement en location meublée, j'ai fait le choix de ne ^pas vendre du neuf (la défiscalisation n'est pas une fin en soi, surtout à ces prix). Le fait de proposer des biens déjà exploités depuis plusieurs années me permet d'avoir des infos et un recul sur la santé du gestionnaire ainsi que sur les charges réelles que je fais supporter à mon client (frais de syndic, charges de copropriété, taxe foncière). J'ai également pris l'habitude de rajouter des charges exceptionnelles dans mes études (ravalement, toiture) mais le conseil en investissement ne sera malheureusement jamais une science exacte.

Cordialement

Bonsoir AS 31,
Ainsi dit c'est très honnête et professionnel à la fois, une bonne méthode gagnant/gagnant. Par contre attention si vous commercialisez du center parcs, très très difficile à revendre à moins de 20% de décote, mon expérience et celle de mes copains qui ont acheté en VEFA une fois, la dernière.
Bonne soirée.

[AS 31]

Bonjour,

Pierre et vacances, Lagrange... aucune chance que j'en vende (c'est un peu comme les très gros promoteurs en "défiscalisation).

[AS 31]

Vous allez peut-être me trouver contrariant mais, je suis allé sur le lien indiqué et, mis à part un nombre incroyable de phrases disant à peu près les mêmes choses que tous les site de défiscalisation, je n'ai vu aucun exemple concret et chiffré, ni aucun conseil pratique.

J'ai créé un site dédié à l'investissement retraite avec des exemples chiffrés et des comparatifs de solutions (toujours chiffrés) et ça n'a rien à voir.

Je ne pense pas avoir le droit de mettre le lien en ligne ici mais je peux le fournir en message privé à ceux que cela intéresse (ou par mail).

Patrick

[AS 31]

Désolé mais je crois que l'on ne peut pas communiquer en message privé sur ce forum.

Mon mail : [email protected]

[gerome2d]

[*Bonsoir

J' ai vu un site sur lequelle il y a beaucoup d' infos sur la loi duflot
Tu peux meme réaliser une simulation ( je n'ai pas essayé ...)
http://www.informations-duflot.com

[eseznec]

Bonjour,

Et désolé du retard avec lequel nous vous répondons.
Si vous recevez un commercial chez vous, la première question à se poser est : qui le paye ? La réponse est : c'est vous. Il n'est pas là pour vous faire gagner de l'argent mais pour en gagner, lui. Sa commission s'ajoutera, de toute façon, au prix que vous paierez pour l'appartement. Et cette commission est très élevée, car il est difficile de vendre des appartements. Si vous souhaitez défiscaliser, vous économiserez plusieurs milliers d'euros en cherchant un bien vous même. Et en vous déplaçant, en allant voir les chantiers et en notant les numéros de téléphone du promoteur, vous vous ferez une idée de l'endroit où vous achetez, ce qui vous évitera bien des déconvenues.
Espérant avoir répondu à vos questions,

Cordialement,

Erwan Seznec